Дата актуализации:

Что такое «вид разрешённого использования» (ВРИ)

Вид разрешённого использования земельного участка (далее — ВРИ) — это официально закреплённый в документации способ эксплуатации участка, который соответствует градостроительному регламенту конкретной территориальной зоны.
От ВРИ напрямую зависят:

• возможность строить жилые, производственные, торговые или иные объекты;
• кадастровая стоимость и размер налога;
• допустимые параметры застройки (площадь, этажность, процент застройки);
• юридическая «чистота» будущих сделок с участком.

Нормативная база

Ключевой документ — ст. 37 Градостроительного кодекса РФ от № 190-ФЗ (в редакции, актуальной на 2026 г.).
С г. добавляются положения Федерального закона № 295-ФЗ от , упрощающие процедуру смены ВРИ.

Три категории ВРИ по ГрК РФ

Основные виды разрешённого использования

Это главные и наиболее приоритетные способы использования участка в рамках конкретной территориальной зоны.
Выбираются собственником самостоятельно, без согласований и публичных слушаний.

Примеры кодов по классификатору Росреестра (приказ № П/0412 от ):

• 1.1 — «Жилая застройка малоэтажная» (ИЖС, ЛПХ);
• 2.1, «Сельскохозяйственное использование» (поля, фермы);
• 3.1 — «Размещение объектов инфраструктуры транспорта» (склады, парковки).

Условно разрешённые виды

Разрешены только при положительном решении органа местного самоуправления на основании публичных слушаний.

Требуется подготовка проекта планировки территории или отдельного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Примеры:

• строительство многоэтажных домов в зоне малоэтажной застройки;
• размещение гостиницы в жилой зоне;
• открытие автомойки на участке общественно-делового назначения.

Вспомогательные виды

Могут применяться исключительно как дополнение к основному ВРИ и не могут превалировать над ним.

Примеры:

• строительство гаража при жилом доме;
• обустройство детской площадки на территории торгового центра;
• размещение вспомогательных складских помещений на фабрике.

Как узнать действующий ВРИ своего участка

1. ЕГРН-выписка (с 2021 г. содержит код ВРИ по классификатору).
2. Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru).
3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования.
4. Классификатор Росреестра (приказ № П/0412 от ) — для расшифровки кода.

Можно ли изменить ВРИ

Да. Существует два пути:

Упрощённая процедура (с г.)

• применяется при смене внутри одной категории (например, «ИЖС» → «Дачное строительство»);
• орган местного самоуправления выдаёт решение в течение 30 рабочих дней;
• публичные слушания не требуются;
• оплата госпошлины — 350 руб.

Обычная процедура

• при переходе между разными категориями зон (жилая → производственная и т. д.);
• требуется подготовка проекта планировки или ГПЗУ;
• публичные слушания обязательны;
• срок — до 90 дней.

Пошаговая инструкция по смене ВРИ

1. Подготовьте заявление в администрацию МО (форма утверждена Минэкономразвития РФ).
2. Приложите документы:
   • выписка ЕГРН;
   • кадастровый паспорт (план) участка;
   • пояснительная записка с обоснованием необходимости изменений;
   • при необходимости — экспертное заключение Минприроды или Роспотребнадзора.
3. Оплатите госпошлину (350–1 000 руб. в зависимости от процедуры).
4. Получите положительное решение или мотивированный отказ.
5. Подайте заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН (форма Р13014).

Основые ошибки и как их избежать

Виды разрешённого использования земельных участков в России делятся на основные, условно разрешённые и вспомогательные;
Правильный выбор ВРИ — это залог законного строительства, стабильного налогообложения и безопасности сделок.
С 1 марта 2026 года процедура смены ВРИ частично упрощается, но при переходе между разными зонами по-прежнему потребуются публичные слушания и согласования.

Если вы планируете купить землю или уже владеете участком, обязательно проверьте актуальный ВРИ и при необходимости обратитесь к кадастровому инженеру или юристу для подготовки документации.