Важно! С 1 января 2025 года относительная доля в квартире может переходить к близким родственникам только через нотариальное удостоверение․ Это изменение внесены в статью 42 закона «О государственной регистрации недвижимости»․ Ниже — подробный алгоритм действий, список документов, размеры госпошлин и налоговые последствия․

Кого считают «близкими родственниками»

• родители и дети (включая усыновителей/усыновлённых);
• бабушки, дедушки и внуки;
• родные братья и сёстры;
• супруги․

Дядя, тётя, племянники и двоюродные братья/сёстры не относятся к этой категории и при дарении доли между ними нотариус всё равно обязателен, но налоговые льготы уже не применяются․

Проверка права дарить

Если квартира в собственности

• должен быть единый или раздельный документ о праве собственности;
• долевая собственность должна быть зарегистрирована в ЕГРН;
• нет долгов по ЖКХ, ипотеки, арестов и обременений․

Если квартира в ипотеке

Требуется письменное согласие банка на отчуждение доли․ Кредитная организация чаще всего требует погасить часть долга, чтобы доля стала «чистой»․

Обязательно ли обращаться к нотариусу?

Исключение — когда дарится доля в обособленной комнате в коммунальной квартире, но такие случаи крайне редки․

Пошаговая инструкция

Шаг 1․ Сбор документов

• паспорта дарителя и одариваемого;
• выписка ЕГРН с кадастровым паспортом и планом;
• свидетельство о праве собственности (или ЕГРН в электронном виде);
• правоустанавливающий документ (ДДУ, договор купли-продажи, приватизация);
• согласие второго супруга дарителя (если квартира куплена в браке);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• если есть ипотека — согласие банка․

Шаг 2․ Оценка доли

Нотариус сам сформирует кадастровую стоимость доли по ЕГРН․ Это потребуется для расчёта госпошлины и налога при необходимости․

Шаг 3․ Нотариальное удостоверение

1. Запись к нотариусу онлайн или по телефону․
2. Подписание договора дарения (от руки сторонами + подписи нотариуса)․
3. Оплата нотариальной пошлины: 0,5 % от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽․
4. Нотариус в тот же день отправляет электронную заявку в Росреестр․

Шаг 4․ Регистрация перехода права

Нотариус подает документы в Росреестр через систему «Электронная регистрация»․ Срок регистрации — 3–7 рабочих дней (в 2025 году ускоренные каналы МФЦ больше не применяются)․

Шаг 5․ Получение выписки ЕГРН

После регистрации одариваемый получает электронную выписку ЕГРН с отметкой о праве собственности на долю․

Налоги и льготы

Пример: кадастровая стоимость доли, 2 000 000 ₽․ Если даритель — брат, а одариваемый — племянник, то племянник заплатит 260 000 ₽ НДФЛ․

Частые ошибки и их последствия

• Отсутствие нотариуса․ Сделка оспорима в суде, регистратор откажет․
• Неучтённая доля супруга․ Вторая половина может через суд аннулировать дарение․
• Ошибки в ЕГРН․ Если кадастровый паспорт устарел, регистрация задерживается․
• Неполное согласие банка․ Банк вправе взыскать долю, если условия ипотеки нарушены․

Важно! После дарения одариваемый не может продать долю в течение 3 лет без уплаты НДФЛ при продаже, если она не единственное жильё․

Сравнение: дарение vs․ завещание vs․ договор купли-продажи

1. С 2025 года доля квартиры может быть подарена близкому родственнику только через нотариуса․
2. На процедуру уходит 7–10 рабочих дней и примерно 5 000–25 000 ₽ (зависит от кадастровой стоимости)․
3. Налоги отсутствуют, если стороны — близкие родственники․
4. Основной риск, нарушение процедуры: любая ошибка влечёт отказ Росреестра или судебные споры․

Для спокойствия поручите всю «бумажную» часть нотариусу: он отвечает по профессиональному страхованию и устраняет недочёты до подачи в Росреестр;