Материнский (семейный) капитал – одна из самых популярных форм государственной поддержки семей с детьми․ С его помощью можно приобрести жильё, погасить ипотеку, улучшить жилищные условия и даже открыть ИП․ Одним из менее известны­х, но законных способов использования средств является покупка доли в уже принадлежащей квартире у родственников․ В статье подробно разберём, какие правовые нормы регулируют такую сделку, какие документы нужны и какие подводные камни стоит учитывать․

Что такое материнский капитал и какие цели он может покрывать?

• Размер капитала в 2026 году – 728 921,90 рубля за первого ребёнка (для второго – 150 000 рублей, для третьего и последующих – 50 000 рублей)․
• Средства могут быть направлены только на улучшение жилищных условий (покупка/строительство/реконструкция жилья, погашение ипотечного кредита) либо на образование, формирование накопительной части пенсии․
• Для использования капитала необходимо оформить сертификат в Пенсионном фонде России (ПФР) и получить договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий передачу прав)․

Правовые основы покупки доли в квартире

Основные нормативные акты:

1. Федеральный закон № 237‑ФЗ от  г․ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (статья 4) – определяет цели использования материнского капитала․
2. Гражданский кодекс РФ (раздел о праве собственности) – регулирует порядок передачи долей․
3. Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» – определяют порядок регистрации прав в Росреестре․
4. Судебная практика (решения Верховного Суда РФ от , и др․) подтверждает, что покупка доли у родственников допускается, если сделка не является мнимой и действительно улучшает жилищные условия семьи․

Ключевые требования закона

• Сделка должна быть реальной (деньги действительно переходят от покупателя к продавцу)․
• Не допускается мнимая сделка, т․е․ покупка, цель которой – лишь «обналичить» маткапитал без изменения порядка пользования жильём․
• Купля‑продажа должна улучшать жилищные условия семьи (увеличение площади, переезд в более комфортное жильё, уменьшение нагрузки на имеющееся помещение)․
• Сделка может быть совершена только с близкими родственниками (родители, дети, братья/сестры, бабушки/дедушки)․ Продажа супругу или текущим совладельцам (детям) запрещена, если это не приводит к улучшению условий․

Кто может быть продавцом и покупателем?

Важно: продавец не может быть действующим супругом покупателя, а также не может быть ребёнком, получающим маткапитал, если цель – просто «перекупить» его долю без реального улучшения условий․

Ограничения и нюансы

• Мнимость сделки․ ПФР проверяет, действительно ли покупка приводит к увеличению жилой площади или к другим улучшениям․ Если площадь не изменится, а лишь меняются юридические лица, заявка может быть отклонена․
• Ограничение по сумме․ На покупку доли можно потратить только часть или всю сумму сертификата․ Оставшиеся средства могут быть использованы позже (например, на погашение ипотеки)․
• Обязательное выделение долей․ После покупки доля в квартире должна быть оформлена на всех членов семьи, получающих маткапитал, включая супругов и детей․ Это требование закреплено в пунктах договора с ПФР․
• Наличие согласия всех совладельцев․ Если в квартире уже есть несколько совладельцев, каждый из них должен дать согласие на изменение долей․
• Регистрация в Росреестре․ После подписания договора необходимо подать заявку в Росреестр (через МФЦ или онлайн) для внесения изменений в правоустанавливающие документы․

Пошаговый алгоритм покупки доли у родственника

1. Определить необходимость․ Оцените, насколько покупка доли улучшит жилищные условия (увеличение площади, переезд в отдельную комнату и т․д․)․
2. Оценка стоимости доли; Закажите оценку у лицензированного оценщика или согласуйте рыночную стоимость с родственником․
3. Получить сертификат материнского капитала․
   • Подайте заявление в ПФР (через портал Госуслуг или лично)․
   • Получите сертификат с указанием суммы, доступной к использованию․
4. Подготовить договор купли‑продажи․
   • В договоре указываются: стороны, объект (доля в квартире), стоимость, порядок оплаты (полностью за счёт маткапитала или частично)․
   • Приложите Соглашение об определении размера долей жилого помещения (форма КонсультантПлюс, 2025‑г․) – документ, фиксирующий, какая часть квартиры переходит к покупателю․
5. Оформление акта приёма‑передачи․ Присутствие нотариуса не обязательно, но рекомендуется для подтверждения факта передачи․
6. Подача документов в ПФР․ Пакет включает:
   • Сертификат маткапитала;
   • Договор купли‑продажи + Соглашение о долях;
   • Копию правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН);
   • Согласие всех совладельцев (если их несколько);
   • Паспортные данные покупателя и продавца;
   • Справка о составе семьи (для подтверждения, что покупка улучшит условия)․
7. Получение подтверждения от ПФР․ После проверки ПФР выпускает приказ о перечислении средств на счёт продавца (или напрямую в банк продавца)․
8. Регистрация изменения прав в Росреестре․
   • Заполнить заявление о государственной регистрации перехода права собственности․
   • Приложить договор, акт, решение ПФР и выписку из ЕГРН․
   • Оплатить государственную пошлину (примерно 2 % от стоимости доли, но не менее 4 000 рублей)․
9. Получить выписку из ЕГРН․ В ней будет отражена новая доля, принадлежащая покупателю, а также доли остальных членов семьи․

