Кратко: в сочетании «квартира нежилая» слово нежилая пишется слитно, потому что это прилагательное с приставкой не‑, образующее новое понятие и не имеет противопоставления․

Общие правила написания частицы не с прилагательными

Согласно современным правилам орфографии, частица не с прилагательными может писаться слитно или раздельно․ Выбор зависит от нескольких факторов․

Слитное написание

• Если слово без не не употребляется: негодный, нелепый․
• Если к прилагательному можно подобрать синоним без не: незаметный = скрытый․
• Если в предложении нет явного противопоставления с союзом а и нет слов‑усилителей отрицания (далеко не, вовсе не, отнюдь не)․
• Если прилагательное образует новое, устойчивое понятие: нежилой дом, неосвещённый путь․

Раздельное написание

• При наличии противопоставления: дом не жилой, а коммерческий․
• При наличии слов‑усилителей отрицания: совсем не жилой, отнюдь не жилой․
• Если отрицание относится к глагольному признаку, а не к качеству: дом не жилой (а пустой)․

Почему «нежилая» пишется слитно

В сочетании «квартира нежилая» соблюдаются все условия слитного написания:

1. Синонимический тест․ Слово нежилая можно заменить синонимом нежилой, непригодный для проживания․ Это показывает, что образуется новое качество․
2. Отсутствие противопоставления․ В обычном употреблении фразы нет союза а и нет слов‑усилителей отрицания․
3. Устойчивое понятие․ Термин «нежилая квартира» широко используется в юридической и административной практике (например, в документах о налогах, аренде, перепланировке)․ Здесь прилагательное фиксирует отдельный тип помещения․

Примеры употребления

Слитное написание (правильно)

• Согласно кадастровому паспорту, квартира нежилая подлежит иному налогообложению․
• В здании находится несколько нежилых квартир, которые используются под офисы․
• Планировочный проект предусматривает переоборудование нежилой квартиры в склад․

Возможные случаи раздельного написания (исключения)

Раздельное написание возможно только при наличии противопоставления или усиления отрицания:

• Эта квартира нежилая, а жилая (противопоставление)․
• Квартира совсем нежилая, а полностью пустая․

Как проверить правильность написания в тексте

1. Задайте себе вопрос: можно ли заменить слово синонимом без «не»? Если да – пишем слитно․
2. Проверьте наличие союзов а, но и слов‑усилителей (вовсе, совсем, далеко)․ При их наличии пишем раздельно․
3. Посмотрите в справочники (ОРФОГРАФИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ, Розенталь)․ В большинстве официальных документов «нежилая квартира» фиксируется слитно․

Часто задаваемые вопросы

Можно ли написать «не жилой» раздельно?

Только в контексте противопоставления: Эта квартира не жилой, а офисный блок․ В типичном описании типа помещения пишут слитно – нежилая квартира․

Как писать в родительном падеже?

Форма меняется только у существительного: площадь нежилой квартиры․ Прилагательное сохраняет слитное написание․

Нужно ли ставить запятую перед словом «нежилая»?

Запятая ставится только при обособлении оборота, а не из‑за частицы не․ Пример: Комната, нежилая, использовалась как склад․ Здесь запятая обусловлена обособлением, а не орфографией․

В большинстве случаев в современном русском языке правильным считается написание «нежилая квартира» слитно, так как прилагательное нежилая образует новое смысловое понятие и не имеет противопоставления․ Раздельное написание допускается лишь в специфических контекстах с противопоставлением или усилением отрицания․

Запомните: проверка синонима и отсутствие противительных союзов – самые надёжные способы определить слитность частицы не с прилагательными․