Иногда возникает необходимость передать квартиру другому человеку, не прибегая к классической схеме «продажа» и не оформляя на него доверенность. В этом случае остаются три основных способа: дарение, завещание и договор ренты. Ниже, подробная инструкция по каждому из них: какие документы нужны, какие налоги применимы, на что обратить внимание в 2026 году.

Дарение (договор дарения)

В чём суть

Вы безвозмездно передаёте квартиру одному или нескольким «одаряемым». С момента регистрации перехода права в Росреестре они становятся полноправными собственниками.

Кому можно дарить

• родственникам (включая супруга, детей, внуков, братьев/сестёр и др.);
• третьим лицам без родства.

Какие документы понадобятся

1. Паспорта дарителя и одариваемого/-ых.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН-выписка, ДДУ, свидетельство о собственности).
3. Технический план (если квартира в новостройке или после перепланировки).
4. Согласие супруга/супруги (нотариально), если квартира была приобретена в браке.
5. Согласие органов опеки, если:
   • в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный;
   • жильё покупалось с использованием маткапитала или жилищных субсидий.
6. Квитанция об оплате госпошлины — 2 000 ₽ для физлиц в 2026 году.

Налоги

• Близкие родственники (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка, внуки) — освобождены от НДФЛ.
• Остальные платят 13 % с кадастровой стоимости (или рыночной, если выше).

Алгоритм действий

1. Составьте договор дарения у нотариуса (обязательно с для всех долей).
2. Подайте заявление на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ.
3. Получите выписку из ЕГРН — она подтверждает нового собственника.

Завещание

Вы определяете, кому перейдёт квартира после вашей смерти. До этого момента остаётесь полноправным собственником и можете распоряжаться жильём как угодно (продать, подарить, сдать в аренду).

Формы завещания в 2026 году

• Нотариальная — классическая, наиболее защищённая от оспаривания.
• Приравненные к нотариальным:
  • завещание у приходского священника;
  • завещание у главного врача в больнице (если тяжёлая болезнь).
• Закрытое завещание — запечатывается в конверте, оглашается после смерти.

Документы для нотариуса

• Паспорт.
• Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН.
• Справка о составе семьи (не всегда).

Наследники 1-й очереди (дети, супруг, родители) и 2-й очереди (братья/сёстры, дед/бабка, внуки) не платят НДФЛ при получении квартиры по завещанию. Остальные платят 13 %.

Важные нюансы

• Завещание можно изменить или отменить в любой момент.
• Форма «обязательная доля» для несовершеннолетних детей и нетрудоспособных наследников остаётся.

Договор ренты (пожизненное содержание)

Вы передаёте квартиру «рентаполучателю» (чаще всего частному лицу или компании), а он обязуется обеспечивать вас пожизненное содержание (деньги, продукты, уход) либо выплачивать единовременную ренту.

Формы договора

• Пожизненная рента — выплаты до конца жизни отдателя.
• Постоянная рента, выплаты бессрочно (редко применяется для квартир).

Необходимые документы

1. Паспорта сторон.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру.
3. Договор ренты (обязательно нотариальный).
4. Согласие супруга/опеки при необходимости (аналогично дарению).

Рентаполучатель платит НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости; без льгот даже при родстве.

Риски

• Рентаполучатель может перепродать квартиру третьему лицу — ваше право проживания сохранится, но фактические риски выше.
• Нужно чётко прописывать санкции за нарушение условий.

Что общего для всех способов

• Хотите передать квартиру здесь и сейчас, но остаться в ней жить — рассмотрите договор пожизненной ренты.
• Нужно без налогов и с минимальными затратами передить жильё близкому родственнику — оформите дарение.
• Хотите сохранить право распоряжаться квартирой до конца жизни, составьте завещание.

В любом случае желательно проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, особенно если в квартире есть доли несовершеннолетних или использовались материнский капитал и господдержки.