Кадастровая стоимость — это государственно утверждённая оценка объекта недвижимости, которая с 2016 года стала ключевой базой для исчисления налога на имущество физических и юридических лиц, а также НДФЛ при продаже недвижимости. В 2026 году правила её применения претерпели ряд изменений: повысились ставки, расширились перечни объектов, усилился контроль ФНС. Ниже, самая актуальная информация.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость (далее — КС) — величина, определённая в результате государственной кадастровой оценки и внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она используется:

• для расчёта налога на имущество (гл. 30, 32 НК РФ);
• для расчёта НДФЛ при продаже недвижимости (ст. 214.10 НК РФ);
• для определения доли в праве общей долевой собственности;
• для расчёта арендных ставок и залоговых обязательств.

Налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ)

Какие объекты облагаются по КС

Налоговая база по кадастровой стоимости применяется к объектам из перечня ст. 378.2 НК РФ:

1. Административно-деловые центры, торговые центры и размещённые в них помещения (подп; 1 п. 1 ст. 378.2);
2. Нежилые помещения свободного назначения, предназначенные для офисов, торговли, общепита (подп. 2 п. 1);
3. Объекты иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянное представительство (подп. 3 п. 1);
4. Жилые дома, квартиры, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, даже если они числятся на балансе организации (подп. 4 п. 1).

Ставки 2026 года

Как рассчитать:

Налог = КС × Ставка × Коэффициент владения

Если помещение занимает долю в здании (40 м² из 2 000 м², КС здания 15 млн ₽), база = 15 000 000 × 40 ÷ 2 000 = 300 000 ₽, а налог = 300 000 ₽ × ставка.

Налог на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ)

База и ставки

• База: кадастровая стоимость на 1 января года-налогового периода (2026 г. — значение ).
• Ставки устанавливаются муниципалитетами (Москва):
  • 0,1 % — жилая недвижимость до 10 млн ₽;
  • 0,15 % — от 10 до 20 млн ₽;
  • 0,2 %, от 20 до 50 млн ₽;
  • 0,3 % — от 50 до 300 млн ₽;
  • 2,0 % — свыше 300 млн ₽ или объект незавершённого строительства.

Налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ)

• Квартира, 20 м²;
• Комната — 10 м²;
• Жилой дом — 50 м².

Пример. Квартира 60 м², КС 6 млн ₽. Учтённая база: 6 000 000 × (60 − 20) ÷ 60 = 4 000 000 ₽. Налог: 4 000 000 × 0,1 % = 4 000 ₽.

НДФЛ при продаже и дарении недвижимости

Продажа после 1 января 2020 года

Если в договоре цена ниже 70 % от КС, то доход для НДФЛ принимается равным 70 % КС.

Пример. Квартира продана за 3 млн ₽, КС 5 млн ₽. Налоговая база: 70 % × 5 млн = 3,5 млн ₽. Вычет 1 млн ₽ → база 2,5 млн ₽ → НДФЛ 13 % = 325 000 ₽.

Дарение

С налог при дарении (если даритель не член семьи или близкий родственник) рассчитывается с 100 % КС.

Как узнать и оспорить кадастровую стоимость

1. Онлайн: сайт rosreestr.gov.ru → раздел «Сведения об объектах недвижимости».
2. Лично: МФЦ или Кадастровая палата — кадастровый паспорт.
3. Оспаривание: Комиссия при Росреестре или суд; срок — 6 мес. с даты внесения в ЕГРН.

Новые и ожидаемые изменения 2026-2027

• 425-ФЗ от ввёл корректировку КС после устранения технических ошибок без переоценки.
• Единый федеральный реестр оценщиков заработает с : исключаются региональные различия методики.
• Кадастровая оценка ждёт «квадрилиона» рублей к 2030 году — рост базы налогообложения.

Частые вопросы

Вопрос 1: «Должна ли компания на УСН платить налог на имущество, если КС не определена?»
Ответ: Нет. База определяется как КС, но если она отсутствует в ЕГРН, объект не облагается до тех пор, пока кадастровая стоимость не будет установлена.

Вопрос 2: «Когда оплачивать налоги за 2025 год?»
Ответ:

• Организации — не позднее (авансы: 30.04, 31.07, 31.10 2025).
• Физлица — до .

Кадастровая стоимость стала универсальной базой налогообложения. Чтобы не переплатить, необходимо:

1. ежегодно проверять актуальность КС в ЕГРН;
2. использовать льготы и вычеты;
3. при необходимости своевременно оспаривать завышенную оценку.

Данная статья актуальна на 19 апреля 2026 года и учитывает последние изменения НК РФ, разъяснения ФНС и судебную практику 2023-2025 гг.