Кадастровая стоимость (КС) – это оценка стоимости недвижимости‚ установленная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и используемая в качестве налоговой базы при расчёте налога на имущество организаций (НИО) и физических лиц (НИФЛ). С 2024 года в России введены существенные изменения в порядке расчёта налога‚ связанные с использованием КС; В статье подробно рассмотрены:
- ключевые законодательные изменения 2024‑2026 гг.;
- перечень объектов‚ подлежащих налогообложению по КС;
- ставки налога и их лимиты;
- пошаговый алгоритм расчёта налога;
- пример расчёта для типовых объектов;
- практические рекомендации для бухгалтеров и налогоплательщиков.
Что изменилось в законодательстве?
1.1 Основные нормативные акты
С 1 января 2024 года вступили в силу новые редакции нормативных актов‚ опубликованные в Контур.Норматив:
- «Налог на имущество организаций на 2024 год. Ставки и перечни недвижимого имущества‚ налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость» (редакция от ).
- «Утвержден перечень объектов недвижимости для расчёта налога на имущество по кадастровой стоимости за 2024 год» (редакция от ).
- Обзор практики Конституционного и Верховного судов РФ за IV квартал 2024 года‚ собранный ФНС (17 февраля 2025).
1.2 Ключевые изменения
- Обязательное использование КС в качестве налоговой базы для большинства объектов недвижимости‚ если иное не предусмотрено региональными ставками.
- Ставки налога‚ устанавливаемые субъектами РФ‚ не могут превышать 0‚3 % от кадастровой стоимости (см. Правовест Аудит‚ 13 февраля 2025).
- Налоговая база рассчитывается по КС‚ указанной в ЕГРН на 1 января текущего налогового года. При изменении КС в течение года она применяется к расчёту налога за будущие годы‚ но в отдельных случаях допускается пересчёт уже уплаченных сумм (КонсультантПлюс‚ 2025).
- С 2025 года введён обязательный срок подачи декларации по налогу на имущество организаций – не позднее 26 февраля (перенос из‑за выходных учитывается).
- С 2026 года планируется расширение списка объектов‚ облагаемых по КС‚ включая единые недвижимые комплексы (ЕНК) и объекты стоимостью более 350 млн руб.
Перечень объектов‚ облагаемых по кадастровой стоимости
Согласно утверждённому перечню от ‚ в расчёт налога включаются:
- Здания и сооружения (жилые‚ нежилые‚ производственные);
- Нежилые помещения в многоквартирных домах;
- Коммерческие и складские помещения;
- Объекты недвижимости‚ входящие в единый недвижимый комплекс (ЕНК);
- Земельные участки‚ если они находятся в собственности организации (за исключением сельскохозяйственных земель‚ освобождённых от налогообложения).
Для недвижимости‚ находящейся в собственности физических лиц‚ применяется аналогичный перечень‚ но с отдельными ставками‚ установленными региональными законами.
Ставки налога на имущество по кадастровой стоимости
| Субъект РФ | Максимальная ставка‚ % от КС | Особенности |
|---|---|---|
| Москва | 0‚30 | Для нежилых помещений – отдельные льготные ставки до 0‚15 % при площади менее 100 м². |
| Санкт‑Петербург | 0‚25 | Ставка 0‚10 % для объектов‚ стоимостью менее 10 млн руб. |
| Регион «Средний» (пример) | 0‚20 | Возможны льготы для объектов‚ принадлежащих некоммерческим организациям. |
| Федеральный предел | 0‚30 | Ни один субъект не может установить ставку выше указанного предела. |
Примечание: Точные ставки варьируются от региона к региону; необходимо уточнять их в налоговых инструкциях конкретного субъекта.
Алгоритм расчёта налога по кадастровой стоимости
Шаг 1. Получить кадастровую стоимость
КС берётся из выписки ЕГРН‚ актуальной на 1 января налогового года. Для организаций‚ имеющих несколько объектов‚ формируется суммарная КС:
КС_общая = Σ КС_объекта_i (i = 1..N)Шаг 2. Определить применимую ставку
Ставка зависит от:
- Типа объекта (жилой/нежилой‚ коммерческий‚ складской и т.д.);
- Регионального закона;
- Наличие льгот (многочисленные‚ социальные‚ инвестиционные).
