20:16:15
Когда вообще возникает налог?
Если вы продаёте долю в квартире, то, как и при продаже целого объекта, возникает облагаемый доход. Налоговая база рассчитывается по формуле:
Доход от продажи – вычет = налогооблагаемая база
НДФЛ платится только если срок владения меньше установленного законом минимума:
- 3 года – если доля была получена по наследству, по договору дарения от близкого родственника или в результате приватизации;
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, вы купили долю по договору купли-продажи после ).
Важный нюанс: если человек владел первой долей в квартире, а затем выкупил или получил в дар остальные доли, то отсчёт минимального срока ведётся с даты регистрации первой доли.
Ставки НДФЛ в 2026 году
На доход от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала:
- 13 % – на сумму дохода до 5 млн руб. включительно;
- 15 % – на сумму свыше 5 млн руб.
Имущественный вычет: как снизить налог
Физлица имеют право на имущественный вычет при продаже доли:
| Тип собственности | Размер вычета | Кому делится |
|---|---|---|
| Единая квартира продаётся по одному договору | 1 000 000 ₽ | Между всеми долевыми собственниками пропорционально долям |
| Каждая доля продаётся по отдельному договору | 1 000 000 ₽ | Каждый собственник получает полный вычет для своей доли |
Пример 1. Доля продаётся по отдельному договору
Иванова продаёт ½ долю за 2 000 000 ₽. Владела менее 3 лет. Налог:
2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 ₽ 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽
Пример 2. Квартира продаётся целиком по одному договору
У Петрова и Сидоровой по ½ доли. Продажная цена 3 000 000 ₽. Вычет делится:
1 000 000 ₽ × ½ = 500 000 ₽ вычет для каждого Петров: 1 500 000 – 500 000 = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽ Сидорова: аналогично 130 000 ₽
Уменьшение налога на фактические расходы
Если вы ранее покупали долю и можете подтвердить расходы документами, то вместо вычета 1 млн руб. можно уменьшить доход на фактическую сумму расходов.
Пример: купили долю за 1 400 000 ₽, продали за 1 900 000 ₽ 1 900 000 – 1 400 000 = 500 000 ₽ × 13 % = 65 000 ₽
Льготы и освобождения в 2026 году
- Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости, если в течение года приобрели другую квартиру и соблюли условия пропорциональности площади.
- Инвалидность и другие социальные статусы не освобождают от НДФЛ при продаже недвижимости (современная редакция НК РФ).
Порядок действий после продажи
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатить налог до 15 июля того же года.
- Приложить документы: договор купли-продажи, ЕГРН, платёжные документы, чеки и договоры при покупке (если применяется вычет на расходы).
Чек-лист «Продажа доли: нужно ли платить налог?»
| Вопрос | Да / Нет | Комментарий |
|---|---|---|
| Владели долей ≥ 3 или ≥ 5 лет в зависимости от основания? | Да → | Налог не платите, декларацию не сдавайте |
| Владели менее минимального срока? | Да → | См. вычет/расходы |
| Можете подтвердить расходы на покупку? | Да → | Уменьшайте доход на расходы |
| Нет расходов? | Да → | Применяйте вычет 1 млн ₽ |
При продаже доли в квартире в 2026 году налог зависит от:
- количества лет владения (3 или 5);
- метода снижения базы (вычет 1 млн ₽ либо фактические расходы);
- особого статуса (семьи с детьми).
Грамотное планирование сделки и правильное применение вычетов позволяют существенно снизить или полностью избежать НДФЛ.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. При изменении законодательства проконсультируйтесь с налоговым специалистом.