Дата публикации:

Содержание

1. Что изменилось для обманутых дольщиков в 2026 году
2. Когда обманутые дольщики полностью освобождены от НДФЛ
3. Как «сбросить» срок владения до нуля
4. Имущественный вычет как способ снизить налог
5. Пошаговая инструкция: оформление продажи без НДФЛ
6. Чек-лист документов для налоговой
7. Частые вопросы

Что изменилось для обманутых дольщиков в 2026 году

С 2025 года в России вступили в силу новые поправки к Налоговому кодексу, касающиеся именно пострадавших дольщиков. Если раньше при продаже «альтернативного» жилья, полученного в рамках досудебного или судебного урегулирования, приходилось платить 13 % с разницы между ценой продажи и рыночной оценкой, то теперь:

• обманутый дольщик может продать квартиру без НДФЛ уже через 1 год после регистрации права собственности;
• если квартира была получена по договору уступки прав требования (ценой основного долга + неустойка), налоговая база определяется как «0”;
• доступен безлимитный имущественный вычет в размере суммы первоначального ДДУ.

Когда обманутые дольщики полностью освобождены от НДФЛ

Налог не платится, если одновременно выполняются три условия:

1. Статус пострадавшего дольщика подтверждён Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд ДСР). Для этого необходимо:
   • вступить в реестр пострадавших;
   • получить выписку из реестра (форма № РСД-1).
2. Квартира была получена:
   • в рамках компенсационного фонда (переуступка от застройщика-должника);
   • по акту ввода объекта в эксплуатацию после реализации процедуры банкротства застройщика;
   • в порядке перевода требований в имущество (ст. 201.1 Закона о банкротстве).
3. С момента регистрации права собственности прошёл не более 1 года.

Как «сбросить» срок владения до нуля

Если вы купили квартиру по ДДУ ещё в 2015-2021 годах, но волею судеб строительство заморозили, а ключи вы получили только в 2025-м, срок владения для целей НДФЛ начинает течь не с даты ДДУ, а с даты:

• акта приёма-передачи от Фонда ДСР;
• выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на вас.

То есть если вы получили квартиру «новостройку» , а продаёте — вы уже освобождены от налога, потому что прошёл минимальный срок владения в 1 год.

Имущественный вычет как способ снизить налог

Если по какой-то причине вы не относитесь к категории освобождённых (например, получили жильё по договору уступки прав, но не вошли в реестр пострадавших), вы всё равно можете:

1. Применить вычет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Или заявить расходы на приобретение: сумма, уплаченная по ДДУ + проценты по ипотеке + неустойка, подтверждённая судом/Фондом ДСР.

Пример расчёта:

Цена продажи: 5 500 000 руб.
Первоначальная сумма ДДУ: 3 800 000 руб.
Неустойка по суду: 720 000 руб.
Налоговая база: 5 500 000 – 3 800 000 – 720 000 = 980 000 руб.
НДФЛ: 980 000 × 13 % = 127 400 руб.

Пошаговая инструкция: оформление продажи без НДФЛ

1. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваш статус собственника.
2. Подготовьте пакет документов:
   • выписка из реестра пострадавших дольщиков;
   • акт приёма-передачи от Фонда ДСР или решение суда о переводе долга в квартиру;
   • договор ДДУ + доп. соглашения;
   • квитанции/платёжки, подтверждающие оплату.
3. Заключите договор купли-продажи с новым покупателем через нотариуса или по простой письменной форме (если это единственная квартира и срок > 1 года).
4. Подайте 3-НДФЛ в ИФНС до 30 апреля следующего года, если не освобождены от налога.
5. В разделе «Вычеты» укажите освобождение по пп. 5.1 ст. 217.1 НК РФ или сумму расходов.

Чек-лист документов для налоговой

Частые вопросы

Вопрос: я получил квартиру по ДДУ в 2020, но в 2025 Фонд ДСР передал мне равноценную квартиру в другом ЖК. Считается ли срок владения с 2015?

Ответ: Нет. Срок начинает течь с даты регистрации права на новую квартиру. Старое право считается прекращённым.

Вопрос: могу ли я продать квартиру сразу после получения из Фонда ДСР, не дожидаясь 1 года, если получил её в наследство от умершего дольщика?

Ответ: Наследство не имеет отношения к статусу пострадавшего. Применяется общий срок 3 года для наследников. Освобождение по 1 году действует только для пострадавших дольщиков.

Вопрос: мне досталась квартира «по договору цессии» (уступка прав). Это освобождает от налога?

Ответ: Если цессия оформлена в рамках урегулирования долга Фондом ДСР и вы внесены в реестр — да. Если это простая уступка прав между физлицами — нет.

Информация актуальна на . Перед сделкой рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом по долевому строительству.