То, что в народе принято называть кадастровый паспорт, официально именуется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При продаже квартиры этот документ играет ключевую роль: он подтверждает правовой статус объекта, его технические характеристики и отсутствие обременений. Ниже ‒ подробная инструкция, почему, когда и как получать кадастровый паспорт, чтобы сделка прошла без задержек и штрафов.

Зачем кадастровый паспорт при продаже?

• Подтверждение права собственности. В выписке указано, кто является собственником, на основании какого договора и когда регистрация произведена.
• Точные характеристики. Площадь, этаж, количество комнат, границы – всё должно совпадать с реальностью и договором купли-продажи.
• Проверка обременений. В разделе «Ограничения (обременения)» отражены залоги, аресты, сервитуты. Покупатель вправе отказаться от сделки, если обременения не будут сняты.
• Налоговый расчёт. ФНС использует кадастровую стоимость из ЕГРН для расчёта НДФЛ и вычетов.
• Банк-кредитор. Если покупатель берёт ипотеку, банк обязательно запрашивает свежую выписку не старше 30 дней.

Что входит в «кадастровый паспорт» в 2026 году?

С 2022 г. бумажные серии «КП-1» отменены; всё сведения предоставляються в виде электронной выписки из ЕГРН. В документе есть три основных раздела:

1. Общие сведения:
   • кадастровый номер;
   • адрес (включая почтовый индекс и координаты);
   • вид разрешённого использования (жилое/нежилое);
   • этаж, общая и жилая площадь.
2. Права и основания:
   • ФИО собственника(-ей);
   • вид права (собственность, долевая собственность);
   • дата и номер записи в Росреестре.
3. Ограничения и обременения:
   • ипотека, залог, аресты;
   • сервитуты;
   • приватизационные обязательства (редко, но бывает).

Сроки действия и правила продления

Выписка из ЕГРН действует:

• 30 календарных дней для банков и судов;
• Фактически до момента сделки: если регистратор видит, что в ЕГРН появились новые записи после даты выписки, он может приостановить регистрацию и запросить свежий документ.

Рекомендация: заказывайте выписку не ранее чем за 5 рабочих дней до подписания договора и сразу же передавайте покупателю/нотариусу в электронном виде (PDF с ЭЦП Росреестра).

Как заказать выписку в 2026 году: пошаговая инструкция

Способ 1. Через портал Госуслуг

1. Авторизуйтесь на gosuslugi.ru с подтверждённой учётной записью.
2. В поиске введите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости» или «Сведения из ЕГРН».
3. Выберите объект: введите кадастровый номер или адрес.
4. Оплатите 300 ₽ (для физлиц) картой или со счёта Госуслуг.
5. Получите PDF-файл в личном кабинете в течение 1–3 суток (обычно за 2–4 часа).

Способ 2. Через МФЦ

1. Возьмите паспорт и СНИЛС (если представляете интересы собственника – нотариальную доверенность).
2. Заполните заявление по форме № Р09116.
3. Оплатите госпошлину 400 ₽ на месте.
4. Готовность через 3–7 рабочих дней; уведомление придёт SMS.

Способ 3. Через Росреестр онлайн

1. Перейдите на rosreestr.gov.ru → «Онлайн-услуги» → «Запрос сведений из ЕГРН».
2. Авторизуйтесь через ЕСИА (Госуслуги).
3. Выберите тип запроса «Выписка об основных характеристиках и правах».
4. Оплатите ту же 300 ₽.
5. Печатайте PDF с ЭЦП (код проверки на сайте).

Частые ошибки продавца

• Отдают старую бумажную форму КП-1. С 2017 г. она недействительна: требуйте электронную выписку.
• Не проверяют обременения. Даже старый залог банка «забытый» после досрочного погашения может висеть в ЕГРН. Снимается только заявлением в Росреестр + справка об отсутствии долга.
• Неверный кадастровый номер. Если после перепланировки адрес остался прежним, но кадастровый номер изменился (объединение/раздел помещений), выписка по старому номеру будет недействительна.
• Игнорируют техническое состояние. Кадастровая площадь ≠ фактической: перепланировка без внесения изменений в ЕГРН = приостановка сделки.

Проверка подлинности выписки

В PDF-документе внизу есть:

1. QR-код ‒ отсканируйте на телефоне, перейдёт на страницу Росреестра с идентичным содержанием.
2. Код проверки (12 цифр) ‒ введите на rosreestr;gov.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn_verify.
3. Электронная подпись ‒ зелёная галочка в Adobe Reader («Сертификат выдан ФНС РФ, УЦ Росреестра»).

Дополнительные документы, которые могут потребоваться

1. Убедитесь, что кадастровый номер в вашем Свидетельстве/ЕГРН совпадает с реальным адресом.
2. Закажите электронную выписку из ЕГРН не ранее 5 рабочих дней до сделки.
3. Проверьте раздел обременений; при наличии залога – подготовьте заявление на снятие ипотеки + справку банка.
4. Сверьте площадь, этаж, количество комнат; при расхождениях – обратитесь в БТИ за уточнённым техническим планом.
5. Сохраните PDF-файл на флешке и в облаке: потребуется для нотариуса и регистратора.

Запомните: без актуальной выписки из ЕГРН нотариус или регистратор в 2026 году просто не примет документы на регистрацию перехода права. Закажите её заранее – и сделка пройдёт за один день.