С 1 января 2025 года физические лица, продающие земельные участки, могут столкнуться с необходимостью уплаты НДФЛ в размере 13 % (или 15 % дохода сверх 5 млн руб.). Однако закон предусматривает ряд оснований и процедур, позволяющих полностью или частично избежать этой обязанности даже тогда, когда объект находился в собственности менее 3 лет. Ниже — подробная инструкция со всеми актуальными льготами, важными датами и примерами расчётов.

Когда по закону возникает обязанность платить НДФЛ

Продавец должен уплатить налог, если:

• участок был куплен после и находится в собственности менее 5 лет;
• участок был получен по наследству, дарению от близкого родственника или приватизирован, но продан менее чем через 3 года после регистрации права;
• участок был разделён на три и более новых надела (правило «2 вместо 1» не работает).

Исключение: если сделка совершена до , достаточно 3-летнего срока владения.

Абсолютные освобождения от НДФЛ

Семьи с двумя и более детьми

С 2023 года действует прямое освобождение для семей, воспитывающих двух и более несовершеннолетних (или студентов очной формы до 24 лет). Налог не платится независимо от срока владения участком, если:

• оба родителя (опекуна) указаны в ЕГРН как собственники;
• в течение 2 лет после продажи приобретается другое жильё или земля;
• общая площадь нового объекта превышает площадь проданного.

Документы: свидетельства о рождении детей, справка о составе семьи, выписка ЕГРН на новый объект.

Участки до 6 соток для многодетных

Если земельный участок не превышает 6 соток, а семья имеет трёх и более детей, земельный налог также не начисляется.

Как «обнулить» налог с помощью вычетов

Если освобождение не применяется, можно использовать имущественный вычет или «расходный» способ.

Имущественный вычет

• Размер: 1 000 000 рублей в год на все объекты недвижимости.
• Применение: уменьшает доход от продажи, а не налог напрямую.

Пример:
Продали участок за 2 300 000 руб. Налог без вычета: 2 300 000 × 13 % = 299 000 руб.
С вычетом: (2 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 169 000 руб. экономии.

Вычет «доход минус расходы»

Есть документы (ДКП, квитанции, акты приёма-передачи), подтверждающие расходы на покупку, межевание, коммуникации, то можно вычесть их из цены продажи.

Важно: расходы принимаются только у того продавца, у кого они реально понесены. Если участок был получен по дарению, а даритель уже использовал вычет, этот способ недоступен.

Три схемы «нулевого» налога при продаже в 2025–2026

1. Схема 1. Документируем расходы.
   Если цена продажи равна или меньше подтверждённых расходов, НДФЛ = 0.
2. Схема 2. «1 миллион» + долевая продажа.
   При долевой собственности (например, супруги) каждый собственник получает вычет 1 млн руб. на свою долю.
3. Схема 3. Семейный капитал на новый объект.
   Используем материнский капитал, региональные субсидии, чтобы купить новую недвижимость, и применяем освобождение для многодетных.

Пошаговая инструкция: как подать документы в ИФНС

1. До 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ (если срок владения менее установленного).
2. Приложить:
   • копию ДКП/ДДУ продажи;
   • копию ДКП/чеков на покупку (для «расходного» вычета);
   • выписку ЕГРН о праве собственности;
   • если применяете семейное освобождение, свидетельства о рождении детей и документы на новое жильё.
3. Уплатить налог до 15 июля 2027 года, если после всех вычетов осталась сумма к оплате.

Проверьте себя: короткий чек-лист

Главные ошибки продавцев

• Указывать в договоре цену ниже кадастровой × 0,7 — налог всё равно рассчитают от 70 % кадастровой стоимости.
• Забывать, что 1 млн ₽, это общий годовой вычет на все объекты, а не на каждый участок.
• Не сохранять первичные документы: без чеков и квитанций «расходный» вычет не пройдёт.
• Игнорировать сроки: просрочка декларации — штраф от 1 000 руб. + 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Ответы на частые вопросы

Можно ли не платить налог, если участок меньше года в собственности?

Можно, если:

• вы многодетная семья;
• или цена продажи равна расходам (с документами);
• или продажная цена ≤ 1 млн ₽ при использовании имущественного вычета.

Нужно ли подавать «нулевую» декларацию при освобождении?

Нет, но рекомендуем подать заявление о применении налоговой льготы во избежание вопросов со стороны ИФНС.

Краткое резюме

Если вы продаёте земельный участок менее 3 (или 5) лет в собственности, воспользуйтесь одним из трёх законных способов:

1. Убедитесь, что вы подпадаете под семейное освобождение.
2. Уменьшите доход на расходы или имущественный вычет 1 млн ₽.
3. Соблюдайте сроки подачи декларации и уплаты (если налог всё-таки остался).

Внимательность к датам и документам позволит вам законно избежать или минимизировать НДФЛ при продаже земли.

Последняя редакция: 20 апреля 2026 г. Следите за обновлениями в Налоговом кодексе РФ и подзаконных актах ФНС.