04 апреля 2026 г., Ростовская-на-Дону — кадастровая стоимость становится ключевым показателем для расчёта налогов на недвижимость, арендных платежей и выкупа муниципальных земельных участков. В 2026 году регион завершает переход на новую модель оценки, где кадастровая стоимость заменяет инвентаризационную. В статье разберёмся:

• что такое кадастровая стоимость;
• как она определяется в Ростовской области;
• как оспорить результат, если он кажется завышенным;
• как изменения повлияют на налоги и арендные ставки.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это результат государственной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на конкретную дату. Расчёт выполняет Росреестр через подведомственные ФГБУ «ФКП Росреестра» по методике Минэкономразвития.

Основной документ — Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. 2025 г.). С 2024 г. действует новый порядок, который сокращает сроки переоценки до 3 лет и вводит обязательную публичную защиту данных.

Порядок определения в Ростовской области

Кто проводит оценку?

В 2025–2026 гг. работу выполняет ГБУ РО «Ростовский центр кадастровой оценки». Организация:

• формирует перечень объектов подлежащих переоценке;
• нанимает аккредитованных оценщиков из реестра СРО;
• согласовывает результаты с Минимуществом Ростовской области;
• размещает промежуточные и окончательные отчёты на портале rostov.roskadastr.ru.

Этапы работы

1. Подготовительный (январь–март 2026 г.) — сбор исходных данных (ЕГРН, техпаспорта, рыночные предложения).
2. Аналитический (апрель–июнь) — массовая оценка по матричным моделям с применением ГИС-технологий.
3. Публичное обсуждение (июль) — 30 дней на замечания правообладателей.
4. Утверждение результатов (август) приказом Минимущества РО.
5. Вступление в силу, 01 января 2027 г. (налоговый период 2027).

Какие объекты охвачены

Переоценке подлежат:

• жилые дома, квартиры, комнаты;
• земельные участки под ИЖС, ЛПХ, коммерцией;
• объекты капстроительства (склады, ТРК, гостиницы);
• незавершённое строительство (доли > 50 %).

Исключение: особо ценные объекты культурного наследия, объекты Федерального значения.

Как рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно?

Для предварительной оценки воспользуйтесь сервисом «ФГИС ЕГРН – Публичная кадастровая карта»:

1. Введите кадастровый номер или адрес.
2. Откройте карточку объекта, найдите графу «Кадастровая стоимость».
3. Проверьте дату последней оценки.

Пример для квартиры в Ростове-на-Дону, пр. Соколова, д. 42:

• Кадастровый номер: 61:40:0004010:12345
• Площадь: 55 м²
• Кадастровая стоимость на : 3 850 000 ₽
• Цена за м²: 70 000 ₽ (близко к рыночной 68–72 тыс. ₽)

Основания и способ оспаривания

Завышена? Подайте возражения

С 2024 г. доступны два пути:

• Досудебный — через Комиссию при Росреестре (срок 30 дней, бесплатно).
• Судебный — в районный суд (срок 3 месяца с даты публикации, госпошлина 300 ₽ для физлиц).

Необходимые документы

1. Заявление (форма № Р-01-2024).
2. Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
3. Отчёт независимого оценщика (обязателен для суда).
4. Квитанция об оплате госпошлины (для суда).

Статистика по Ростовской области

По данным Росреестра за 2025 г.:

• поступило 4 200 заявлений;
• удовлетворено 63 % (среднее снижение 12 %);
• самые частые ошибки — неучтённые льготы, неверная площадь ЗУ.

Влияние на налоги и аренду

Налог на имущество организаций

С 2027 г. ставка для объектов кадо-оценки установлена:

• 2,2 % — для торговых и офисных центров;
• 0,5 % — для складов и производственных помещений.

Для сравнения: при инвентаризационной базе ставка не превышала 0,5 %. Рост налога ожидается в 2–4 раза.

Налог на недвижимость физлиц

Максимальная ставка:

• 0,1 %, квартиры < 150 м²;
• 0,3 % — элитные > 300 м².

Применяется коэффициент 0,2–1,0 в течение переходного периода (2026–2028).

Аренда и выкуп муниципальных земельных участков

Арендная плата теперь рассчитывается:

 Аренда = Кадастровая стоимость × 0,01–0,06 (ставка)

При выкупе без торгов по 214-ФЗ цена равна кадастровой, если участок используется ≥ 5 лет. Экономия на торгах может достигать 20–30 %.

Калькулятор «Быстрая проверка»

Вставьте ваши данные:

 Кадастровая стоимость:  ₽
 Тип объекта:
 
 Квартира
 Земельный участок ИЖС
 Офисное здание
 
 Ставка налога:  %
 Результат налог: 3 850 ₽