Кадастровая стоимость (КС) – это официальная оценка недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки․ Для владельцев нежилых помещений в Красноярске знание порядка расчёта, получения и корректировки КС имеет прямое влияние на налогообложение, арендные ставки и возможность оспаривания стоимости в суде․
Что такое кадастровая стоимость нежилого помещения?
Кадастровая стоимость – денежная оценка, получаемая в результате массовой (статистической) оценки, проводимой КГБУ «Центр кадастровой оценки» (ЦКО) Красноярского края․ При расчёте учитываются:
- местоположение (район, улица, близость к транспортным узлам);
- площадь помещения;
- тип недвижимости (офис, торговый зал, склад, производственное помещение и т․д․);
- характеристики здания (этажность, год постройки, материал стен);
- сравнительные рыночные данные по аналогичным объектам․
В отличие от рыночной стоимости, которая определяется профессиональным оценщиком с учётом всех индивидуальных особенностей конкретного помещения, кадастровая стоимость рассчитывается по единой методологии, разработанной Росреестром, и не учитывает уникальные детали (например, состояние инженерных систем, ремонт)․
Зачем нужна кадастровая стоимость?
КС используется в следующих целях:
- Определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц и налогу на имущество организаций;
- Расчёт арендных ставок за земельные участки и коммерческие помещения;
- База для государственных и муниципальных программ (выкуп, субсидирование и т․д․);
- Основа для судебного оспаривания стоимости (ст․ 22․1 ФЗ 237‑ФЗ)․
Как узнать текущую кадастровую стоимость нежилого помещения в Красноярске?
Существует несколько быстрых способов:
- Через сервис «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН» – онлайн‑портал, где после ввода кадастрового номера (КН) можно получить актуальную КС․
- Личный кабинет на портале Госуслуг – раздел «Кадастровая стоимость недвижимости»․
- Обращение в Центр кадастровой оценки Красноярского края (тел․ 7 (391) -06‑97‑71, e‑mail: office@cko-krsk․ru)․
Для поиска по адресу или кадастровому номеру удобно воспользоваться онлайн‑службой 24‑мфц․
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (ст․ 22․1 ФЗ 237‑ФЗ)
С 1 января 2024 года в Красноярском крае действует возможность установить КС в размере рыночной стоимости (далее – КС = РС)․ Это делается по заявлению собственника или иного заинтересованного лица, если текущая КС существенно отличается от реальной рыночной цены․
Кто может подать заявление?
- Физические лица‑владельцы нежилого помещения;
- Юридические лица (компании, организации);
- Представители собственника (по доверенности)․
Сроки подачи
Заявление можно подать в период от даты постановки помещения на государственный кадастровый учёт до даты его снятия, но не позднее шести месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка (см․ пункт 7 ст․ 22․1 237‑ФЗ)․
Какие документы нужны?
Все документы должны быть представлены в электронном виде (DOC, DOCX, PDF, ODT, TIFF, SIG) либо в бумажной форме․
- Заявление об установлении КС в размере рыночной стоимости – форма, утверждённая приказом Росреестра № П/0287 от ․ Заполняется без сокращений, разборчиво․
- Отчёт об оценке рыночной стоимости – подготовлен лицензированным оценщиком в соответствии с ФЗ 135‑ФЗ и федеральными стандартами оценки․ В отчёте обязательно присутствует выписка из ЕГРН о правах, ограничениях и обременениях․
- Доверенность (если заявление подаёт представитель);
- Согласие собственника (при подаче заявления не собственником, но правопреемником)․
Как оформить согласие собственника?
