С 1962 года в строительной отрасли СССР, а впоследствии и в странах СНГ, действует СНиП II-А.3-62 «Классификация зданий и сооружений. Основные положения проектирования», разработанный ЦНИИЭП жилища АСиА СССР совместно с НИИ. Этот документ до сих пор лежит в основе определения назначения зданий, в т.ч. и жилых. Ниже — подробный разбор того, какие именно строения считаются жилыми и какие критерии при этом применяются.
Общее определение жилого здания
Согласно СНиП II-А;3-62, жилым зданием признаётся строение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей. Главное условие — наличие жилых помещений и обеспечение необходимых условий для жизнедеятельности человека (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция).
Ключевые признаки жилого здания:
- Назначение: используется исключительно или преимущественно для проживания.
- Наличие жилых помещений: комнаты или квартиры, пригодные для круглосуточного пребывания человека.
- Инженерные системы: отопление, водоснабжение, канализация, газ или электричество.
Классификация жилых зданий по СНиП II-А.3-62
2.1 По количеству квартир
- Индивидуальные жилые дома — здания, содержащие одну квартиру. Чаще всего это частные дома, коттеджи, таунхаусы.
- Многоквартирные дома — здания, в которых размещено две и более квартиры, имеющие самостоятельные входы или общие коридоры/лестничные клетки.
2.2 По высоте и этажности
- Малоэтажные: 1–3 этажа.
- Среднеэтажные: 4–8 этажей;
- Многоэтажные: 9 и более этажей.
- Высотные: от 75 метров и выше (в современной практике — небоскрёбы).
2.3 По материалу стен
Жилые здания могут быть:
- Кирпичными
- Крупнопанельными (железобетонные панели)
- Каркасными (монолитный каркас + заполнение)
- Деревянными (бревно, брус, каркасно-щитовые)
- Смешанными
Что НЕ считается жилым зданием
Несмотря на внешнее сходство, не все здания с жилыми помещениями признаются жилыми. Например:
- Гостиницы — временное проживание, не жилое здание.
- Общежития — несмотря на круглосуточное пребывание, относятся к общественным зданиям.
- Дачные домики без отопления — если не обеспечивают постоянное проживание, считаются садовыми/дачными строениями.
- Апарт-отели — смешанный тип, но в большинстве случаев относятся к общественным или гостиничным.
Современные изменения и дополнения
Хотя СНиП II-А.3-62 и остаётся основой, с 1990-х годов в России действует ряд новых регламентов:
- СП 54.13330.2016 — обновлённый свод правил, уточняющий требования к жилым зданиям.
- Жилищный кодекс РФ — вводит правовые нормы, но не технические.
- ФЗ-214 — регулирует долевое строительство, но ориентируется на многоквартирные дома.
Что важно помнить потребителю
При покупке жилья или регистрации права собственности убедитесь, что:
- Здание внесено в ЕГРН как «жилое» (а не «нежилое», «дачное» или «общественное»).
- Есть технический план, подтверждающий наличие жилых помещений.
- Соблюдены нормы по инженерному обеспечению (отопление, вода, канализация).
Жилым признаётся здание, предназначенное для постоянного проживания людей, имеющее жилые помещения и необходимые инженерные системы. Это определение закреплено в СНиП II-А.3-62 и подтверждается современными нормативами. При выборе квартиры или дома — всегда проверяйте статус объекта в документации.