Что такое кадастровая стоимость и как она формируется для «недостроя»?
Кадастровая стоимость — это государственная оценка объекта недвижимости, рассчитанная по методике Росреестра и используемая для начисления налогов․ Для объектов незавершённого строительства (ОНС) она может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как учитывает:
- степень готовности объекта;
- кадастровую стоимость земельного участка;
- затраты на материалы и работы на дату оценки;
- коэффициенты, утверждённые региональной комиссией․
Изменения в 2026 году
С 1 января 2026 года вступает в силу федеральный закон, принятый Государственным советом Республики Крым и поддержанный Федеральным собранием․ Основные новации:
- ОНС теперь облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости (до 2026 года большинство недостроев вообще не попадали в налоговую базу)․
- В Крыму ставка составит 2 % от кадастровой стоимости объекта незавершённого строительства․
- Росреестр предложил сократить периодичность переоценки ОНС с 4 до 2 лет, чтобы оперативнее отслеживать изменения рыночной конъюнктуры․
Как узнать кадастровую стоимость «недостроя» онлайн
Пошаговая инструкция:
- Откройте Публичную кадастровую карту (pkk․rosreestr․ru)․
- Введите адрес или кадастровый номер недостроенного дома․
- На карте появится объект, кликните по нему․
- В карточке вы увидите:
- кадастровый номер;
- площадь;
- степень готовности;
- текущую кадастровую стоимость․
- Чтобы получить официальный выписку (на бумаге или в PDF), используйте сервис ЕГРН-Онлайн или личный кабинет на Госуслугах․
Пример расчёта налога на имущество для ОНС в 2026 году
Допустим, кадастровая стоимость недостроенного коттеджа в Подмосковье, 10 000 000 руб․, степень готовности 70 %․ Ставка региона — 0,5 %․
Налог = 10 000 000 × 0,7 (коэффициент готовности) × 0,005 = 35 000 руб․ в год․
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
- Обратитесь в комиссию при Росреестре с заявлением о пересмотре стоимости (срок рассмотрения, 30 дней)․
- Если отказ — подайте иск в суд; решение может уменьшить стоимость на 10–40 %․
- Используйте независимую оценку (отчёт от аккредитованной СРО) — это главный аргумент для снижения․
Полезные ресурсы
- rosreestr․gov․ru — официальный сайт Росреестра․
- gosuslugi․ru — заказ справок ЕГРН и оплаты налогов․
- nalog․gov․ru — калькулятор налога на имущество и транспорт․
Советы владельцам недостроев на 2026 год
Проверьте актуальность кадастровой стоимости до 1 сентября 2026 года, именно по этой дате налоговая сформирует начисления за год․
Если объект достраивается, обязательно подайте уведомление о завершении, иначе переплатите налог․
Сохраняйте все чеки и сметы на строительные материалы, при оспаривании кадастровой стоимости это станет доказательством реальных затрат․
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․ 11:32 мск