Многие россияне считают, что получение недвижимости в дар — это безусловная экономия: никаких расходов на покупку, никакой ипотеки․ Однако это не всегда так․ В ряде случаев одарённый всё же должен заплатить налог․ Ниже — подробная инструкция по расчёту, декларированию и оптимизации налога с подаренной квартиры в 2026 году․
Основной фактор: степень родства дарителя
Ключевое правило: если квартиру дарят близкие родственники, налог платить не нужно․ Перечень таких лиц прописан в статье 217 Налогового кодекса РФ:
- родители (в т․ч․ усыновители);
- дети (включая усыновлённых);
- полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- дед, бабка;
- внуки;
- супруг/супруга․
Если же даритель не входит в перечень выше, одарённый обязан исчислить и уплатить НДФЛ․
Размер налога: 13 % или 35 %
Типовая ставка
Для налоговых резидентов РФ ставка равна 13 % от рыночной (кадастровой) стоимости квартиры на дату дарения․ Для нерезидентов — 30 %․
Как определить налоговую базу
- Берём кадастровую стоимость квартиры на 01 января 2026 года․
Пример: 6 800 000 ₽․ - Применяем инвентаризационную скидку, если она ниже кадастровой, но не менее 70 % от кадастровой стоимости․
- Умножаем на 13 %․
6 800 000 × 0,13 = 884 000 ₽ — сумма к уплате․
Декларирование и сроки
- До 30 апреля 2027 года подаётся 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства․
- До 15 июля 2027 года налог должен быть оплачен․
Пример: Дар получен 15 марта 2026 → декларация и платёж, весной-летом 2027․
Как уменьшить налог
Налоговый вычет
Если у одарённого есть документы о расходах на улучшение квартиры (ремонт, незавершённое строительство), они могут уменьшить налоговую базу․ Однако это сложно доказать: в договоре дарения прописывают «безвозмездно»․
Дарение через «близкого» посредника
Некоторые используют цепочку: дядя дарит квартиру своей сестре (близкий родственник), а та сразу дарит племяннику (тоже близкий)․ В итоге налог = 0․ Подобные схемы вызывают пристальное внимание налоговой, требуется юридическое сопровождение․
Дарение vs․ наследование: в чём разница
| Критерий | Дарение | Наследование |
|---|---|---|
| Налогообложение при получении | 13 % НДФЛ, если не близкий родственник | 0 % |
| Госпошлина | 0 % (договор дарения) | 0,3 % (для близких) или 0,6 % |
| Срок владения для продажи без налога | 3 года (если близкий родственник) или 5 лет | 3 года (для близких наследников) |
Чек-лист для одарённого
- Определить степень родства: близкие — налог 0 %․
- Если не близкий, посчитать кадастровую стоимость․
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ онлайн через личный кабинет ФНС․
- Оплатить налог до 15 июля 2027․
- Сохранять документы не менее 3 лет․
Что говорят эксперты
Александр Шиманский, адвокат:
«Получение квартиры в дар не всегда заканчивается обязанностью платить налог․ Но при дарении от дальнего родственника или третьего лица налоговая база определяется именно по кадастровой стоимости․ Самый простой способ избежать НДФЛ, подтвердить близкое родство документами: свидетельством о браке или свидетельством о рождении»․
Если вы получили квартиру в дар от бабушки, матери или брата, никаких налогов нет․ Если даритель, «дальний» родственник или друг, запаситесь 13 % от кадастровой стоимости и вовремя подайте декларацию․ Экономьте легально: проверяйте родство, оформляйте договор правильно и храните справки․