Шаг 3. Вычислить налоговую базу
Для большинства объектов налоговая база = КС без вычетов. Исключения:
- Объекты‚ подпадающие под льготные категории‚ где применяется «база без вычета» (например‚ объекты‚ освобождённые от налогообложения).
Шаг 4. Рассчитать налог
Налог = КС_объекта × СтавкаЕсли объект подпадает под несколько ставок (например‚ льготная часть и базовая)‚ расчёт производится по каждому диапазону отдельно и суммируется.
Шаг 5. Уплатить налог и подать декларацию
- Срок уплаты – до 25 января текущего года (для большинства регионов);
- Декларацию по налогу на имущество организаций подаёт не позднее 26 февраля (с учётом переносов).
Пример расчёта налога (2024 г.)
Организация «ТехноПром» владеет двумя объектами в Москве:
- Офисное здание‚ площадь 2 500 м²‚ КС – 120 млн руб;; ставка 0‚30 %.
- Склад‚ площадь 4 000 м²‚ КС – 80 млн руб.; ставка 0‚15 % (льготная ставка для складов).
| Объект | КС (руб.) | Ставка‚ % | Налог (руб.) |
|---|---|---|---|
| Офисное здание | 120 000 000 | 0‚30 | 360 000 |
| Склад | 80 000 000 | 0‚15 | 120 000 |
Таким образом‚ налог к уплате за 2024 год составит 480 000 руб.
Практические рекомендации для бухгалтеров
- Автоматизировать получение КС. Используйте сервисы «Контур.Экстерн»‚ «1С:Бухгалтерия» – они позволяют выгрузить актуальные данные из ЕГРН автоматически.
- Следить за изменениями КС. По новому порядку изменения‚ внесённые в течение года‚ учитываются только в расчёте налога за будущие периоды‚ однако в случае значительного изменения (например‚ более 30 %) возможен пересчёт уже уплаченного налога – уточняйте у регионального налогового органа.
- Проверять региональные ставки. Ставки могут отличаться в пределах предельных 0‚3 %; обновления публикуются на официальных сайтах налоговых служб субъектов.
- Учитывать льготы. Оцените возможность применения льготных ставок (многочисленные семьи‚ некоммерческие организации‚ объекты в специальных экономических зонах).
- Контролировать сроки подачи деклараций. С 2024 года декларацию необходимо подавать до 26 февраля; в случае переносов сроков из‑за праздничных дней – не забывайте о продлении.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
7.1 Нужно ли подавать декларацию‚ если у организации только один объект‚ облагаемый по КС?
Да. По новому регламенту декларацию по налогу на имущество организаций обязаны подавать все плательщики‚ независимо от количества объектов‚ если только объект не освобождён от налогообложения в соответствии с региональными нормами.
7.2 Как учитывается изменение кадастровой стоимости в течение года?
По общему правилу новое значение КС применяется к расчёту налога за будущие налоговые периоды. Пересчёт уже уплаченных сумм возможен лишь в случаях‚ когда изменение стоимости превышает 30 % и налоговый орган принимает соответствующее решение.
7.3 Что делать‚ если КС в ЕГРН отличается от фактической рыночной стоимости?
С 2024 года закон допускает уточнение КС в судебном порядке или через обращение в Росреестр. При подтверждённом несоответствии можно обратиться в налоговый орган с просьбой о пересмотре налоговой базы.
7.4 Планируются ли новые ограничения по стоимости объектов?
С 2026 года рассматривается введение отдельного платежа для объектов стоимостью более 350 млн руб.‚ а также изменение порядка налогообложения единых недвижимых комплексов (ЕНК). Следите за новостями в официальных источниках.
Переход к использованию кадастровой стоимости как основной налоговой базы – важный шаг в повышении прозрачности налогообложения недвижимости в России. С 2024 по 2026 годов налоговые ставки‚ перечень объектов и порядок расчёта претерпели существенные изменения‚ о которых необходимо знать как бухгалтерам‚ так и руководителям компаний.
Тщательное соблюдение новых правил‚ своевременный сбор данных из ЕГРН и правильный выбор ставок позволяют избежать налоговых рисков и оптимизировать налоговую нагрузку. При возникновении вопросов рекомендуется обращаться к профильным консультантам (КонсультантПлюс‚ Контур.Норматив) и в региональные налоговые органы.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Источники: Контур.Норматив‚ ФНС России‚ КонсультантПлюс‚ Правовест Аудит‚ БУХ.1С.