Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

С 1 июля 2020 года вступил в силу Гражданский кодекс Донецкой Народной Республики (Постановление Народного Совета № 81-IIHC от 13 декабря 2019 г.). Он внесёт существенные коррективы в порядок заключения договоров аренды недвижимости. Ниже ‒ подробная инструкция, как не нарушить закон, обезопасить себя и избежать штрафов при сдаче или съёме квартиры в Донецке и других городах ДНР.

Найм или аренда: в чём разница

Для быта эти слова часто используют как синонимы, но в ГК ДНР они разделены:

Найм жилого помещения – это передача квартиры гражданину для проживания (ст. 687 ГК ДНР).
Аренда недвижимого имущества – более широкое понятие, охватывает как жилые, так и нежилые помещения, в т.ч. для коммерческой деятельности (ст. 606 ГК ДНР).

Если вы сдаёте квартиру физическому лицу для проживания, юридически это договор найма. Если юрлицу или ИП – договор аренды. В обоих случаях с 1 июля 2020 г. договор обязательно письменный и подлежит государственной регистрации при сроке более 1 года (ч. 18 ст. 606 ГК ДНР).

Какие документы нужны сторонам

Для арендодателя:

Паспорт гражданина ДНР или РФ.
Документ, подтверждающий право собственности (выписка ЕГРН, свидетельство о госрегистрации).
Если квартира была приватизирована несколькими собственниками – нотариально-заверенное согласие остальных.
Разрешение органов опеки, если собственник – несовершеннолетний.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (желательно).

Для арендатора:

Паспорт гражданина ДНР/РФ.
Для иностранцев – миграционная карта и регистрация по месту пребывания.
Для юрлиц – выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, доверенность на подписание договора.

Обязательные реквизиты договора

Чтобы документ считался действительным в суде, он должен содержать:

Полные Ф.И.О., даты рождения, адреса сторон и контактные телефоны.
Точный адрес квартиры: город, улица, дом, квартира, этаж, площадь.
Документ-основание права собственности (пункт и номер).
Срок аренды (до 1 года – регистрация не требуется; свыше 1 года – обязательная госрегистрация в Росреестре ДНР).
Размер арендной платы, порядок и даты внесения (наличными, на карту, через СБП).
Размер залога (стража) – обычно 1 месячная ставка.
Условия коммунальных платежей – включены или оплачиваются отдельно.
Опись имущества с актом приёма-передачи (мебель, техника, счётчики).
Права и обязанности сторон: запрет на передачу третьим лицам без письменного согласия, запрет на перепланировку и т. д.
Ответственность за просрочку платежа – пени или расторжение.
Порядок расторжения и досрочного выезда (письменное уведомление за 30 дней).
Подписи сторон и расшифровки.

Государственная регистрация: когда и как

Когда регистрировать

Только если срок договора превышает 11 месяцев 29 дней. При краткосрочных (посуточных) договорах регистрация не требуется.

Как подать заявление

Лично в отделение МФЦ ДНР.
Через портал gosuslugi-dnr.ru (электронная подпись или усиленная квалифицированная электронная подпись).
Посредством нотариуса: он сам отправит документы в Росреестр.

Необходимые бумаги для госрегистрации:

Оригинал договора в 3 экз. (две стороны + регистратор).
Ксерокопии паспортов.
Документ-основание права собственности.
Квитанция об оплате госпошлины 350 руб. (фиксированный тариф 2026 г.).
Заявление о регистрации прав (бланк выдают в МФЦ).

Срок регистрации – 5 рабочих дней. После выдают выписку ЕГРН с пометкой «Договор аренды зарегистрирован».

Налоги и штрафы

Доход от сдачи недвижимости подлежит налогообложению:

НДФЛ – 13 % для резидентов ДНР/РФ.
Патентная система – фиксированный платёж 10 000 руб./год (для физлиц, сдающих до 3 объектов).

Штрафы:

Несдача декларации – 5 % от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
Уклонение от регистрации договора свыше 1 года – штраф 500-1 000 руб. по ст. 19.7 КоАП ДНР.

Краткосрочная (посуточная) аренда: особенности

Если вы сдаёте квартиру через Airbnb, ЦИАН, Яндекс.Аренда или другие площадки:

Договор можно заключать в простой письменной форме без регистрации.
Обязательно приложите Акт приёма-передачи и опись имущества (фото/видео при заезде).
Используйте электронную подпись на Госуслугах ДНР – сервис уже доступен c 2025 г.
Доход всё равно облагается 13 % НДФЛ или патентом.

Шаблон договора найма жилого помещения (краткая версия)

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____
г. Донецк «____» ________ 2026 г.
_____________________________________________________________________________________________
ФИО собственника ____________________, паспорт ____-____, выдан «___»_______ ____ г.,
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и
ФИО жильца __________________________, паспорт ____-____, выдан «___»_______ ____ г.,
именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатель передаёт Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: г. Донецк,
ул. __________, д. ___, кв. ___, общей площадью ___ м², для проживания.
Срок
Договор заключён сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с «____» ________ 2026 г.
Арендная плата
Размер — _____ рублей в месяц. Оплата производится до 5-го числа каждого месяца на карту Сбербанка № _________.
Залог
При подписании договора Наниматель вносит залог в размере _____ рублей, который
возвращается при отсутствии долгов и повреждений.
Права и обязанности сторон
Наниматель обязан:
— своевременно вносить плату;
౼ не производить перепланировку;
— не передавать квартиру третьим лицам без письменного согласия.
Наймодатель обязан:
— обеспечить беспрепятственное пользование квартирой;
౼ произвести текущий ремонт при необходимости.
Акт приёма-передачи, опись имущества являются неотъемлемой частью договора.
Подписи:
_________________________ _________________________
(Наймодатель) (Наниматель)

Чек-лист перед подписанием

✅ Проверьте кадастровый паспорт и выписку ЕГРН на сайте rosreestr-dnr.ru.
✅ Сверьте паспортные данные через МВД онлайн.
✅ Сфотографируйте все счётчики и состояние имущества.
✅ Уточните, включена ли комиссия агентства в цену.
✅ Подпишите акт приёма-передачи в день вселения.
✅ Оплатите госпошлину и подайте на регистрацию, если срок > 11 мес.
✅ Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года или оформите патент.

Не доверяйте «устным» договорённостям – даже при посуточной аренде составляйте простой договор не менее чем на 1 лист.
Храните договор, акт приёма-передачи и чеки минимум 3 года.
Используйте онлайн-сервисы «Госуслуги ДНР» или интеграцию ЦИАН/Яндекс.Аренда для быстрой электронной подписи.
При любых спорах обращайтесь в ЮК Правоград или местные юридические консультации – они бесплатно проанализируют ваш договор по законам ДНР.

Контакты для помощи

Юристы по недвижимости ЮК Правоград
г. Донецк, пр-т Богдана Хмельницкого, 102
Тел.: +7 (949) -55-00-10, сайт: pravograd-dnr.ru