Каждый объект недвижимости сопровождается целым «портфелем» бумаг, без которых невозможна ни купля-продажа, ни перепланировка, ни просто подключение газа или электричества. Чаще всего владельцы задают один и тот же вопрос:
«Как называется главный документ на дом?»
Ниже ― развёрнутый ответ, который поможет раз и навсегда разобраться, что за что отвечает, где хранится и как восстановить при утрате.

Содержание

1. Что такое «документ на дом» в юридическом смысле
2. Основные виды документов на дом и их назначение
3. Поэтажный план и техпаспорт, в чём разница?
4. Как получить или восстановить каждый документ
5. Чек-лист перед сделкой: какие бумаги должны быть у продавца

Что такое «документ на дом» в юридическом смысле

Под «документом на дом» обычно понимается основание права собственности и технические документы, описывающие сам объект. Первые подтверждают, что вы владелец; вторые рассказывают государству и коммунальным службам, что именно вы владеете.

Таким образом, одним словом «документ» охватываются два больших блока:

• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и т.п.).
• Техническая документация (техпаспорт, поэтажные планы, экспликация, разрешение на ввод в эксплуатацию).

Основные виды документов на дом и их назначение

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Формат: электронная выписка (бумажную с 2021 года не выдают).
Содержит: кадастровый номер, точные границы, дату регистрации права, сведения об обременениях.
Где получить: Росреестр, МФЦ, онлайн-сервисы госуслуг.
Срок действия: 30 календарных дней (для сделок обычно просят не старше 5 рабочих дней).

Технический план

Создаётся кадастровым инженером после завершения строительства. Без него невозможно поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.

• Обязателен для новых построек, пристройки, перепланировке.
• Формат: .xml и .pdf в ЕГРН, бумажный экземпляр у заказчика.

Техпаспорт (технический паспорт БТИ)

Это самый «народный» документ: именно его чаще всего имеют в виду, когда спрашивают «документ на дом».
Что внутри:

1. Общие сведения (адрес, год постройки, материал стен).
2. Поэтажные планы каждого уровня (на отдельных листах).
3. Экспликация площадей.
4. Схема инженерных сетей (электро-, газо-, водоснабжение).

Когда нужен:

• перепланировка, надстройка, снос;
• подключение газа, электричества в частном доме впервые;
• оформление ипотеки, дарения, наследства.

План земельного участка (кадастровый план)

Показывает границы участка, кадастровые номера смежных земель, точки поворота. Получают одновременно с выпиской из ЕГРН или отдельно через публичную кадастровую карту.

Разрешение на ввод в эксплуатацию (форма № РВЭ-1)

Выдаётся органами госстройнадзора по окончании строительства. Без него дом считается самостроем даже при наличии техпаспорта.

Поэтажный план и техпаспорт — в чём разница?

Как получить или восстановить каждый документ

Выписка ЕГРН

• Онлайн: сайт rosreestr.gov.ru → раздел «Электронные услуги» → «Выписка из ЕГРН».
• Оффлайн: МФЦ, Росреестр, кадастровая палата.
• Срок: 1-3 рабочих дня (электронно), 5-7 дней в МФЦ.
• Госпошлина: 350 руб. (физлица, электронная форма).

Техпаспорт (БТИ)

1. Подать заявление в филиал БТИ или через МФЦ.
2. Оплатить кадастровые работы (от 3 000 до 15 000 руб. в зависимости от площади и региона).
3. Дождаться обмерщика: срок 3-10 рабочих дней.
4. Получить готовый документ лично или курьером.

Важно! Если дом двухэтажный, обмерщик сделает поэтажный план на каждый уровень на отдельном листе и включит оба в общий техпаспорт.

Разрешение на ввод в эксплуатацию (для ИЖС)

• Форма заявления — на сайте Госстройнадзора вашего региона.
• Пакет документов: декларация о соответствии, техзаключение, акты скрытых работ.
• Срок: 10 рабочих дней после подачи полного комплекта.

Чек-лист перед сделкой: какие бумаги должны быть у продавца

• ✅ Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 5 раб. дней).
• ✅ Техпаспорт (или техплан+экспликация, если БТИ отказано в связи с цифровизацией).
• ✅ Разрешение на ввод в эксплуатацию (если дом построен после 2006 г.).
• ✅ Кадастровый план земельного участка.
• ✅ Справка об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке.
• ✅ Документ-основание (договор купли-продажи, дарения, наследство).

Совет юриста: если продавец говорит, что «всё в ЕГРН» и техпаспорт не нужен, не верьте. Для перепланировки, подключения газа и внесения изменений в ЕГРН именно техпаспорт или технический план запрашивают в первую очередь.

Главный «документ на дом» в быту, это техпаспорт БТИ, но юридически главным признаётся выписка из ЕГРН. Не путайте их и держите оба в надёжном месте. При любых изменениях (перепланировка, надстройка мансарды, перевод жилого дома в нежилой) начинайте именно с обновления техпаспорта, а затем вносите данные в ЕГРН. Тогда ваш дом всегда будет «в порядке» и не станет проблемой при продаже или наследовании.

Дата последнего обновления: