Налоговый вычет за покупку жилья – это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) после приобретения квартиры или дома. В 2026 году при стандартной ставке НДФЛ 13 % максимальная сумма возврата может достигать 650 000 рублей (при условии, что стоимость недвижимости не превышает 5 млн рублей). Ниже – подробный пошаговый гид, как оформить вычет, если квартира приобретена совместно с супругой/супругом.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный вычет (ст. 220 Налогового кодекса РФ) позволяет налогоплательщику вернуть часть расходов, связанных с приобретением жилой недвижимости, за счёт ранее уплаченного НДФЛ. Вычет может быть получен:

• при покупке квартиры/дома;
• при строительстве собственного дома;
• при уплате процентов по ипотеке (это отдельный тип вычета, не рассматриваемый в статье).

Кто имеет право на вычет?

Вычет могут получить:

1. Граждане РФ, имеющие налоговое резидентство.
2. Лица, уплатившие в текущем году НДФЛ (в т.ч. через работодателя, ИП, самостоятельно).
3. Только те, кто самостоятельно оплатил покупку недвижимости (или её часть) – в случае совместного владения каждый супруг может заявить свою часть расходов;

Максимальная сумма вычета в 2026 году

Согласно последним поправкам, принятым Госдумой в 2025 году, при ставке 13 % налогоплательщик может вернуть до 650 000 рублей за покупку квартиры стоимостью не более 5 млн рублей. При ставке 15 % (для доходов выше 5 млн рублей в год) максимальная возвратная сумма составляет около 750 000 рублей, однако в большинстве случаев применяется ставка 13 %.

Как оформить вычет, если квартира приобретена совместно?

Если квартира куплена совместно, каждый супруг может получить вычет только на ту часть расходов, которую он (она) фактически оплатил. Существует два основных сценария:

Совместная покупка «на равных» (по 50 % каждый)

• Оба супруга оформляют отдельные заявления о вычете.
• Каждый указывает в декларации 50 % от стоимости квартиры (не более 2,5 млн руб.) и оплачивает НДФЛ соответственно.
• Выплата возврата производится каждому отдельно – до 325 000 рублей (по 13 % от 2,5 млн руб.).

Разные доли участия (например, 70 %/30 %)

• Необходимо чётко задокументировать, какая часть стоимости была оплачена каждым супругом (квитанции, выписки из банков).
• В декларации каждый указывает свою долю расходов.
• Возврат рассчитывается пропорционально: Сумма вычета = Доля × 13 % × Стоимость квартиры (не более 5 млн руб.).

Важно: если один из супругов не имеет дохода, он всё равно может получить вычет, но только до суммы уплаченного им НДФЛ (в т.ч. из прошлых лет, если есть неиспользованный налоговый кредит).

Необходимый пакет документов

Для подачи заявления о вычете понадобятся следующие документы (копии – оригиналы сохраняются у налогоплательщика):

1. Заявление о предоставлении имущественного вычета (форма 2-НДФЛ) – заполняется каждым супругом отдельно.
2. Копия паспорта и ИНН заявителя.
3. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру:
   • Договор купли‑продажи (нотариально заверенный) или договор долевого участия.
   • Регистрационный акт в Росреестре.
4. Квитанции/выписки из банка, подтверждающие полную оплату стоимости квартиры (или её части, если оплата была частями).
5. Справка о доходах за год (2‑НДФЛ) от работодателя (или расчётный листок, если вы работаете как ИП).
6. Справка об уплате НДФЛ (если доход получался в виде дивидендов, пенсий и пр.).
7. Если вы приобретали квартиру в ипотеку – договор ипотеки и выписка о погашении части суммы (для отдельного ипотечного вычета).
8. Согласие супруга (если заявление подаёт только один из супругов) – в случае совместного владения в одной декларации.

Порядок подачи заявления

1. Соберите документы и проверьте их соответствие требованиям ФНС.
2. Заполните форму 2‑НДФЛ в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика или заполните бумажный вариант.
3. Прикрепите сканы всех подтверждающих документов (при электронном заполнении) или приложите их к бумажному заявлению.
4. Отправьте заявление в налоговый орган по месту жительства (можно через портал Госуслуг, через онлайн‑сервис ФНС или лично в отделение).
5. Ожидайте подтверждения от налоговой (обычно 30 дней). При необходимости налоговый инспектор может запросить дополнительные документы.
6. После одобрения налоговая перечислит деньги на ваш банковский счёт (указывается в заявлении).

Сроки возврата

• Срок рассмотрения – до 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов.
• Возврат производится в течение 10 рабочих дней после принятия решения о выдаче вычета.
• Если вы подаёте заявление в течение 3 лет после покупки (срок давности), то сможете получить вычет за каждый прошедший год отдельно (подавая несколько деклараций за каждый год).

Важные нюансы и часто возникающие вопросы

Что делать, если квартира продана до получения вычета?

Если вы продали жильё до того, как получили вычет, налоговый орган может потребовать возврат части полученных средств. При продаже учитывается разница между стоимостью покупки и продажи. Если продажа произошла менее 3 лет после покупки, часть вычета может быть «отозвана».

Как учитывается «раздел имущества» при разводе?

При разводе каждый из бывших супругов имеет право на вычет только на ту часть расходов, которую он фактически оплатил. Если квартира была совместно приобретена, а после развода один из супругов получил её в собственность, другой может потребовать от него компенсацию за уже полученный вычет (в рамках судебного соглашения).

Можно ли «перенести» неиспользованный вычет на будущие годы?

Да. Если в текущем году вы уплатили меньше НДФЛ, чем позволяет ваш налоговый кредит, оставшаяся часть переносится на следующие три года.

Как изменились правила в 2026 году?

Согласно поправкам, принятым в 2025 году, максимальная сумма вычета увеличена до 650 000 рублей, а также упрощён процесс подачи заявления через онлайн‑кабинет (возможность загрузки фотографий документов без сканера). Кроме того, была отменена часть льгот, связанных с продажей жилья до трёх лет, что делает более важным своевременное получение вычета.

Нужно ли платить НДФЛ с доходов, полученных от аренды купленной квартиры?

Да, доход от аренды подлежит налогообложению. Однако вычет за покупку недвижимости можно получить независимо от того, сдаёте вы её в аренду или живёте сами.

Краткая таблица расчёта вычета для супругов

Получить налоговый вычет за покупку квартиры обоим супругам вполне реально, если соблюдены основные условия: каждый из супругов оформил свою часть расходов, подготовил полный пакет документов и подал заявление в налоговый орган в срок. В 2026 году максимальная возвратная сумма составляет 650 000 рублей, а процесс подачи упрощён за счёт онлайн‑сервисов. Не забывайте фиксировать все платежи, хранить подтверждающие документы и учитывать сроки – тогда возврат будет быстрым и без лишних вопросов.

Полезные ссылки:

• Официальный справочник по вычетам (ст. 220 НК)
• Личный кабинет налогоплательщика
• Госуслуги – подача деклараций онлайн

Если у вас остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или в ваш местный отдел ФНС – они помогут уточнить детали именно в вашем случае.