Актуальность темы. В 2026 году вопрос о том‚ как именно рассчитывается и применяется кадастровая стоимость земельных участков‚ находящихся в публичной собственности и не имеющих определённого собственника (так называемых участков‚ «государственная собственность на которые не разграничена»)‚ приобрёл особую значимость: от этой величины зависят арендные ставки‚ выкупные цены‚ налоги и штрафы‚ а также доходы бюджетов всех уровней.

Что такое «государственная собственность неразграничена»

В понятие законодательства РФ под такими участками понимаются:

• земли‚ которые официально числятся за Российской Федерацией‚ но ещё не закреплены за конкретным субъектом (регионом) или муниципалитетом;
• земли‚ которые перешли государству без определённого правопреемника (например‚ после ликвидации юрлица или прекращения права пожизненного наследуемого владения).

До момента разграничения такие участки учитываются на особом балансовом счёте Росимущества‚ а значит любые сделки с ними (аренда‚ продажа‚ безвозмездное пользование) регламентируются специальными правилами.

Как формируется кадастровая стоимость

Процедура государственной кадастровой оценки (ГКО)

1. Инициация. После внесения сведений об участке в ЕГРН Кадастровая палата в течение 3 рабочих дней направляет данные в Центр государственной кадастровой оценки (ЦГКО).
2. Расчёт. ЦГКО имеет 10 рабочих дней на определение кадастровой стоимости методом массовой оценки (анализ рыночных данных‚ индексирование‚ сопоставление аналогов).

Особенности для «неразграниченных» участков

Если участок:

• образован впервые (например‚ выделен из казённых земель);
• имеет вид разрешенного использования‚ ранее отсутствующий в региональной классификации‚

то кадастровая стоимость рассчитывается по стоимости квадратного метра смежного земельного участка с наименьшей ценой‚ если иной метод не прописан в акте региональной комиссии.

Где и как узнать кадастровую стоимость

Способ 1. Онлайн-выписка из ЕГРН на портале Росреестра (rosreestr.gov.ru):

1. Открыть раздел «Электронные услуги → Справочная информация по объектам недвижимости».
2. Ввести кадастровый номер или адрес участка.
3. В графе «Кадастровая стоимость» отображается актуальная (на 01.01. текущего года) величина.

Способ 2. Личный кабинет ФГИС ЕГРН (для нотариусов и специалистов).

Способ 3. МФЦ/Кадастровая палата — бумажная выписка за 5 дней.

Практическое применение кадастровой стоимости

Арендная плата

Формула‚ утверждённая Правительством РФ для участков‚ «государственная собственность на которые не разграничена»:

АП = К_стоим. × С_аренд. / 100 × К₁ × К₂ × К₃‚ где:

• К_стоим., кадастровая стоимость;
• С_аренд. — базовая ставка (от 0‚01 % до 1‚5 % в зависимости от категории земель);
• К_{1-3} — понижающие/повышающие коэффициенты (инфраструктура‚ инвестпроекты‚ социальное значение и др.).}

Выкуп без торгов

Согласно Земельному кодексу РФ и законам субъектов:

Налоги

Земельный налог для собственников (физических и юридических лиц) рассчитывается по формуле:

Н = К_стоим. × Н_ставка × К_влад.‚ где:

• Н_ставка — от 0‚1 % до 1‚5 % (устанавливается муниципалитетом);
• К_влад. — коэффициент владения (доли в праве‚ срок владения в году).

Как изменить (оспорить) кадастровую стоимость

Если владелец считает‚ что кадастровая стоимость превышает рыночную более чем на 30 %‚ он может:

1. Подать заявление в Комиссию при Росреестре (в течение 6 месяцев со дня публикации результатов ГКО).
2. Обратиться в суд (если Комиссия отказала или пропущен срок).
3. Установить кадастровую стоимость в размере рыночной — по решению суда либо добровольному соглашению с органами кадастровой оценки.

Пример. В 2025 г. собственник участка в Ростовской области оспорил кадастровую стоимость 8 900 000 руб.‚ представив отчёт независимого оценщика о рыночной цене 5 200 000 руб; Суд удовлетворил требования‚ и налог на 2026 г. был пересчитан по новой базе.

Региональные особенности (2026)

• Ивановская область: Закон 82-ОЗ от прямо указывает‚ что цена продажи таких участков = 15 % кадастровой стоимости‚ если они продаются лицам‚ имеющим на них объекты капитального строительства.
• Ростовская область: Постановление от упрощает порядок продажи без торгов: цена фиксируется на уровне 3 % или 15 % кадастровой стоимости в зависимости от категории.
• Московская область: Вступило в силу Постановление № 639/16 от (ред. )‚ повышающее коэффициенты применяемых ставок аренды на 8 %.

Практический чек-лист для собственника/арендатора

1. Проверьте кадастровую стоимость на date через rosreestr.gov.ru → «Справочная информация».
2. Сравните с рыночной ценой по открытым предложениям аналогичных земель.
3. Рассчитайте арендную плату или выкупную цену по формулам выше.
4. Если кадастровая стоимость завышена — готовьте экспертный отчёт и подавайте заявление на оспаривание.
5. Контролируйте сроки: для оспаривания — 6 месяцев‚ для перехода на рыночную стоимость — до 31 декабря отчётного года.

Кадастровая стоимость земельных участков‚ государственная собственность на которые не разграничена‚ — ключевой экономический показатель‚ от которого зависит и фискальная нагрузка‚ и инвестиционная привлекательность объекта. Грамотный анализ и‚ при необходимости‚ своевременное оспаривание позволяют существенно снизить расходы бизнеса и физических лиц.

Для получения персональной консультации рекомендуем обращаться в Центр государственной кадастровой оценки вашего региона или к аккредитованным оценщикам‚ имеющим доступ к фонду данных ГКО Росреестра.