Покупка или аренда квартиры в СПБ без проверки прав собственности – большой риск. С 1 марта 2023 года в России изменился порядок предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): персональные данные владельцев стали конфиденциальными. Тем не менее, закон оставляет несколько законных способов узнать, кто является собственником квартиры, и сделать это бесплатно через интернет‑сервисы.

Что именно скрыто в выписке из ЕГРН?

• Кадастровый номер, площадь, этаж, тип дома, технические характеристики.
• Обременения: арест, залог, судебные ограничения.
• Стоимость объекта (кадастровая стоимость).
• Личные данные собственника (ФИО, дата рождения, паспортные данные) – в обычной выписке указаны как «физическое лицо».

Эти ограничения введены Росреестром в соответствии с законом «О защите персональных данных».

Кто имеет право получить полные персональные сведения?

Согласно действующему законодательству, доступ к полной выписке имеют:

• Сам собственник (или его законный представитель с нотариальной доверенностью).
• Супруг(а) собственника.
• Суд, судебные приставы, органы прокуратуры.
• Нотариус, сопровождающий сделку.
• Арбитражный управляющий, органы опеки и попечительства.
• Банки‑залогодержатели и другие кредитные организации.

Для обычного покупателя или арендатора эти категории недоступны, поэтому приходится использовать обходные, но законные способы.

Как получить бесплатную выписку из ЕГРН онлайн (без персональных данных)

Через портал «Госуслуги»

1. Зарегистрируйтесь и пройдите подтверждение учетной записи (через СМС, электронную подпись или личный кабинет в банковском приложении).
2. Перейдите в раздел «Справки/Выписки» → «Предоставление сведений из ЕГРН».
3. Выберите услугу «Получить онлайн‑выписку».
4. Укажите кадастровый номер квартиры. Если знаете только адрес, найдите кадастровый номер через поиск по адресу (например, в сервисе «Кадастр.ру» или «Яндекс Недвижимость»).
5. Подтвердите запрос – система сформирует документ в течение одной–двух минут. Выписка будет доступна в вашем личном кабинете и может быть скачана в формате PDF.

Эта выписка бесплатна, но в ней будет указано только «физическое лицо» вместо ФИО.

Через личный кабинет на сайте Росреестра

Для жителей СПБ удобно пользоваться личным кабинетом Росреестра (ЛК). Пошагово:

1. Войдите в ЛК через Госуслуги или Электронную подпись.
2. В меню выберите «Запрос сведений» → «Выписка из ЕГРН».
3. Введите кадастровый номер квартиры в СПБ.
4. Отправьте запрос – выписка появится в разделе «Мои документы».

Опять же, в бесплатной версии личных данных нет.

Как получить полные сведения о собственнике бесплатно (если владелец соглашается)

Согласие собственника на раскрытие персональных данных

Самый простой способ – попросить продавца/арендодателя оформить в Росреестре запрос на предоставление персональных данных третьим лицам. Процедура:

1. Собственник заходит в личный кабинет Росреестра (или через Госуслуги).
2. В разделе «Мои услуги и сервисы» выбирает пункт «Иное» → «Внесение записи о возможности предоставления третьим лицам персональных данных».
3. Отмечает галочкой нужные условия (например, «предоставление сведений по запросу потенциального покупателя»).
4. При необходимости прикладывает сканы документов, подтверждающих право собственности.
5. Отправляет заявление – после одобрения в выписке вместо «физическое лицо» будет указано ФИО, дата рождения и серия/номер паспорта.

Важно: собственник может отменить эту запись в любой момент, поэтому получайте выписку сразу после подтверждения.

Доверенность от собственника

Если продавец не желает открывать свои данные публично, он может оформить доверенность на вашего представителя (например, на юриста). Нотариальная доверенность должна включать пункт:

«Запросить в Росреестре сведения о праве собственности и персональные данные собственника по объекту недвижимости…»;

С такой доверенностью ваш представитель (или вы, если доверенность на себя) может получить полную выписку в МФЦ или через электронные сервисы.

Нотариус как посредник

Нотариус, сопровождающий сделку, имеет право запросить полные сведения напрямую у Росреестра. Для этого достаточно предоставить нотариусу:

• Кадастровый номер квартиры.
• Документы, подтверждающие его участие в сделке (договор купли‑продажи, предварительный договор и т.п.).

Нотариус получит выписку с полными данными и предоставит их покупателю.

