Актуально на 20 апреля 2026 г. В 2026 году действуют новые, более льготные условия освобождения от НДФЛ для семей с двумя и более детьми. Ниже — подробная инструкция с примерами расчётов и алгоритмом действий.
Какие налоги вообще платят при продаже квартиры?
При продаже недвижимости, если срок её владения меньше установленного, гражданин должен:
- уплатить НДФЛ 13 % с прибыли (или 15 %, если доход превышает 5 млн руб.);
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Когда продавец может вообще не платить налог?
| Основание | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Квартира получена по наследству или дар от близкого родственника | 3 года |
| Квартира приобретена по договору купли-продажи до | 3 года |
| Квартира приобретена после на любом основании, кроме наследства/дар | 5 лет |
| Единственное жильё (с 2022 г.) | 3 года |
Освобождение для семей с двумя и более детьми — новое с 2026 г.
Критерии льготы
- Семья должна воспитывать минимум двух детей (родных, усыновлённых или под опекой) до 18 лет (до 24 — для очных студентов).
- Льгота распространяется независимо от срока владения.
- Сделка должна быть связана с улучшением жилищных условий:
- продажа жилья и покупка нового в течение одного налогового периода (года);
- площадь нового жилья или кадастровая стоимость должна быть больше, чем проданного;
- Льгота применяется один раз в жизни на всю семью.
Что именно освобождается от налога
- Квартиры, комнаты, доли, жилые дома, включая доли.
- Налог не платится даже при продаже ниже цены приобретения, если условия улучшения жилья соблюдены.
Пошаговый алгоритм действий семьи
- Подтвердите статус многодетной семьи (свидетельства о рождении детей, паспорт РФ).
- Заключите договор купли-продажи старой квартиры и новой, в одном календарном году.
- Сохраните документы:
- ДКП старой квартиры;
- ДКП новой квартиры и ЕГРН;
- Квитанции о расходах (включая ипотеку, если оформлена семейная ипотека 6 %);
- Справки о составе семьи.
- Вместе с декларацией 3-НДФЛ подайте заявление на применение льготы.
Пример расчёта
Семья Ивановых (родители + два ребёнка) продают квартиру за 5 000 000 руб. и покупают новую за 7 000 000 руб. Период владения старой — 1 год, то есть без льготы пришлось бы заплатить:
НДФЛ = (5 000 000 — 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб.
Благодаря льготе для многодетных налог не платится, так как площадь и стоимость жилья увеличены.
Связка с семейной ипотекой 2026
- Ставка: 6 % годовых.
- Первоначальный взнос: от 15 %.
- Макс. сумма: 12 млн руб. (Москва, СПб) или 6 млн руб. в остальных регионах.
- Объекты: новостройки, таунхаусы, готовые квартиры от застройщика.
- Особенность: детям до 6 лет или ребёнок-инвалид любого возраста.
Если семья использует семейную ипотеку для покупки новой квартиры, проценты по кредиту становятся дополнительным расходом и увеличивают «базу улучшения жилищных условий».
Частые ошибки
- Покупка новой квартиры в следующем году — льгота не применяется.
- Покупка меньшей по площади квартиры, льгота не применяется.
- Использование льготы повторно — запрещено.
- Отсутствие регистрации детей в РФ — налоговая может отказать.
Чек-лист документов для налоговой
- 3-НДФЛ (подать до 30 апреля следующего года).
- Копии паспортов родителей и свидетельств о рождении детей.
- ДКП продаваемой квартиры и квитанция о получении денег.
- ДКП новой квартиры, ЕГРН, платёжные документы.
- Справка из школы/ВУЗа (если ребёнок студент очной формы).
- Заявление на применение льготы (шаблон можно скачать на сайте ФНС).
Куда обращаться
- Лично: любое отделение ФНС или МФЦ.
- Онлайн: кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru.
- Телефон: ###-###-#### (единая линия ФНС).
С 2026 года семьи с двумя детьми могут полностью избежать НДФЛ при продаже квартиры даже при сроке владения менее 3–5 лет, если в тот же год покупают более крупное жильё. Используйте это право совместно с семейной ипотекой 6 % и решайте квартирный вопрос выгодно!
Информация актуальна по состоянию на . Перед действием уточните детали у специалиста ФНС или юриста.