После внесения изменений в Жилищный кодекс РФ (принятых Госдумой в июле 2025 года) порядок проведения общего собрания собственников (ОСС) стал более гибким: допускается заочное/очно-заочное голосование, электронные формы и даже проведение без физического помещения. Однако требования к оформлению протокола остались строгими. Ниже ― пошаговая инструкция и свежие шаблоны на 2026 год.

Подготовка к собранию

Инициатор собрания

• Управляющая организация
• Правление ТСЖ/ЖК/ЖСК
• Иной специализированный потребительский кооператив
• Собственники, владеющие суммарно ≥ 10 % площадей дома

Уведомление о проведении

Не позднее чем за 10 дней до даты голосования (или дня первого собрания в очной форме) направляются:

1. Письменные извещения каждому собственнику (вручение лично в руки, по почте заказным письмом, размещение в почтовом ящике).
2. Размещение на официальном сайте организации (при наличии).
3. Размещение в подъездах дома (объявление на видном месте).

Содержание уведомления: дата, время, место/порядок проведения, вопросы повестки, форма участия (очная, заочная, очно-заочная, электронная), образцы бюллетеней/бланков решений.

Повестка дня

Повестка формируется заранее и неизменно. В 2026 году разрешено внести новые вопросы только при очной форме собрания и при наличии кворума ≥ 50 % голосов.

Определение кворума

• Кворум считается по доле в праве общей долевой собственности (площадь помещений).
• Минимум 50 % + 1 голосующий кв. м (для большинства вопросов).
• Для реконструкции/перепланировки несущих конструкций, перепрофилирования нежилых помещений – ≥ 2/3.

Проведение собрания и заполнение бюллетеней

Формы голосования

Бюллетень (образец)

╔══════════════════════════════════════╗║ БЮЛЛЕТЕНЬ № ___ ║
║ ОСС дома по адресу: ул. Пример, 10 ║
║ Вопрос 1: Избрать председателя ТСЖ ║
║ [ ] За: Иванов И.И. ║
║ [ ] За: Петров П.П. ║
║ [ ] Против всех ║
║ [ ] Воздержался ║
║ Подпись собственника: ____________ ║
║ Дата: _______ 2026 г. ║
╚══════════════════════════════════════╝

Оформление протокола

Обязательные реквизиты (ст. 45.1 ЖК РФ, п. 7 Постановления Правительства № 491/2025)

1. Номер и дата протокола.
2. Адрес дома, кадастровый номер.
3. Форма собрания (очная/заочная и т. д.).
4. Дата начала и окончания голосования.
5. Список собственников-участников (Ф.И.О., доля в праве, кв. м, номер помещения).
6. Вопросы повестки и полный текст принятых решений.
7. Подписи:
   • председатель собрания;
   • секретарь собрания;
   • члены счётной комиссии (если таковая была сформирована).

Шаблон протокола

ПРОТОКОЛ № 5
общего собрания собственников помещений
многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д; 25
Дата проведения: – (заочная форма)
Кадастровый номер дома: 77:09:0004010:12345

Повестка:
Утверждение годового отчёта управляющей организации.
Установление размера платы за содержание жилого помещения на 2026–2027 гг.

Сведения о собственниках: см. Приложение 1 (в формате Excel 5 листов, 127 записей).


Вопрос 1: «За» – 3 874,12 кв. м (67,9 %), «Против» – 1 123,48 кв. м (19,7 %), «Воздержались» – 702,40 кв. м (12,3 %). Решение принято.
Вопрос 2: «За» – 4 102,00 кв. м (71,8 %), «Против» – 0, «Воздержались» – 598,00 кв. м (10,5 %). Решение принято.

Председатель собрания: __________ /Иванов А.С./
Секретарь: __________ /Смирнова О.В./
Члены счётной комиссии: __________ /Петрова Л.Н./, __________ /Сидоров К.А./

Сроки хранения и публикации

• 3 рабочих дня – размещение в ГИС ЖКХ (в электронной форме).
• 7 дней – предоставление копий заинтересованным лицам.
• 3 года – хранение оригинала протокола у председателя ТСЖ/управляющей организации.

Три распространённые ошибки в 2026 году

1. Отсутствие QR-кода. Если используется электронное голосование через ГИС ЖКХ, протокол должен содержать QR-код с короткой ссылкой на реестр решений.
2. Неверный расчёт доли. С для объектов в ЕГРН автоматически используются уменьшенные коэффициенты долей при площади < 50 кв. м. Проверяйте через сервис Росреестра.
3. Неоформленные доверенности. Представительство по доверенности требует нотариального удостоверения или подписи в присутствии секретаря собрания с приложением скана паспортов.

Где скачать актуальные бланки

• Госуслуги → ЖКХ → ОСС → Бланки-2026
• ГИС ЖКХ → Документы → Образцы
• Локальные шаблоны вашего ТСЖ (утверждаются на общем собрании).

Чек-лист перед подачей протокола в Росреестр (при необходимости внесения изменений в ЕГРН)

• ✅ Подписи всех членов счётной комиссии?
• ✅ Доля «за» ≥ 50 % (или ≥ 2/3)?
• ✅ Приложены копии ЕГРН?
• ✅ QR-код вставлен?
• ✅ Скан PDF ≤ 10 МБ?

Соблюдение новых правил оформления протокола позволяет избежать отказа в регистрации решений и судебных споров. При любых сомнениях советуем воспользоваться бесплатной консультацией юриста при управляющей организации или в МФЦ вашего региона.