Выбор между дарением и куплей-продажей при передаче дома между близкими людьми часто кажется простым, но нюансов множество: налоги, риски оспаривания, сроки и будущие издержки. Ниже — разбор всех ключевых вопросов на примере реальных ситуаций, включая историю Андрея из Москвы, который унаследовал квартиру, а теперь собирается переоформить её на жену — или продать.
Что такое дарение и купля-продажа в контексте дома
Дарение
- Суть: безвозмездная передача имущества (дома, квартиры, земельного участка).
- Документы: договор дарения, выписка из ЕГРН, паспорта сторон, технический план БТИ, согласие супруга (если дарится доля в общем имуществе).
- Госпошлина: 2000 руб. за регистрацию перехода права (0,3 % кадастровой стоимости, но не более 20 000 руб., если даритель юр. лицо).
- Налоги (см. раздел 3).
Купля-продажа
- Суть: возмездная сделка, где покупатель платит продавцу оговоренную сумму.
- Документы: кроме вышеуказанных, ещё договор купли-продажи, квитанция о полной оплате, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налогам.
- Госпошлина: та же 2000 руб. + расходы на нотариуса при долевой продаже.
- Налоги: НДФЛ 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов, но применяем вычет или «минус покупку» (подробнее ниже).
Сравнение по 8 критериям
| Критерий | Дарение | Купля-продажа |
|---|---|---|
| Скорость оформления | 7–10 дней (Росреестр) | 7–10 дней (если нет ипотеки) |
| Стоимость услуг нотариуса | Не обязательно, если родственники | Обязательно при долевой продаже |
| Налог для получателя | 13 % с кадастровой стоимости, если не близкий родственник | 0 % (если покупатель платит за дом) |
| Риск оспаривания | Высокий (конкуренты-наследники, кредиторы дарителя) | Ниже (если продажа на рыночных условиях) |
| Обременения | Переходят к одаряемому | Продавец должен их погасить до сделки |
| Возможность «вывести» деньги | Отсутствует (безвозмездно) | Есть (покупатель платит) |
| Минимальный срок владения для налоговой льготы | 3 года (родственники) / 5 лет (остальные) | 3 или 5 лет (в зависимости от года приобретения) |
| Использование материнского капитала | Нельзя | Можно (при наличии ипотеки или с зачетом) |
Где платить налог и сколько именно
Кому платить: одаряемый (новый собственник).
Когда: до 15 июля следующего года после получения права собственности.
Пример Андрея: он получил квартиру по наследству в 2023 году. В 2026 году дарит её жене;
- Жена — близкий родственник, значит 0 % НДФЛ.
- Если бы жена была посторонним лицом, налог составил бы 13 % × кадастровая стоимость. При стоимости 10 млн руб. это 1,3 млн руб.!
Кому платить: продавец (Андрей).
Формула:
(Цена продажи − Документально подтвержденные расходы на покупку) × 13 %
Пример: Андрей купил дом в 2020 году за 6 млн руб. и продаёт в 2026 году за 10 млн руб. Налог: (10 млн − 6 млн) × 13 % = 520 000 руб. Если владел менее 3 лет, льгота не применяется.
Алгоритм выбора в 5 шагов
- Определите статус получателя.
Если близкий родственник (супруг, дети, родители, братья/сёстры, дед/бабка) — дарение без налога выглядит проще. - Проверьте срок владения.
Если меньше минимального, купля-продажа может обернуться налогом для продавца. - Оцените долговую нагрузку.
Если есть ипотека, залог, аресты — дарение «затянет» их к новому собственнику. - Учтите будущую продажу.
При продаже «дареного» дома до 3/5 лет налог считается от всей цены без вычета расходов. - Консультация юриста.
Если есть даже малейшие сомнения, сходите к специалисту — ошибка стоит сотни тысяч.
Пошаговая инструкция по дарению дома в 2026 году
Шаг 1. Подготовка документов
- Выписка из ЕГРН (электронная, срок действия 5 дней).
- Технический план БТИ не старше 3 лет.
- Согласие супруга дарителя (нотариально, если дом куплен в браке).
Шаг 2. Составление договора
Можно скачать типовой шаблон на сайте Росреестра, но при любых дополнительных условиях (например, право пожизненного проживания) лучше нотариат.
Шаг 3. Оплата госпошлины
2000 руб. для физлиц. Оплата онлайн через Госуслуги или в отделении Сбербанка.
Шаг 4. Подача в МФЦ/Росреестр
Срок регистрации прав: 7 рабочих дней. Забираете выписку ЕГРН с новым собственником.
Пошаговая инструкция по купле-продаже
Шаг 1. Проверка «чистоты» дома
- Запросите выписку ЕГРН, кадастровый паспорт, справку об отсутствии долгов ЖКХ.
- Проверьте участок на предмет залога у банка.
Шаг 2. Составление договора и расчётов
Если ипотека покупателя — включите банк: деньги поступают на эскроу-счёт. При полной оплате наличными сделайте расписку в получении денег.
Шаг 3. Подпись у нотариуса
Обязательно при долевой продаже. Удостоверение договора стоит 0,5 % от цены, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
Шаг 4. Регистрация и переход права
Та же госпошлина 2000 руб., срок до 9 рабочих дней.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: дарение «в обход» налога между посторонними лицами
→ налог всё равно придёт, плюс штраф 20 %. - Ошибка 2: занижение цены в договоре купли-продажи
→ налоговая доначитает по 70 % кадастровой стоимости. - Ошибка 3: забыть согласие супруга
→ сделка может быть признана недействительной. - Ошибка 4: дарение при наличии долгов по ЖКХ
→ новый владелец будет их погашать.
| Ситуация | Рекомендация |
|---|---|
| Родитель дарит дом ребёнку | Дарение |
| Дядя дарит племяннику | Купля-продажа (чтобы избежать 13 % НДФЛ) |
| Дом куплен в ипотеке | Только купля-продажа с участием банка |
| Нужно «вывести» деньги из бизнеса | Купля-продажа (официальная продажа) |
| Высок риск семейных споров | Купля-продажа (труднее оспорить) |
Чек-лист перед подписанием любого договора
- □ Выписка ЕГРН свежая (не старше 5 дней).
- □ Проверены обременения в Росреестре.
- □ Долгов по ЖКХ нет (справка портала Госуслуг).
- □ Налоговая льгота подтверждена (по сроку владения).
- □ Согласие супруга нотариально заверено.
- □ Сумма в договоре = реальной рыночной / кадастровой (не ниже 70 % кадастровой).
Главное правило: дарение дружит с родством, а купля-продажа — с деньгами и юридической чистотой.