Дарение недвижимости – один из самых простых и популярных способов передачи собственности между близкими людьми. С 13 января 2025 года по Федеральному закону № 459‑ФЗ от 13 декабря 2024 г. все договоры дарения недвижимости обязаны быть заверены нотариусом. В статье подробно рассматриваются правовые основы, необходимые документы, порядок действий, стоимость услуг и возможные риски.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, статья 574 части второй – регулирует договор дарения.
• ФЗ 459‑ФЗ от № 459‑ФЗ – вводит обязательную нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости, а также предусматривает льготы для близких родственников.
• Постановления Росреестра и Правительственного указа о порядке регистрации прав собственности.

С 13 января 2025 г. любой договор дарения недвижимости (квартира, дом, земельный участок) должен быть нотариально заверен. В противном случае сделка считается недействительной, а регистрация в Росреестре невозможна.

Кто может быть дарителем и одаряемым?

По закону дарителем может выступать любой дееспособный гражданин, владелец недвижимости; Одаряемым может быть:

• Близкий родственник (супруг, родители, дети, внуки, братья, сестры).
• Любое третье лицо (в этом случае нет льгот по госпошлине).

Налоговые последствия

Налог уплачивается одаряемым в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права.

Необходимый пакет документов

1. Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого (по 2 экземпляра).
2. Выписка из ЕГРН (текущий статус недвижимости, наличие обременений).
3. Документы, подтверждающие право собственности:
   • Договор купли‑продажи, договор брака, наследственное свидетельство и т.п.
4. Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности).
5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (по требованию нотариуса).
6. Документ, подтверждающий отсутствие (или наличие) ипотечного обременения.
7. Согласие банка‑кредитора (при ипотеке).
8. Заявление о государственной регистрации права в Росреестре (можно подать через МФЦ или онлайн).

Пошаговая инструкция оформления договора дарения

Шаг 1. Подготовка проекта договора

Договор дарения недвижимости по форме напоминает договор купли‑продажи, но в нем указывается безвозмездность сделки. Обязательно включить:

• Полные реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
• Описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь).
• Указание, что дарение является безвозмездным.
• Подтверждение отсутствия (или указание) обременений.
• Согласие супруга (если требуется).
• Условия возврата (отказ от дара) – оформляется в отдельном документе.

Шаг 2. Выбор нотариуса

С 2025 г. обязательна нотариальная форма. При выборе нотариуса учитывайте:

• Наличие лицензии на совершение нотариальных действий.
• Репутацию (отзывы, рекомендация).
• Наличие льготной ставки госпошлины (для близких родственников – 50 % скидка).

Шаг 3. Нотариальное заверение

Нотариус проверит:

• Подлинность документов, подтверждающих право собственности.
• Отсутствие судимых ограничений.
• Подлинность согласия супруга.

После проверки он оформит акт нотариального заверения и подпишет договор. Нотариальная запись в документе обязательна.

Шаг 4. Подача в Росреестр

С заверенным договором и пакетом документов подаётся заявление о регистрации перехода права собственности:

1. Через МФЦ (вручную) – заполнить форму Р111.
2. Онлайн через портал Госуслуги (рекомендовано – экономит время).

Срок регистрации – до 10 рабочих дней (возможна ускоренная процедура за отдельную плату).

Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН

После регистрации вы получаете выписку, подтверждающую, что объект теперь находится в собственности одаряемого.

Стоимость оформления

• Нотариальная госпошлина – 4 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб.
• С 2025 г. для близких родственников предусмотрена скидка 50 % (только при наличии подтверждения родства).
• Регистрационный сбор в Росреестре – 2 000 руб (может быть уменьшен в рамках льгот).
• Услуги нотариуса (составление договора, консультация) – от 5 000 руб до 15 000 руб в зависимости от региона и сложности.

Возможные риски и способы их минимизировать

1. Отсутствие полной информации об обременениях – проверяйте выписку из ЕГРН заранее.
2. Несогласие супруга – при совместной собственности обязательное письменное согласие.
3. Оспаривание сделки – дарение может быть оспорено в суде, если:
   • Есть доказательства принуждения или обмана.
   • Даритель оказался недееспособным.
4. Неправильная оценка стоимости – для налоговых целей используйте рыночную стоимость, подтверждённую оценщиком.

Пример договора дарения квартиры

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

г. Москва «__» __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: Иванов Иван Иванович, паспорт РФ № 45 1234567, выдан ОВД «Центральный» г. Москвы, ИНН 770123456789,
 зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5,
Одаряемый: Петрова Мария Сергеевна, паспорт РФ № 45 7654321, выдан ОВД «Южный» г. Москвы, ИНН 770987654321,
 зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 15, кв. 12,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
 Даритель безвозмездно передаёт, а Одаряемый принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, общей площадью 62,5 м² (далее – «Квартира»).

Право собственности
 Даритель подтверждает, что является единоличным собственником Квартиры, подтверждением чего служит выписка из ЕГРН № 77-01-0000000-1234 от «__» __________ 2025 г.
Отсутствие обременений
 Квартира не находится под арестом, не обременена ипотекой, залогом и иными ограничениями, за исключением:
, (если есть) ипотека Банка «Альфа», договор № 12345 от «__» __________ 2020 г.

Безвозмездность
 Стороны подтверждают, что дарение является безвозмездным и не подразумевает никаких встречных обязательств.

Согласие супруга
 (Если квартира в совместной собственности) Супруга Дарителя, Петрова Анна Владимировна, согласна с передачей Квартиры, что подтверждается её подписью в приложении № 1.

Права и обязанности сторон
 6.1. Даритель обязуется передать Одаряемому Квартиру в состоянии, пригодном для эксплуатации.
 6.2. Одаряемый обязуется принять Квартиру и не предъявлять требований к Дарителю по поводу её состояния.

Порядок регистрации
 Стороны совместно обязуются подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности в срок не более 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего договора.

Прочие условия
 Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон

_____________________/И.И. Иванов (Даритель) 
_____________________/М.С. Петрова (Одаряемый)

Нотариальное заверение
_____________________/Нотариус А. П. Винокурова
_____________________/М.П. (печать)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить дарение без нотариуса?

Для недвижимости – нет. С 13 января 2025 г. договор дарения недвижимости обязателен к нотариальному заверению.

Сколько времени занимает регистрация в Росреестре?

Обычная процедура – до 10 рабочих дней. При подаче через МФЦ сроки могут быть чуть дольше.

Можно ли подарить ипотечную квартиру?

Да, но требуется согласие банка‑кредитора и указание обременения в договоре. После регистрации ипотека переходит к новому владельцу.

Какие льготы предусмотрены для близких родственников?

• Снижение госпошлины на 50 % (только при подтверждении родства).
• Отсутствие НДФЛ при дарении между супругами, родителями‑детьми, братьями‑сестрами.

Можно ли отменить дарение?

Да, но только в письменной форме и при наличии оснований, предусмотренных ГК РФ (например, даритель был введён в заблуждение).

Оформление договора дарения недвижимости в России – процесс, требующий внимательности к деталям и строгого соблюдения законодательства. С 2025 года обязательна нотариальная форма, а для близких родственников предусмотрены финансовые льготы. Следуя пошаговой инструкции, подготовив полный пакет документов и обратившись к квалифицированному нотариусу, вы сможете быстро и безопасно передать свою собственность без риска оспаривания.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости, либо напрямую обратиться в Федеральную нотариальную палату для уточнения актуальных ставок и процедур.