19 апреля 2026 г., 21:18
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, проводимая государством.
От неё зависят три ключевых налога:
- Имущественный налог для физических и юридических лиц;
- Земельный налог;
- НДФЛ при продаже (если продажная цена ниже 70 % кадастровой).
Краткая история изменений (2020–2026)
С 2020 г. вступил в силу закон об Индексе рынка недвижимости (ИРН).
Это попытка привязать кадастровую стоимость к рыночной.
Однако за три года ни один регион так и не пересмотрел свои показатели, что породило накопленный разрыв.
2023–2025: Накопление разрыва
Рыночные цены росли быстрее, чем кадастровые оценки.
2026: Масштабный перерасчёт
19 % — именно на столько в среднем выросла совокупная кадастровая стоимость объектов по России.
В абсолютных цифрах это 11,4 трлн руб.
В Москве рост составил 23 %, а отдельные башни в «Москва-Сити» подорожали на 30–35 %.
Почему кадастровая стоимость растет именно в 2026 году
- Индексация по ИРН — первый раз за шесть лет регионы применили «рыночный» коэффициент.
- Новые методики оценки — Федеральное управление оценки имущества утвердило более точные алгоритмы, учитывающие микролокацию и инфраструктуру.
- Фискальная нагрузка, бюджетам регионов нужны дополнительные доходы на фоне роста социальных расходов.
Как это влияет на собственников
Физические лица
- Налог на квартиру площадью 54 м² в Москве вырастет примерно с 4 500 до 5 500 руб. в год.
- При продаже, если объект был приобретён до 2026 г. и ниже 70 % новой кадастровой цены, НДФЛ будет исчисляться из 70 % новой кадастровой цены.
Юридические лица и инвесторы
- Рост операционных расходов — особенно для складов и ритейла с большими площадями.
- Активизация продаж «запасных» объектов — девелоперы начинают избавляться от неликвидов, чтобы не платить повышенный налог.
Как узнать новую кадастровую стоимость в 2026 году
- Онлайн-сервисы
- rosreestr.gov.ru — в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»;
- «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.
- ЕГРН-выписка — заказывается через МФЦ или электронную подпись; срок изготовления 3 рабочих дня.
- Кадастровый паспорт — обновлённый документ уже содержит перерасчёт 2026 г.
Как оспорить завышенную кад. стоимость после
Новые правила
- Срок подачи заявления — до 30 сентября 2026 г. для споров по результатам госоценки 2026 г.
- Комиссия при Росреестре — рассматривает дела в течение 30 дней; можно подать онлайн через Госуслуги.
- Судебный порядок, если комиссия отказала, иск подаётся в районный суд; требуется отчёт независимого оценщика.
Прогноз до 2030 года
Эксперты ожидают ежегодную индексацию кадастровой стоимости на уровне 5–7 %, пока не будет достигнут паритет с рыночной ценой.
Это приведёт к постепенному снижению количества оспариваний и росту доходов регионов на 15–20 млрд руб. дополнительно в год.
Чек-лист для собственника
- Узнайте новую кадастровую стоимость через сайт Росреестра.
- Проверьте налоговое уведомление, придёт не позднее 1 ноября 2026 г.
- Рассчитайте новый налог с помощью калькулятора ФНС.
- Оспорьте, если разница с рынком > 30 % и экономия превышает расходы на оценщика.
- Рассмотрите продажу неликвидов, чтобы избежать роста налоговой нагрузки.
Рост стоимости — это не только увеличение налогов, но и сигнал к пересмотру своего портфеля недвижимости.
Своевременный анализ и, при необходимости, оспаривание позволят минимизировать издержки и сохранить доходность активов.