Актуально на 20 апреля 2026 г.

Продажа комнаты в коммунальной квартире — процесс, в котором продавец обязан учесть интересы совладельцев.
Согласно ст. 250 ГК РФ, все сособственники долевой недвижимости имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.
Для того чтобы завершить сделку с посторонним лицом, вам потребуется получить письменный отказ остальных собственников от этого права.
Ниже — пошаговая инструкция: от формирования уведомления до регистрации перехода права.

Зачем нужен отказ сособственников

Без официального отказа каждый сособственник вправе оспорить сделку в течение трёх месяцев с момента регистрации права нового владельца.
Чтобы избежать судебных споров, Росреестр потребует предоставить:

• нотариально удостоверенные отказы от преимущественного права покупки;
• или нотариально удостоверенное уведомление о продаже и истечении 30-дневного срока без возражений.

Порядок действий продавца

Шаг 1. Подготовка уведомления о продаже

В уведомлении укажите:

• точный адрес квартиры и описание комнаты (площадь, номер);
• цена и условия продажи;
• реквизиты нотариуса;
• срок для ответа — 30 календарных дней.

Пример начала текста:
«Я, Иванов И.И., собственник комнаты 15 м² в коммунальной квартире по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ленина, д. 10, кв. 15,
сообщаю о намерении продать указанную комнату за 2 100 000 рублей постороннему лицу на следующих условиях…»

Шаг 2. Нотариальное направление уведомления

Нотариус направляет уведомления заказными письмами с уведомлением о вручении или вручает лично под роспись.
Если сособственника не удаётся найти, письмо направляется по последнему известному адресу через МФЦ или публикацию в ЕГРН.

Шаг 3. Получение отказа от преимущественного права

Если сособственники не хотят покупать комнату, они подписывают у нотариуса заявление об отказе.
В документе необходимо указать:

• Ф.И.О., паспортные данные отказавшегося;
• точное описание доли (комнаты);
• стоимость, предложенную продавцом;
• фразу: «Отказываюсь от преимущественного права покупки».

Важно: Если хотя бы один из сособственников — несовершеннолетний или недееспособный,
потребуется согласие органа опеки и попечительства на отказ.

Как оформить отказ, если соседей не удаётся собрать

1. Направьте уведомление нотариально и зафиксируйте дату вручения.
2. Ждите 30 дней. Если возражений не поступило, считается, что преимущественное право не реализовано.
3. Выпишите нотариальное заключение о соблюдении требований ст. 250 ГК РФ и подайте его вместе с договором купли-продажи в Росреестр.

Образец отказа от преимущественного права покупки

 Общероссийский классификатор, форма № УПП-1
 ------------------------------------------------
 ЗАЯВЛЕНИЕ
 об отказе от преимущественного права покупки доли (комнаты)

 Я, Петров Петр Петрович, г.р., паспорт 45 00 123456, 
 зарегистрированный по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 5, кв. 12, 
 являющийся собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности 
 на комнату площадью 18,5 м² в коммунальной квартире по адресу: 
 г. Казань, ул. Баумана, д. 5, кв. 12,
 
 уведомлён(-а) о намерении собственника Ивановой Марии Ивановны 
 продать вышеуказанную комнату постороннему лицу за 1 950 000 руб.
 В соответствии со ст. 250 ГК РФ
 преимущественным правом покупки не пользуюсь и от него ОТКАЗЫВАЮСЬ.

 Подпись: ____________ /Петров П.П./

Сколько стоит оформление

Частые ошибки

• Ошибка 1: Отправка уведомления по обычной почте без уведомления о вручении.
  Росреестр не примет такое подтверждение.
• Ошибка 2: Указание «примерной» цены. Цена должна быть окончательной и фиксированной.
• Ошибка 3: Отсутствие согласия опеки при несовершеннолетних долях.

Пошаговая чек-лист для продавца

1. Соберите выписку ЕГРН на всех сособственников.
2. Составьте уведомление о продаже и отнесите к нотариусу.
3. Получите отказы лично или дождитесь 30 дней.
4. Подготовьте договор купли-продажи, отказы и нотариальное заключение.
5. Подайте пакет в МФЦ/Росреестр для регистрации перехода права.

Соблюдение описанной процедуры гарантирует, что сделка не будет оспорена, а регистрация пройдёт без задержек.