Аренда земельных участков, одна из самых распространённых сделок в бизнесе, но при этом она часто вызывает вопросы по НДС: когда начислять НДС, когда его нет, как заполнять декларацию и кто в итоге является налоговым агентом. Ниже — подробный разбор всех возможных ситуаций на 20 апреля 2026 г.
Основное правило: земля ≠ недвижимость
Земельный участок как объект гражданского права не признаётся объектом НДС (ст. 146 НК РФ). Однако передача права пользования землёй за плату уже считается услугой, и здесь возможны два варианта:
- Земля в государственной или муниципальной собственности — арендная плата НЕ облагается НДС (подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).
- Земля в частной собственности — арендная плата облагается НДС по ставке 20 % (или 10 % для сельхозугодий, если соответствуют условия ст. 164 НК РФ).
Сдача в аренду государственных и муниципальных земель
Кто начисляет НДС?
Никто. Орган государственной власти или орган местного самоуправления не выставляет счёт-фактуру с НДС, а арендатор не становится налоговым агентом. Сумма арендной платы полностью «чистая».
Как отразить в декларации по НДС?
- Если вы арендатор, то в декларации за 2025/2026 г.:
- Раздел 7, код операции 1010251, указываем всю сумму аренды как не облагаемую НДС;
- Ставим прочерк в графах 4 и 5 (ставка, сумма НДС).
- Если вы арендодатель (муниципалитет), то такая операция вообще не попадает в декларацию по НДС.
Пример из 1С:Бухгалтерии 8
Документ «Акт приёма-сдачи арендуемого имущества» → вкладка «НДС» → «Не облагается НДС» → код 1010251.
Аренда частного земельного участка
Арендодатель на ОСНО
Арендодатель (собственник) выставляет счёт-фактуру с НДС 20 %, регистрирует её в книге продаж и отражает в разделе 3 декларации.
Арендатор
- Принимает входной НДС к вычету без регистрации в Росреестре (письмо ФНС от );
- Для вычета достаточно счёта-фактуры и документа об оплате.
Упрощёнщики (УСН)
Арендатор-«упрощёнец» входной НДС не принимает к вычету, но может включить всю сумму аренды в расходы по п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
Смешанные ситуации
| Ситуация | НДС | Кто заполняет Раздел 7 |
|---|---|---|
| Орган местного самоуправления сдаёт землю юрлицу | Не облагается | Арендатор |
| Частное ООО сдаёт землю другому ООО | 20 % | Не заполняется |
| Частное ООО сдаёт землю ИП на УСН | 20 %, но ИП не принимает к вычету | Не заполняется |
Частые ошибки и риски
- Ошибка 1 — путаем землю с объектом капитального строительства (здание, строение). Здание облагается НДС всегда, земля — нет.
- Ошибка 2 — «упрощёнцы» пытаются заявить вычет по НДС при аренде у муниципалитета. Не получится: никакого НДС нет.
- Ошибка 3 — арендатор-ОСНО забывает отразить операцию в Разделе 7. Проверки 2025 г. уже выявляют такие случаи: пени 20 % + штраф;
Алгоритм действий арендатора
- Определить собственника земли (публичная кадастровая карта).
- Если собственник — муниципалитет:
- не держать НДС;
- в декларации Раздел 7, код 1010251.
- Если собственник — частное лицо/компания:
- получить счёт-фактуру с НДС 20 %;
- принять НДС к вычету (ОСНО) или включить всю сумму в расходы (УСН).
Шаблон формулировки договора
Раздел «Цена и порядок расчётов»: «Стоимость арендной платы составляет 240 000 руб. в год, включая НДС 0 % на основании п. 2 ст. 149 НК РФ (земельный участок находится в муниципальной собственности).»
На 20 апреля 2026 г. правило остаётся неизменным: аренда государственной или муниципальной земли — без НДС, аренда частной земли — с НДС 20 %. Главное — вовремя определить статус земли и корректно заполнить декларацию.
Документы-основы:
- НК РФ, ст. 146, 149, 164;
- Письмо ФНС РФ от № СД-4-3/4892@;
- Приказ ФНС РФ от № ЕД-7-3/228 (форма декларации).