Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Однако, чтобы избежать проблем с налоговой службой и штрафов, необходимо правильно оформить получаемый доход и своевременно уплатить налоги. В этой статье мы подробно разберём, какие шаги нужно выполнить физическому лицу, чтобы оформить сдачу квартиры в аренду через налоговую службу.

Почему важно оформить доход от аренды

Согласно данным Дом.РФ, до 95 % рынка долгосрочной аренды в России оформляются «вручную», без регистрации доходов. Это приводит к:

Штрафам за неуплату налогов (по информации эксперта по ЖКХ Бондаря – штрафы могут достигать 20 % от недоимки);
Потере права на льготы и субсидии, если они у вас есть;
Уголовной ответственности в случае систематического уклонения от уплаты налогов.

Какой налог платится с дохода от сдачи квартиры

Для физических лиц существуют две основные налоговые схемы:

Упрощённый налоговый режим (НДФЛ 13 % или 15 % для доходов выше 5 млн ₽ в год) – применяется, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП) и ваш доход не превышает 5 млн ₽ в год.
Налог по ставке 6 % от дохода от сдачи недвижимости (для физических лиц‑арендаторов) – применяется, если вы сдаёте жильё в качестве некоммерческого объекта и выбираете упрощённый налоговый режим «платежи за аренду». При этом налог считается от полученной суммы без вычета расходов.

Выбор схемы зависит от ваших личных обстоятельств. Наиболее часто используется ставка 13 % (если вы не превышаете лимит 5 млн ₽) – это базовый вариант для большинства арендодателей.

Необходимые документы

Перед тем как подавать сведения в налоговую, подготовьте следующие документы:

Паспорт (для подтверждения личности);
Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве наследования, выписка из ЕГРН);
Договор аренды (письменный, с указанием срока, суммы арендной платы, прав и обязанностей сторон). По словам юриста, наличие письменного договора существенно упрощает процесс в налоговой;
Квитанции/чек‑квитанции об оплате аренды (если арендатор платит наличными, необходимо оформить расписку);
Справка из налоговой о статусе налогоплательщика (если вы ранее не сдавали имущество в аренду).

Как подать сведения о доходе в налоговую

Существует несколько способов подачи декларации о доходах от аренды:

Через личный кабинет «Госуслуги»

Зарегистрируйтесь или войдите в личный кабинет gosuslugi.ru;
Перейдите в раздел «Налоги» → «Декларация 3‑НДФЛ»;
Выберите налоговый период (обычно календарный год) и заполните графы, связанные с арендой недвижимости (раздел «Доходы от сдачи в аренду»);
Укажите полученную сумму аренды и выбранную налоговую ставку (13 % или 15 %);
Система автоматически рассчитает налог к уплате;
Подтвердите декларацию электронной подписью (ЭП) или через СМС‑код.

Через портал ФНС «Личный кабинет налогоплательщика»

Перейдите на lkfl2.nalog.ru;
Авторизуйтесь с помощью «Госуслуг» или ИНН и пароля;
Выберите пункт «Подать декларацию» → «3‑НДФЛ»;
Заполните форму, указав сведения о доходе от аренды (строка 1‑12 «Доходы от сдачи в аренду недвижимости»);
Сохраните и отправьте декларацию.

Через налоговую инспекцию (бумажный вариант)

Если вы предпочитаете традиционный способ, скачайте форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС, распечатайте, заполните вручную и подайте в отделение налоговой по месту жительства. Не забудьте приложить копии договора аренды и подтверждения получения арендных платежей.

Сроки уплаты налога

Декларацию за предыдущий календарный год необходимо подать до 30 апреля текущего года;
Налог уплачивается в течение до 15 дней после подачи декларации (если налог не был уплачен заранее).

Если вы используете упрощённый режим «6 % от дохода», налог уплачивается ежеквартально (до 25‑го числа месяца, следующего за кварталом).

Как избежать штрафов и типичных ошибок

Ниже перечислены самые частые причины наложения штрафов и рекомендации, как их избежать:

Не подать декларацию в срок. Установите напоминание в календаре за несколько дней до 30‑го апреля.
Указать неверную сумму дохода. Всегда проверяйте выписки по банковским картам и наличные расчёты, фиксируя их в расписках.
Не оформить договор аренды. Даже если арендатор платит наличными, договор – обязательный документ.
Не учесть налоговые вычеты. При наличии расходов, связанных с ремонтом или обслуживанием квартиры, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу (только при использовании общей системы налогообложения);
Не платить налог в полном размере. При уплате через онлайн‑банк проверьте, что сумма совпадает с расчётом в декларации.

Примеры расчёта налога

Пример 1. Ставка 13 % (до 5 млн ₽ дохода)

Арендная плата: 30 000 ₽ в месяц × 12 = 360 000 ₽ в год.

Налог = 360 000 ₽ × 13 % = 46 800 ₽.

Пример 2. Ставка 6 % (упрощённый режим «платежи за аренду»)