Материнский капитал (маткапитал) остаётся одной из самых востребованных мер господдержки семей: в 2026 году его размер составляет 728 921,90 рубля на первого и второго ребёнка. Всё чаще родители используют эти средства как первоначальный взнос по ипотеке, а затем хотят «перекупить» жильё — продать имеющуюся квартиру и взять новую ипотеку на более комфортные условия или в другом регионе. Раньше процесс был сложным, но в 2025–2026 годах государство упростило процедуру, а банки начали активно предлагать специальные продукты для таких сделок.

Содержание

1. Что изменилось в законодательстве в 2025–2026 годах
2. Какие условия должен соблюсти продавец
3. Пошаговая схема: от согласия ПФР до регистрации новой ипотеки
4. Как использовать материнский капитал повторно
5. Подводные камни и способы их избежать
6. Калькулятор расходов и полезные шаблоны документов

Главные нововведения 2025–2026 годов

Упрощённый выкуп доли детей

Раньше прежде чем продать квартиру, купленную с маткапиталом, нужно было:

• Выделить доли детей в натуре (оформить на каждого ребёнка долю в квартире).
• Дождаться снятия обременения (закрытия ипотеки) или получать тройное согласие: ПФР, банка и органов опеки;

Сейчас достаточно:

• Заключить договор купли-продажи с одновременным зачётом выручки в новую ипотеку.
• Обеспечить сохранение жилищных прав детей: доли автоматически переносятся на новую квартиру без физического выделения старой доли.

Расширенный перечень банков

К Банку Проектного Финансирования (БПФ), который первым начал принимать маткапитал как первоначальный взнос, присоединились:

• НС Банк, Сбер, ВТБ, Дом.рф, Райффайзен и ряд региональных МКК.

Семейная ипотека с господдержкой 2026

Ставка по льготной семейной ипотеке — от 5,5 % годовых на сумму до 12 млн рублей (в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области) и до 6 млн рублей в остальных регионах.

Условия для продажи «материнской» квартиры

Пошаговая схема: «старая квартира → новая ипотека»

Шаг 1. Анализ обременений и долгов

• Закажите выписку ЕГРН (300–500 руб.) и сверьте:
  • ипотечное обременение;
  • обязательство о долях детей;
  • аресты/запреты.
• Если есть просрочка по платежам, обязательно рефинансируйте долг до продажи.

Шаг 2. Получение одобрения ПФР

1. В личном кабинете ПФР выберите услугу «Переуступка права на маткапитал при смене жилья».
2. Загрузите сканы:
   • Договора купли-продажи старой квартиры (проект).
   • Договора долевого участия (ДДУ) или предварительного договора на новую квартиру.
   • Справку из банка о согласии на перевод залога и зачёт средств.
3. Срок рассмотрения: 7 рабочих дней.

Шаг 3. Поиск покупателя и одновременная сделка (альтернатива)

Оптимальный формат — альтернативная сделка через эскроу-счёт:

• Покупатель вашей квартиры вносит задаток на эскроу.
• Банк одобряет ипотеку на новую квартиру, учитывая задаток как первоначальный взнос.
• Нотариус фиксирует переход долей детей в новый объект.
• Деньги с эскроу автоматически погашают старый кредит, остаток идёт вам «на руки» или на счёт застройщика.

Диаграмма потока денег

Покупатель → Эскроу-счёт → Погашение старой ипотеки
 ↓
 Остаток → Первоначальный взнос по новой ипотеке
 ↓

 Доли детей → Новая квартира

Шаг 4. Регистрация новой ипотеки и долей

1. В Росреестре одновременно регистрируются:
   • переход права собственности на новую квартиру;
   • ипотечное обременение в пользу банка;
   • доли детей (каждому ребёнку ≥ доле, пропорциональной маткапиталу).
2. Срок: 3–5 рабочих дня при подаче через МФЦ.

Можно ли использовать материнский капитал второй раз?

Да, если:

• Вы не использовали весь лимит (оставалась сумма после первой покупки).
• Или у вас родился третий ребёнок после — в этом случае даётся дополнительный 483 882 рубля на улучшение жилищных условий.

Остаток маткапитала можно направлять:

• на погашение процентов по новой ипотеке;
• на первоначальный взнос;
• на строительство в рассрочку у застройщика.

Подводные камни и как их избежать

Калькулятор расходов и шаблоны документов

Пример расчёта

• Стоимость новой квартиры: 6 000 000 ₽
• Продажа старой: 4 200 000 ₽
• Остаток ипотеки: 2 100 000 ₽
• Маткапитал (повторно): 728 922 ₽
• Первоначальный взнос: 4 200 000 – 2 100 000 + 728 922 = 2 828 922 ₽
• Необходимая сумма нового кредита: 6 000 000 – 2 828 922 = 3 171 078 ₽
• Ставка: 5,5 %, срок 20 лет → платёж ≈ 21 800 ₽/мес.

Бесплатные шаблоны

Скачайте в формате PDF/Word:

• Согласие органов опеки
• Альтернативный договор купли-продажи
• Заявление в ПФР о переуступке права

В 2026 году продать квартиру, купленную на материнский капитал, и одновременно оформить новую ипотеку стало в 2–3 раза проще и быстрее. Главное — заручиться заранее:

• подготовить документы;
• получить одобрение ПФР и банка;
• использовать эскроу-счёт для безопасной альтернативной сделки.

Если остались вопросы, напишите в комментарии или обратитесь в горячую линию ПФР 8-800-600-0-600, консультация бесплатна.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.