Актуально: с начала 2026 года по всей России началась очередная массовая переоценка объектов недвижимости. Уже в феврале–марте многие собственники получили уведомления о росте кадастровой стоимости (КС) на 20–150 %. Перерасчёт налога на имущество, земельного налога и арендных платежей будет производиться автоматически с 2027 года. Если новая цифра кажется завышенной, её можно оспорить. Ниже подробно рассказываем, как это сделать с учётом последних изменений законодательства и судебной практики.

Что такое кадастровая стоимость и почему она меняется

• Определение. Кадастровая стоимость, это государственная оценка объекта недвижимости, рассчитанная на конкретную дату методами массовой оценки.
• Для чего нужна. От КС зависит:
  • налог на имущество физических и юридических лиц;
  • земельный налог;
  • арендные ставки за землю, принадлежащую государству/муниципалитету;
  • судебные сборы и взыскания (например, при разделе имущества).
• Периодичность переоценки. С 2024 года введён единый двухлетний цикл: по всей России кадастровые палаты проводят оценку в 2024 и 2026 гг., итоги вносятся в ЕГРН до 1 марта следующего года.

Как узнать новую кадастровую стоимость

1. Зайдите на rosreestr.gov.ru → раздел «Онлайн-услуги» → «Справочная информация по объектам недвижимости».
2. Введите кадастровый номер или адрес объекта.
3. Скачайте выписку из ЕГРН: в ней указана дата последней оценки и сама стоимость.

С момента публикации (19 апреля 2026 г.) реестр уже содержит итоги 2026 года.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Два способа оспаривания

Досудебный (через комиссию при Росреестре)

Более быстрый и дешёвый способ. Подходит, если вы уже получили отчёт независимого оценщика, подтверждающий, что КС завышена.

Алгоритм

1. Подготовьте пакет документов:
   • заявление по форме Росреестра (шаблон доступен на сайте ведомства);
   • выписка из ЕГРН;
   • отчёт о рыночной оценке (не старше 6 месяцев);
   • квитанция об оплате госпошлины — 300 ₽ для физлиц (на 2026 г.).
2. Подайте документы:
   • через МФЦ;
   • через электронную подпись на портале gosuslugi.ru;
   • лично в территориальном отделении Росреестра.
3. Получите решение комиссии в течение 30 календарных дней.
4. Если результат положительный, Росреестр внесёт изменения в ЕГРН в течение 5 рабочих дней.

Судебный

Необходим, если:

• комиссия отказала;
• срок на подачу в комиссию пропущен;
• регион ещё не создал комиссию;
• спор касается коммерческой недвижимости стоимостью свыше 50 млн ₽.

1. Наймите кадастрового/оценочного эксперта и получите экспертное заключение по форме, утверждённой Минюстом.
2. Подайте иск в районный суд по месту нахождения объекта:
   • исковое заявление;
   • квитанция госпошлины — 300 ₽ (физлица);
   • все документы, перечисленные для комиссии;
3. Судебное разбирательство занимает в среднем 3–6 месяцев. Если решение в вашу пользу, оно вступает в силу через 30 дней, после чего Росреестр обязан внести изменения;

Как рассчитать экономический эффект

Пример: кадастровая стоимость квартиры увеличилась с 6 до 10 млн ₽. Ставка налога на имущество — 0,1 %.

• Налог до: 6 000 000 × 0,1 % = 6 000 ₽
• Налог после: 10 000 000 × 0,1 % = 10 000 ₽
• Переплата: 4 000 ₽ ежегодно.

Если вам удаётся снизить КС до 7 млн ₽, экономия составит 3 000 ₽ в год. За 5 лет, 15 000 ₽. Плата независимому оценщику в 2026 г. в среднем 8 000–12 000 ₽ для квартиры, т.е. окупаемость наступает через 2–3 года.

Чек-лист для быстрого старта

1. Проверьте новую КС через сайт Росреестра.
2. Сравните её с рыночной ценой (сайты-агрегаторы, банки, риелторы).
3. Если отличие > 30 %, закажите независимую оценку.
4. Выберите способ: комиссия или суд.
5. Соберите пакет документов (см. выше).
6. Подайте заявление до 31 декабря 2026 г., это последний срок для учёта изменений в налоговый период 2027.

Частые ошибки собственников

• Ждать «автоматического» пересмотра. Без инициативы собственника КС не изменится.
• Использовать старый отчёт. Экспертиза должна быть не старше 6 месяцев.
• Игнорировать сроки. В комиссию — 6 мес., в суд, без ограничения, но чем раньше, тем быстрее снизится налог.
• Экономить на оценщике. Суд не примет отчёт без аккредитации СРО.

Куда обращаться

• Росреестр, приём документов в комиссию, консультация по телефону ###-###-####.
• МФЦ — подача любых документов без записи онлайн (в крупных городах запись ведётся на 1–2 дня вперёд).
• Госуслуги — электронная подача заявлений и отслеживание статуса.
• Федеральная нотариальная палата — заверение копий, если нужно подать документы через представителя.

Изменить кадастровую стоимость в 2026 году можно быстро и законно, если у вас есть обоснованные доказательства завышения. Наиболее выгодно это делать владельцам коммерческой недвижимости и крупных земельных участков, но и собственники обычных квартир могут сэкономить десятки тысяч рублей. Главное, не откладывать: новые ставки налогов начнут действовать уже с 1 января 2027 года.

Дополнительный совет: сохраняйте все чеки и квитанции — если спор выигран, вы можете вернуть судебные расходы и стоимость экспертизы через налоговый вычет по ст. 221 НК РФ.