Кадастровая стоимость (КС) земельных участков – это официально установленная оценка стоимости земли, используемая при расчёте налогов, сделок с недвижимостью, а также при определении цены при безторговой продаже участков, в т․ч․ садоводческих и огороднических․ В Волгоградской области порядок её определения и применения регулируется как федеральным законодательством, так и региональными нормативными актами․

Правовая база

• Федеральный закон № 234‑ФЗ от «О государственной кадастровой оценке недвижимости» – устанавливает общие принципы кадастровой оценки, порядок её проведения и порядок расчёта КС․
• Закон Волгоградской области от 28 июня 2017 г․ N 63‑ОД «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области…» – первоначально фиксировал цены продаж без торгов в % от кадастровой стоимости (20 % для сельскохозяйственных земель, 10 % – для земель в населённых пунктах)․
• Закон Волгоградской области от 19 декабря 2024 г; N 117‑ОД «О внесении изменений в Закон Волгоградской области от 28 июня 2017 г․ N 63‑ОД» – Гарант․ру․ Внести изменения, согласно которым цена без торгов теперь определяется в размере кадастровой стоимости участка (полностью, без скидок)․

Закон вступил в силу через 10 дней после официального опубликования, то есть с начала мая 2025 года, и уже применяется на практике․

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это:

1. Объективная оценка рыночной стоимости земли, проведённая уполномоченными органами (Государственная служба геодезии, картографии и кадастра России и её региональные подразделения)․
2. Расчётная база для:
   • Налогов на имущество физических и юридических лиц;
   • Определения цены при безторговой продаже (по 2024‑му закону – полностью)․
3. Основана на данных о:
   • Типе земельного участка (сельскохозяйственное, жилое, под застройку и др․);
   • Расположении (в пределах населённого пункта, в черте города, в сельской местности);
   • Качества (урожайность, наличие инженерных сетей, транспортная доступность);
   • Показателях рыночных сделок в данном районе․

Как формируеться кадастровая стоимость в Волгоградской области?

В регионе кадастровую стоимость определяют по результатам ежегодных актов об определении кадастровой стоимости (АОКС)․ Последние актуальные акты за 2024 год размещены на официальном сайте ГБУ ВО Центр государственной кадастровой оценки․ Примерный порядок формирования КС выглядит так:

• Сбор данных – геодезические сведения, сведения о земле, её назначении, наличию коммуникаций․
• Анализ рыночных цен – сравнение с реальными сделками в аналогичных районах․
• Применение коэффициентов – учитываються поправочные коэффициенты (инфляция, особенности местности)․
• Утверждение актов – после расчётов акт подписывается руководителем Центра и публикуется в открытом доступе․

Для каждого участка в кадастре храниться Кадастровый номер, Площадь, Тип земли и Кадастровая стоимость (руб․/м²)․

Что изменилось в 2024‑м законе?

Ранее, согласно статье 12 Закона 63‑ОД, цена продажи без торгов для земель в населённых пунктах устанавливалаcь в размере 10 % от кадастровой стоимости․ С принятием закона N 117‑ОД от  г․:

• Для всех земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области (или в случае неразграниченной государственной собственности), цена при безторговой продаже определяется полностью в размере их кадастровой стоимости․
• Изменение действует как к новым договорам, так и к переоформлению уже существующих договоров, если они заключаются после вступления закона в силу․
• Это упрощает процесс расчёта цены и повышает прозрачность сделок, устраняя необходимость расчётов «процентных скидок»․

Как правильно использовать кадастровую стоимость при сделках?

При покупке/продаже садоводческого или огороднического участка

1. Узнайте Кадастровый номер участка в реестре (можно через Госуслуги Росреестра)․
2. С помощью онлайн‑сервиса «Публичный кадастр» проверьте актуальную кадастровую стоимость (руб․/м²) и её суммарную величину․
3. Для безторговой продажи договором купли‑продажи укажите в пункте «Цена» точную сумму, равную КС․ Не требуется дополнительных расчётов․
4. Подготовьте необходимые документы:
   • Кадастровый паспорт;
   • Свидетельство о праве собственности (если есть);
   • Согласие органов местного самоуправления (если требуется);
5. После подписания договора зарегистрируйте сделку в Росреестре – в заявке указывается цена, совпадающая с кадастровой стоимостью․

При расчёте налога на имущество

Налоговая база – это кадастровая стоимость умноженная на налоговую ставку, установленную региональными властями (для земли в населённых пунктах – обычно 0,1 % от КС, но может отличаться в зависимости от категории земли)․

Практические примеры расчётов

Как видно из примеров, цена продажи теперь полностью совпадает с суммой кадастровой стоимости․

Как получить актуальную кадастровую стоимость?

Для жителей и профессионалов доступны несколько способов:

• Онлайн‑портал Росреестра – вводите кадастровый номер, получаете полную справку․
• Официальный сайт ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Волгоградской области – в разделе «Акты об определении кадастровой стоимости» публикуются файлы ․ods со списками участков и их стоимости за каждый квартал 2024 года․
• Многофункциональные центры (МФЦ) – можно запросить выписку о кадастровой стоимости в бумажном виде․

Влияние на рынок недвижимости в Волгоградской области

Переход к полному использованию кадастровой стоимости в качестве цены без торгов имеет несколько последствий:

• Повышение прозрачности – покупатели и продавцы видят реальную стоимость, без скрытых «надбавок» или «скидок»․
• Снижение спекуляций – менее вероятно завышение цены в договорах, поскольку цена фиксируется КС․
• Увеличение налоговой базы – при росте кадастровой стоимости (обычно ежегодно индексируется) растут и налоговые отчисления․
• Упрощение административных процедур – единый метод расчёта цены упрощает работу органов регистрации и налоговых инспекций․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли договориться о цене ниже кадастровой стоимости?

Согласно закону N 117‑ОД, при безторговой продаже земельных участков, находящихся в собственности области, цена должна соответствовать кадастровой стоимости․ Любые отклонения могут быть признаны недействительными и привести к отказу в регистрации сделки․

Что делать, если кадастровая стоимость кажется завышенной?

У владельца есть право обжаловать кадастровую стоимость в суде или в комиссии по оценке․ Для этого необходимо подать заявление в Госкомимущество России с обоснованием (например, сравнение с рыночными сделками в том же районе)․

Как часто пересматривается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость пересматривается ежегодно в рамках проведения очередного акта об определении кадастровой стоимости․ Пересмотр учитывает инфляцию, изменения рыночных цен и особенности развития территории․

Влияет ли изменение цены на уже заключённые договоры?

Новое правило применяется только к договорам, заключённым после вступления закона в силу (с мая 2025 года)․ Договоры, оформленные ранее, сохраняют прежние условия, если не произведён их пересмотр․

Кадастровая стоимость земли в населённых пунктах Волгоградской области является ключевым показателем, определяющим как налоговую нагрузку, так и цены при безторговой продаже․ С принятием закона N 117‑ОД от  г․ цена продажи теперь полностью равна кадастровой стоимости, что повышает прозрачность и упрощает процесс сделки․ Чтобы успешно провести покупку, продажу или оценку земельного участка, рекомендуется:

1. Регулярно проверять актуальные акты о кадастровой стоимости на официальных ресурсах․
2. Использовать кадастровый номер для получения точной информации в Росреестре․
3. При необходимости обращаться за профессиональной оценкой и юридической поддержкой․

Только так можно быть уверенным в законности и экономической целесообразности своих действий на рынке недвижимости Волгоградской области․

Дата публикации: