Если вы продали дом в 2025 году и владели им менее трёх лет, обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и, при наличии налога к уплате, перечислить его до 15 июля 2026 года. Ниже — подробный алгоритм, способы подачи, нововведения 2026 года и типовые ошибки, которые помогут избежать штрафов.

Когда возникает обязанность подать 3-НДФЛ?

• Владели дом менее 3 лет (минимальный срок с для недвижимости = 3 года, если объект единственное жильё; иначе — 5 лет).
• Продажная цена ≥ 70 % кадастровой стоимости. Если фактическая цена ниже, налог рассчитывают от 70 % кадастровой стоимости.
• Исключение: дом получен по наследству, приватизации, дару от близкого родственника или по договору ренты — минимальный срок всегда 3 года.

Как рассчитать налог к уплате

Формула:

Налог = (Цена продажи − Имущественный вычет 1 000 000 ₽ − Документальные расходы на покупку/строительство) × 13 %

Пример:

1. Купили дом в 2024 за 4 000 000 ₽, продали в 2025 за 5 500 000 ₽.
2. Кадастровая стоимость 4 200 000 ₽ (70 % = 2 940 000 ₽; берём фактическую цену, она выше).
3. Уменьшаем на расходы (4 000 000 ₽): 5 500 000 − 4 000 000 = 1 500 000 ₽.
4. Налог: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽.

Какие документы понадобятся

• Паспорт (скан/копия).
• Договор купли-продажи дома (в т. ч. передаточный акт).
• Документы, подтверждающие расходы: договор покупки, чеки, квитанции, акты выполненных работ.
• Справка о доходах 2-НДФЛ от работодателя (если хотите вернуть вычет через налоговый агент).
• Реквизиты банковского счёта для возврата налога (если есть переплата).

Способы подачи декларации 3-НДФЛ

Пошаговая инструкция через Личный кабинет ФНС (2026)

1. Авторизуйтесь на lkfl.nalog.ru через Госуслуги или ЭЦП.
2. В разделе «Налоговые декларации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» выберите 2025 год.
3. Заполните источник дохода: «Договор купли-продажи недвижимого имущества».
4. Укажите:
   • Фактическую цену продажи;
   • Кадастровый номер дома;
   • Дату перехода права;
   • Вычет: 1 000 000 ₽ или фактические расходы.
5. Приложите сканированные документы (PDF/JPG до 10 мб каждый).
6. Подпишите ЭЦП или через Госуслуги (смс-код).
7. Отслеживайте статус: «Принято к обработке» → «Принято» (обычно 1–3 дня).

Квитанция на оплату налога

После одобрения декларации в Личном кабинете появится Уведомление № 3 со ссылкой на онлайн-генератор квитанции:

1. Нажмите «Сформировать квитанцию».
2. Выберите банк (Сбер, Тинькофф и др.) → оплатите онлайн или распечатайте PDF.
3. Срок оплаты: до 15 июля 2026 года.

Что будет за просрочку

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: Указали цену ниже 70 % кадастровой.
  Решение: Используйте в декларации поле «Доход с поправкой на кадастровую стоимость».
• Ошибка: Забыли приложить чеки на ремонт.
  Решение: Только капитальные расходы (покупка, строительство, достройка) уменьшают базу.
• Ошибка: Отправили декларацию в другую ИФНС.
  Решение: Проверьте код ИФНС в Личном кабинете (совпадает с пропиской).

Что нового в декларации 3-НДФЛ 2026

• Автоматическое предзаполнение сведений о продаже из Росреестра (после 25 марта 2026).
• Отмена бумажной 2-НДФЛ — достаточно сведений из ФНС (с 2026).
• Электронный чек-лист в ЛК: система подсвечивает пропущенные поля.

Полезные ссылки

• Личный кабинет налогоплательщика
• Калькулятор налога с продажи недвижимости
• Госуслуги — подача 3-НДФЛ

Краткий чек-лист

1. Определите срок владения (меньше 3/5 лет?)
2. Соберите документы.
3. Выберите способ подачи (онлайн быстрее).
4. Подайте до 30 апреля 2026.
5. Оплатите налог до 15 июля 2026.