Как найти кадастровый номер квартиры в Санкт‑Петербурге

Кадастровый номер – ключ к любой выписке. Его можно получить несколькими способами:

1. Сайт Росреестра: в разделе «Поиск недвижимости» введите адрес (улица, дом, квартира). Система выдаст список объектов с их кадастровыми номерами.
2. Яндекс Недвижимость (статья): в поиске по адресу будет отображён кадастр.
3. Мобильные приложения «Госуслуги», «Росреестр», «Кадастр.ру» – после ввода адреса показывают кадастр.
4. Обратиться в МФЦ с заявлением «Запрос сведений из ЕГРН по адресу». Оператор уточнит кадастр и выдаст выписку.

Практический пример: проверка квартиры на ул. Невского, 12, кв. 45

Шаг 1. Поиск кадастрового номера

• Зайти на rosreestr.gov.ru → «Поиск недвижимости».
• Ввести «Санкт‑Петербург, Невский пр., 12».
• Найти строку «Квартира 45» – получаем кадастр, например 78:26:0301022:1205.

Шаг 2. Запрос бесплатной выписки через Госуслуги

1. Авторизоваться в Госуслугах.
2. Перейти в «Справки/Выписки» → «Предоставление сведений из ЕГРН» → «Получить онлайн‑выписку».
3. Ввести кадастровый номер 78:26:0301022:1205 и подтвердить запрос.
4. Скачать PDF‑файл. В документе увидим: площадь 58 м², 5‑й этаж, арестов нет, но в графе «Собственник» будет «Физическое лицо».

Шаг 3. Получение полного ФИО (при согласии продавца)

1. Попросить продавца зайти в личный кабинет Росреестра.
2. В разделе «Иное» добавить запись о предоставлении персональных данных третьим лицам.
3. После подтверждения запросить выписку заново – в поле «Собственник» появится, например, Иванов Иван Иванович, дата рождения .

Шаг 4. Проверка подлинности выписки

• На бумажной выписке ищем QR‑код в правом верхнем углу. Сканируем смартфоном → открывается страница Росреестра, где отображаются те же данные.
• На электронной выписке проверяем цифровую подпись (клик → «Подпись проверена»).

Что делать, если собственник отказывается раскрывать данные?

Если продавец отказывается открыть личные сведения, у вас остаются следующие варианты:

• Требовать от него предоставить документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, дарственную, свидетельство о наследстве). Такие документы обязаны содержать ФИО владельца.
• Попросить продавца заказать выписку в МФЦ и показать её вам лично. В выписке будет «Физическое лицо», но наличие записи об отсутствии ограничений (арест, залог) уже полезно.
• Обратиться к нотариусу. Нотариус может потребовать от продавца раскрыть персональные данные в рамках подготовки сделки.
• Если подозрения в мошенничестве сильны, обратиться в суд с заявлением о проверке прав собственности. Суд может потребовать от Росреестра полную выписку.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли получить полную выписку без регистрации?

Нет. Для получения официальных сведений требуется подтвержденная учетная запись (Госуслуги, электронная подпись или личный кабинет Росреестра).

Вопрос: Сколько стоит выписка с полной информацией?

Если запрос делает владелец или его представитель, стоимость в 2026 году составляет 920 ₽ (через МФЦ) или 580 ₽ за электронный документ с планировкой. Для третьих лиц без согласия владельца официально бесплатный вариант – без персональных данных.

Вопрос: Можно ли узнать, есть ли у квартиры несколько собственников?

Да. В любой выписке (даже без ФИО) отображается количество записей в разделе «Собственники». Если их больше одной, значит квартира имеет совладельцев.

Вопрос: Как проверить, не находится ли квартира в залоге?

В выписке из ЕГРН в разделе «Обременения» будет указано наличие ареста, залога, судебных ограничений. Эта информация доступна в бесплатной выписке.

• Для быстрой проверки используйте бесплатный сервис «Госуслуги» или личный кабинет Росреестра – получите выписку без ФИО, но с полной информацией об объекте и обременениях.
• Если требуется полное ФИО, договоритесь с продавцом о раскрытии персональных данных через официальный запрос в Росреестр или оформите доверенность.
• Всегда проверяйте подлинность выписки (QR‑код, цифровая подпись).
• Не игнорируйте наличие совладельцев и обременений – они могут стать причиной проблем после сделки.
• При возникновении сомнений привлекайте нотариуса или юриста, чтобы избежать юридических рисков.

Соблюдая эти простые шаги, вы сможете бесплатно и законно узнать, кто является собственником квартиры по адресу в Санкт‑Петербурге, и обезопасить себя от возможных мошеннических схем.