Проверяем контрагента до подписания
Арендодатель должен подтвердить:
- право собственности — выписка из ЕГРН не старше 5 дней;
- отсутствие обременений (арестов‚ залогов‚ доверительного управления);
- квитанции об оплате коммунальных услуг и долгов — запрос в «МособлЕИРЦ».
Арендатор предоставляет:
- для ИП/ООО — выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
- для физлиц — паспорт + СНИЛС (для регистрации в ФНС).
Формулируем предмет договора без «скользких» моментов
Обязательные реквизиты:
- точный кадастровый номер помещения;
- площадь по БТИ‚ а не по «приборам»;
- перечень инженерных систем‚ входящих в аренду (отопление‚ вентиляция‚ электрика);
- график режима работы здания (важно для ТЦ и складов).
Риск: если в договоре указано «часть торгового зала без точных границ»‚ арендатор рискует потерять обеспечительный платёж при попытке арендодателя «перекроить» площади.
Распределяем обязанности по хозобслуживанию
| Что | Кто оплачивает | Кто выполняет |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт кровли | Арендодатель | Подрядчик по согласованию сторон |
| Замена ламп в арендованном помещении | Арендатор | Силами арендатора |
| Вывоз ТКО | Арендатор | УК по договору арендодателя |
Для избежания споров добавьте приложение № 1 «Перечень имущества и ответственность сторон»‚ где каждый светильник‚ счётчик и кран зафиксирован фото и актом приёмки.
Фиксируем порядок расчётов и обеспечительный платёж
Ключевые цифры:
- арендная ставка — фиксированная + индексация 5 % годовых;
- обеспечительный платёж — 1 месяц (но не более 50 % минимального размера оплаты труда‚ иначе — это может быть признано залогом и потребовать нотариальной формы);
- штраф за просрочку, 0‚1 % в день‚ но не выше 10 % от долга (ограничение ст. 395 ГК РФ).
Совет: разбейте платёж на два счёта-фактуры — за аренду и за коммунальные услуги‚ чтобы арендатор мог заявить НДС к вычету без задержек.
Регистрируем договор в Росреестре (или нет)
Обязательная регистрация:
- если срок договора свыше 1 года;
- если предмет договора, земельный участок любого срока;
- если договор содержит право выкупа (опция).
Алгоритм регистрации в Королёве:
- Онлайн через Госуслуги → Росреестр (экономит 3–5 дней).
- Лично в МФЦ «Королёвский» по адресу: ул. Калинина‚ д. 12.
- Срок — 7 рабочих дней‚ госпошлина 2 000 ₽ для физлиц‚ 6 000 ₽ для юрлиц.
Прописываем условия расторжения «без войны»
Уведомительный срок: 3 месяца для стороны‚ желающей выйти досрочно. Исключение, неоднократная просрочка платежа более 15 дней‚ тогда арендодатель может расторгнуть в одностороннем порядке через нотариуса.
Важно: добавьте пункт о передаче имущества «как есть» с актом приёма-передачи и фото-фиксацией. Это снизит риск удержания имущества арендатора в счёт «неустоек».
Подводим итоги: чек-лист безопасной сделки
- ✅ Проверены документы на объект и контрагента.
- ✅ Подписан акт приёмки с фото-фиксацией состояния помещения.
- ✅ Зарегистрирован договор (если срок > 1 года).
- ✅ Счета-фактуры выставляются ежемесячно до 25-го числа.
- ✅ Обеспечительный платёж хранится на отдельном счёте/в депозите нотариуса.
- ✅ В договоре прописан юридический адрес для корреспонденции сторон в Королёве.
Соблюдая эти правила‚ вы сведёте к минимуму риск судебных споров и финансовых потерь. При необходимости доработки договора рекомендуем заранее проконсультироваться с узкоспециализированным юристом по аренде недвижимости в Московской области.