Согласие должно включать:
- ФИО (или полное наименование юридического лица) и контактные данные (почтовый адрес, e‑mail);
- Кадастровый номер помещения;
- Текст согласия на установление КС = РС․
Подача заявления
Заявление можно отправить:
- Лично в офис ЦКО: г․ Красноярск, ул; Маерчака, дом 40, каб․ 101 (пн‑чт 09:00‑18:00, пт 09:00‑16:45)․
- Регистратурой почтовым отправлением с уведомлением о вручении: 660075, г․ Красноярск, ул․ Маерчака, дом 40, каб․ 323․
- Электронно через ФГИС ЕГРН (портал госуслуг) либо по e‑mail office@cko-krsk․ru․
После получения заявления ЦКО обязано в течение пяти рабочих дней подтвердить его поступление․ Далее рассмотрение заявления – не более тридцати календарных дней․
Возможные причины отказа
Заявление может быть возвращено без рассмотрения, если:
- Отчёт об оценке не предоставлен в требуемом электронном формате или в нём отсутствует выписка из ЕГРН;
- Превышен срок в 6 мес․ с даты оценки;
- Отчёт составлен сотрудником ЦКО;
- Отправка без уведомления о вручении;
- Документы не соответствуют форме приказа П/0287․
Практический пример расчёта и подачи заявления
Сценарий
Владелец нежилого помещения площадью 150 м², расположенного по адресу: г․ Красноярск, ул․ Ленина, дом 12, корпус 1, хочет изменить кадастровую стоимость, так как текущая КС составляет 3 000 000 ₽, а рыночная оценка – 5 200 000 ₽․
Шаги
- Получить кадастровый номер – через ФГИС ЕГРН (пример: 71:02:1234567:123)․
- Заказать рыночную оценку у лицензированного оценщика; убедиться, что в отчёте есть выписка из ЕГРН․
- Скачать форму П/0287 (на сайте Росреестра) и заполнить разделы I‑IV, указав свои контактные данные․
- Подготовить согласие собственника (в данном случае владелец – заявитель, согласие не требуется)․
- Собрать пакет документов (заявление, отчёт, копию паспорта, ИНН) в электронных файлах, общий размер < 15 МБ․
- Отправить пакет в ЦКО по e‑mail office@cko-krsk․ru с темой «Заявление о КС = РС, помещение 71:02:1234567:123»․
- Ожидать подтверждения о получении и дальнейшего решения (до 30 дней)․
Что происходит после одобрения?
Центр кадастровой оценки вносит изменения в реестр, и новая кадастровая стоимость (5 200 000 ₽) начинает применяться к расчётам налога и арендных платежей с следующего налогового периода․
Налоговые последствия изменения КС
Налог на имущество физических и юридических лиц рассчитывается как процент от кадастровой стоимости․ При повышении КС налоговая база возрастает, но в случае снижения – уменьшится․ При изменении КС в размере рыночной стоимости рекомендуется:
- Перепроверить ставку налога в налоговой инспекции;
- Пересчитать арендную плату (если помещение сдается в аренду);
- Уведомить контрагентов о новой стоимости (для договоров аренды, субаренды)․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Как часто проводится кадастровая оценка в Красноярске?
Кадастровая оценка объектов недвижимости проводится раз в 4 года․ Для объектов капитального строительства (включая нежилые помещения) в 2023‑2024 гг․ был проведён единый цикл оценки․
Можно ли оспорить кадастровую стоимость в суде без обращения в ЦКО?
Да․ По статье 22․1 237‑ФЗ заявитель может сразу обратиться в суд с требованием установить КС = РС, приложив рыночный отчёт․ Суд может вынести решение о корректировке КС, которое затем фиксируется в реестре․
Какие штрафы предусмотрены за непредставление корректных данных?
За подачу недостоверных сведений в ЕГРН предусмотрена административная ответственность (штраф до 500 000 ₽ для юридических лиц)․ Кроме того, неправильный расчёт налога может привести к доначислению и пеням․
Можно ли изменить КС без рыночного отчёта?
В обычных случаях – нет․ Исключения допускаются только в рамках государственных программ (социальные льготы, пересмотр стоимости земли и т․п․) и требуют отдельного нормативного акта․
Контактные данные ЦКУ «Центр кадастровой оценки» Красноярского края
Адрес: 660075, г․ Красноярск, ул․ Маерчака, дом 40, офис 403
Телефон: +7 (391) -06‑97‑71
E‑mail: office@cko-krsk․ru
Время приёма: пн‑чт 09:00‑18:00, пт 09:00‑16:45 (перерыв 13:00‑13:45)
Кадастровая стоимость нежилого помещения в Красноярске – ключевой показатель, влияющий на налоги, арендные платежи и юридические отношения․ С 2024 года владельцы могут добиваться установления КС в размере рыночной стоимости, подав заявление по форме П/0287 и предоставив квалифицированный отчёт об оценке․ Тщательное соблюдение сроков, требований к документам и правильный выбор способа подачи заявления позволяют ускорить процесс и избежать отказов․
Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в подготовке документов, обратитесь в Центр кадастровой оценки – специалисты помогут собрать пакет документов и подскажут оптимальный путь решения․