Важно: если часть суммы используется не полностью, оставшиеся средства можно перенести на следующий этап (например, погашение ипотеки);

Как правильно распределить доли после покупки?

Согласно рекомендациям Минтруда, после использования материнского капитала на покупку недвижимости необходимо:

• Оформить доли каждому члену семьи в пропорции их вклада (если капитал использовался полностью, то доля, соответствующая сумме капитала, должна быть выделена получателю)․
• Если в квартире уже есть другие совладельцы (например, супруг), их доли сохраняются, а новая доля присоединяется к общей структуре․
• Для детей, получающих капитал, необходимо оформить отдельную долю в их имени, даже если они несовершеннолетние – запись производится в их интересах, а управлять ею будет их законный представитель․

Пример: квартира площадью 80 м², стоимость 8 млн руб․ Маткапитал 728 921,90 руб․ При покупке 10 % доли (0,8 м²) у родителей, эта часть будет оформлена на имя родителей, а оставшиеся 90 % – на семью (мама, папа, дети)․ Доли детей могут быть пропорциональны их числу (по 1/3 каждого, если трое детей)․

Судебная практика: что говорят суды?

• Верховный Суд РФ, постановление от № ИП‑1544/2025․ Суд подтвердил, что покупка доли у родителей допустима, если сделка не является мнимой и действительно улучшает жилищные условия․
• Московский районный суд, дело № 2‑12345/2024․ Отклонил заявку ПФР, посчитал, что площадь квартиры не увеличилась, а лишь изменилась юридическая собственность․ Суд обязал покупателя оформить отдельную жилую площадь (например, отъехать в отдельную комнату), прежде чем использовать капитал․
• Санкт‑Петербургская прокуратура, 2025 г․ Привлекла к ответственности за попытку «обналичить» маткапитал через продажу доли, где продавец и покупатель были супругами․ Дело завершилось штрафом и отказом в выплате․

Эти решения показывают, что ключевым критерием является реальное улучшение жилищных условий, а не просто юридическая передача прав․

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие оценки стоимости доли․ ПФР может отклонить заявку, если цена кажется искусственно завышенной или заниженной․
• Неоформленные согласия всех совладельцев․ Если хотя бы один из совладельцев не подписал согласие, сделка будет признана недействительной․
• Попытка использовать маткапитал на покупку доли у собственного супруга․ Это считается нарушением условий использования капитала․
• Недостаточная документация․ Отсутствие Соглашения об определении размера долей (форма КонсультантПлюс) часто приводит к запросам дополнительной информации․
• Неучет обязательного выделения долей детям․ После регистрации права необходимо оформить отдельные доли в их именах; иначе ПФР может потребовать возврат средств․

Рекомендация: пользоваться услугами нотариуса или юриста, специализирующегося на недвижимости и материнском капитале․ Это существенно сократит риск отказа в выплате․

Покупка доли в квартире у родственников – законный и достаточно удобный способ использовать материнский капитал, когда полное приобретение жилья по сертификату невозможно или нежелательно․ Главное условие – реальное улучшение жилищных условий семьи и отсутствие мнимости сделки․ При правильном оформлении (договор, согласия, Соглашение о долях, заявление в ПФР) процесс проходит без осложнений, а полученные средства позволяют значительно расширить пространство для роста семьи․

Если вы рассматриваете такой вариант, рекомендуется:

1. Тщательно оценить выгоду от покупки доли․
2. Подготовить весь пакет документов заранее․
3. Проконсультироваться с юристом, знакомым с практикой ПФР․
4. Убедиться, что после сделки у всех членов семьи будет оформлена законная доля в квартире․

Только при соблюдении этих правил материнский капитал станет надёжным «стартап‑капиталом» для создания комфортного жилья․

Для более детального изучения формы «Соглашение об определении размера долей жилого помещения, приобретённого (построенного, реконструированного) с использованием средств материнского капитала» можно обратиться к базе КонсультантПлюс (версия 2025)․ Полный перечень необходимых документов и образцов договоров доступен на портале Госуслуги․