Кадастровая стоимость – официальная оценка, установленная государством для каждого объекта недвижимости. Она используется для расчёта налогов, госпошлин, арендных ставок и в судебных делах. Иногда в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) указание о кадастровой стоимости отсутствует. Что это означает и какие действия следует предпринять – разберём в этой статье.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это оценка, отражающая рыночную стоимость объекта недвижимости на дату её определения, но рассчитанная по методикам, утверждённым государством (Федеральный закон 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Она является официальным основанием для:
- расчёта налога на имущество;
- определения госпошлин при сделках с недвижимостью;
- расчёта арендных ставок, установленных органами власти;
- определения налоговой базы по НДФЛ при продаже или дарении недвижимости.
Почему в выписке из ЕГРН может отсутствовать кадастровая стоимость?
С 2020 года кадастровую стоимость определяет уполномоченное бюджетное учреждение (ГБУ) в каждом субъекте РФ. После постановки объекта на кадастровый учёт Росреестр передаёт сведения в ГБУ, которое обязано в течение 10 дней рассчитать стоимость и вернуть её в Росреестр. Отсутствие стоимости в выписке может быть вызвано:
- Недостаточностью или недостоверностью исходных данных (площадь, назначение, технические характеристики).
- Техническими ошибками при вводе информации в ЕГРН.
- Отсрочкой в передаче данных от ГБУ обратно в Росреестр (например, из‑за перегрузки в период массовой оценки).
- Особым статусом объекта (например, объект, находящийся в процессе раздела, объединения или переоценки).
Правовая база
Основные нормативные акты, регулирующие вопрос:
- Федеральный закон от № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Статья 22.1 перечисляет основания отказа в установлении кадастровой стоимости (неполные/недостоверные сведения, расчётные ошибки и т.п.). - Гражданский кодекс РФ – порядок расчёта налоговой базы при отсутствии кадастровой стоимости (используется доля стоимости здания, в котором находится помещение).
- Налоговый кодекс РФ – порядок расчёта налога на имущество и земельного налога, если стоимость не определена (налоговая база считается равной 0).
Последствия отсутствия кадастровой стоимости
4.1 Налог на имущество
Если у помещения нет отдельной кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается как доля стоимости здания, пропорциональная площади помещения. Это предусмотрено решением суда от 2024 года (КонсультантПлюс).
4.2 Земельный налог
Для земельных участков, у которых стоимость не определена, налоговая база считается нулевой, и налог платить не нужно (КонсультантПлюс, 2026 г.).
4.3 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
При продаже или дарении недвижимости без установленной кадастровой стоимости суд может использовать другие методы оценки (например, рыночные цены аналогичных объектов). Это может привести к более высокому налогу, если оценка будет выше реальной стоимости.
4.4 Судебные и административные пошлины
Кадастровая стоимость также служит базой для расчёта госпошлин при регистрации прав, наследовании и арендных договорах. При её отсутствии применяются альтернативные методики, которые могут быть менее выгодными для собственника.
Как определяется кадастровая стоимость новых и изменённых объектов
Процедура постановки на кадастровый учёт и расчёта стоимости выглядит так:
- Собственник подаёт заявление в Росреестр (либо через онлайн‑сервис «Госуслуги»).
- Росреестр вносит объект в ЕГРН и передаёт сведения в региональное ГБУ.
- ГБУ в течение 10 дней (по закону) проводит оценку, используя:
- сравнительный метод (анализ рыночных сделок);
- доходный метод (для коммерческих объектов);
- затратный метод (для новых построек).
- Полученный результат фиксируется в реестре и отправляется обратно в Росреестр.
- Выписка из ЕГРН обновляется – в ней появляется кадастровая стоимость.
Что делать, если кадастровая стоимость не определена?
6.1 Проверка данных
Самый первый шаг – убедиться, что в реестре указаны корректные сведения об объекте:
- полный адрес;
- площадь и кадастровый номер;
- вид и назначение (жилая, нежилая, земельный участок и т.д.).
Если обнаружены ошибки, их необходимо исправить через заявление в Росреестр (платно или бесплатно, в зависимости от типа исправления).
6.2 Обращение в региональное ГБУ
Если данные корректны, а стоимость всё равно не появилась, следует написать запрос в ГБУ по кадастровой оценке в вашем регионе с указанием:
- номер объекта в ЕГРН;
- копию выписки без стоимости;
- обоснование (например, срок более 10 дней прошёл, а стоимость не определена).
6.3 Досудебный порядок оспаривания
Если ГБУ откажет в установлении стоимости или предоставит завышенную/заниженную оценку, у собственника есть право:
- Подать заявление‑апелляцию в ГБУ в течение 30 дней с даты получения результата.
- Если апелляция отклонена, обратиться в Арбитражный суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости (подача в течение 3 лет с момента получения оценки).
6.4 Практические рекомендации
- Сохраняйте все подтверждающие документы (договоры, акты, технические паспорта).
- Регулярно проверяйте выписку из ЕГРН – онлайн‑сервис позволяет получать обновления в реальном времени.
- При возникновении споров привлеките независимого оценщика, который подготовит заключение, сопоставимое с методикой ГБУ.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
7.1 Почему в выписке из ЕГРН может отсутствовать кадастровая стоимость сразу после постановки на учёт?
Государственное учреждение, отвечающее за оценку, имеет срок в 10 дней. В период его работы в выписке может временно не быть стоимости.
7.2 Можно ли использовать «нулевую» кадастровую стоимость для снижения налога?
Нет. Налоговый кодекс предусматривает, что при отсутствии стоимости налоговая база определяется иным способом (например, доля от стоимости здания). Умышленное отсутствие стоимости может быть квалифицировано как уклонение от уплаты налогов.
7.3 Как быстро получить кадастровую стоимость для нового строительства?
Для новых построек применяется затратный метод. При наличии всех проектных документов и смет оценка обычно производится в течение 10‑15 дней после подачи заявления.
7.4 Что изменилось в 2026 году?
С начала 2026 года введена новая процедура оспаривания кадастровой стоимости: теперь собственник может подать электронный запрос в ГБУ через портал «Госуслуги», а срок рассмотрения ускорен до 30 дней. Кроме того, изменился порядок расчёта налоговой базы для объектов без установленной стоимости – теперь в большинстве регионов применяется «условная» стоимость, рассчитываемая по средним рыночным ценам за последние 12 месяцев.
Отсутствие кадастровой стоимости в выписке из ЕГРН – не «конец света», но важный сигнал о том, что в реестре есть неполные или некорректные сведения. Своевременное уточнение данных, обращение в региональное ГБУ и, при необходимости, досудебный или судебный порядок оспаривания позволяют устранить проблему и избежать нежелательных налоговых последствий.
Помните: кадастровая стоимость – официальный параметр, без которого невозможно правильно рассчитать налоги, госпошлины и арендные ставки. Поэтому при любой смене характеристик объекта (переустройство, изменение площади, изменение назначения) следует сразу проверять, отразились ли изменения в кадастровой оценке.
Дата публикации: