В российском праве под участниками земельных отношений понимаются все субъекты, которые вступают в правовые связи, связанные с владением, пользованием, распоряжением или иным использованием земельных участков и земельных ресурсов. Важнейший нормативный акт, регулирующий состав этих субъектов, — Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), в частности его статья 5.

Основные категории участников земельных отношений

Чёткий перечень закреплён в ч. 1 ст. 5 ЗК РФ:

• граждане (физические лица);
• юридические лица (организации любых форм собственности и организационно-правовых форм);
• Российская Федерация;
• субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа);
• муниципальные образования (городские, сельские поселения и иные муниципальные районы).

Виды правового статуса участников

В зависимости от правового положения участники могут выступать в разных «ролях»:

1. Собственники земельных участков — лица, которым земля принадлежит на праве собственности.
2. Землепользователи — лица, которым земля предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование.
3. Землевладельцы, лицо, владеющее участком на праве срочного пользования (например, по договору аренды).
4. Арендаторы — лица, получившие участок в аренду на определённый срок.
5. Обладатели сервитутов (как частных, так и публичных) — лица, которым законом или договором предоставлено ограниченное право пользования чужим земельным участком (например, право проезда или прокладки инженерных сетей).
6. Правообладатели земельной доли — граждане, получившие свидетельство на право собственности на земельную долю, но не имеющие в натуре выделенного участка;

Публично-правовые и частноправовые субъекты

Участников принято делить на две большие группы:

Публично-правовые субъекты

• Российская Федерация;
• субъекты РФ;
• муниципальные образования.

Эти субъекты выступают:

• в властной функции — устанавливают порядок использования земель, регулируют земельные отношения, распоряжаются землями государственной и муниципальной собственности (ст. 9, 10, 11 ЗК РФ);
• в гражданско-правовой функции — заключают договоры аренды, купли-продажи, дарения и т. д.

Частноправовые субъекты

• физические лица (российские и иностранные граждане, лица без гражданства);
• юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, в т.ч. иностранные).

Они вступают в земельные правоотношения на общих основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и ЗК РФ.

Особые категории участников

Иностранные граждане и иностранные компании

В соответствии с ст. 3 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 15 ЗК РФ иностранным лицам установлены ограничения на приобретение земель:

• земли пограничной зоны и земли приграничной территории — в собственность не приобретаются;
• земли сельскохозяйственного назначения могут находиться у иностранцев только в аренде, если иное не предусмотрено международными договорами РФ.

Участники специальной военной операции (СВО)

Начиная с 2022 года в большинстве регионов России действуют законодательные инициативы, расширяющие права участников СВО и членов их семей:

• бесплатное предоставление земельных участков для ИЖС, садоводства, огородничества и дачного строительства;
• включение бойцов ЧВК в перечень лиц, имеющих право на льготы;
• создание реестров льготных земель (например, в Ростовской области, Крыму, Приморском крае и др.).

Объекты земельных отношений

Важно отличать участников от объектов. Согласно ст. 6 ЗК РФ, объектами земельных отношений являются:

• земля как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки;
• части земельных участков (например, доли в праве общей долевой собственности).

Ключевые выводы

1. Перечень участников земельных отношений исчерпывающе определён в ст. 5 ЗК РФ.
2. Государство и муниципалитеты выступают в двойной роли: как собственники и как регуляторы.
3. Частные лица и компании имеют равные права на заключение сделок, ограничения вводятся только по категориям земель и в интересах обороны и безопасности.
4. Иностранцы могут участвовать в земельных отношениях, но с ограничениями по категориям земель.
5. Участники СВО и их семьи получают дополнительные льготы на региональном уровне.

Таким образом, к участникам земельных отношений относятся все субъекты, обладающие правами и обязанностями по отношению к земле и земельным участкам — от отдельных граждан до Российской Федерации в целом.