Дата публикации:
Содержание
- Понятие жилищного фонда
- Классификация жилищного фонда по форме собственности
- Специализированный жилищный фонд
- Многоквартирный дом в системе жилищного фонда
- Нормативно-правовая база
- Практические примеры
Понятие жилищного фонда
Согласно ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от формы их собственности.
В жилищном фонде учитываются:
- жилые дома и их части;
- квартиры и их части;
- служебные жилые помещения;
- специализированные жилые помещения (общежития, дома социального обслуживания и др.).
Классификация жилищного фонда по форме собственности
В зависимости от того, кто является собственником, жилищный фонд подразделяется на три основных вида:
2.1 Частный жилищный фонд
К нему относятся помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц:
- индивидуальные жилые дома (домовладения);
- приватизированные квартиры;
- квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов при полном погашении паевого взноса;
- жильё, приобретённое юридическими лицами в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
2.2 Государственный жилищный фонд
Включает жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации и её органов (Министерство жилищно-коммунального хозяйства, федеральные вузы, оборонные предприятия и др.).
2.3 Муниципальный жилищный фонд
Составляют жилищные помещения, находящиеся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований и их органов (горсоветов, районных администраций и т.п.).
Специализированный жилищный фонд
В ЖК РФ предусмотрена отдельная категория – специализированный жилищный фонд. К нему относятся жилые помещения, предназначенные для определённых категорий граждан:
- служебные жилые помещения;
- жильё в общежитиях;
- жильё маневренного фонда;
- жильё в домах системы социального обслуживания (детские дома, дома-интернаты, дома для престарелых и инвалидов).
Эти помещения могут находиться в любой из трёх форм собственности, но их особый статус определяется целевым назначением.
Многоквартирный дом в системе жилищного фонда
Многоквартирный дом (МД) – это жилой объект, состоящий из двух и более отдельных квартир, объединённых в единую строительную конструкцию. Вопрос, к какому типу фонда относится такой дом, решается исходя из формы собственности на его помещения и на сам объект.
4.1 Если все квартиры находятся в частной собственности
Тогда многоквартирный дом относится к частному жилищному фонду. Примеры:
- дом, где каждая квартира куплена отдельным физическим лицом;
- дом, где квартиры находятся в собственности юридических лиц (компаний, фондов).
4.2 Если часть или все квартиры находятся в государственной или муниципальной собственности
Дом считается частью государственного или муниципального жилищного фонда соответственно. Чаще всего такие дома обслуживаются муниципальными жилищными службами и находятся в управлении органов местного самоуправления.
4.3 Квартиры в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах
Когда дом принадлежит жилищному (жилищно-строительному) кооперативу, а его участники полностью выплатили паевые взносы, такой дом относится к частному жилищному фонду (по классификации, предложенной DOMOVODSTVO.RU).
4.4 Специализированные многоквартирные дома
Если дом предназначен для определённых групп населения (например, общежитие студентов, дом для пенсионеров), он относится к специализированному жилищному фонду, независимо от формы собственности.
Нормативно-правовая база
Ключевые нормативные акты, регулирующие классификацию многоквартирных домов:
- Жилищный кодекс РФ (ФЗ № 188‑ФЗ от ) – статья 19 (определение жилищного фонда) и статья 92 (виды специализированных жилых помещений).
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – уточняет порядок регистрации прав собственности на квартиры в многоквартирных домах.
- Гражданский кодекс РФ – регулирует договорные отношения между собственниками помещений в МД.
- Нормативные акты регионального уровня (жилищные кодексы субъектов РФ) – могут вводить дополнительные категории (например, «жилищный фонд муниципального уровня»).
Практические примеры
Пример 1. Частный многоквартирный дом
Адрес: ул. Пушкина, 10, г. Самара.
Собственниками являются пять физических лиц, каждая из которых владеет одной квартирой. Дом находится в реестре Росреестра как объект частной собственности. → Частный жилищный фонд.
Пример 2. Муниципальный многоквартирный дом
Адрес: ул. Ленина, 25, г. Москва.
Все квартиры переданы в бессрочное пользование муниципальными органами. Управление домом осуществляет ЖЭК, подчинённый городской администрации. → Муниципальный жилищный фонд.
Пример 3. Специализированный дом – общежитие
Адрес: пр. Науки, 5, г. Новосибирск.
Дом построен за счёт бюджета Министерства науки и образования и предназначен для размещения студентов. Квартиры сдаются в аренду по социальным договорам. → Специализированный жилищный фонд (жильё в общежитии).
Пример 4. Дом, принадлежащий ЖСК
Адрес: ул. Советская, 30, г. Екатеринбург.
Дом находится в собственности жилищно-строительного кооператива. Участники кооператива полностью выплатили паевые взносы. → Частный жилищный фонд (по классификации ЖК РФ).
Многоквартирный дом может относиться к любому из трёх основных видов жилищного фонда – частному, государственному или муниципальному – в зависимости от того, кто является собственником помещений и/или самого здания. Кроме того, если дом предназначен для определённых категорий граждан, он будет классифицирован как специализированный жилищный фонд.
Для точного определения категории необходимо:
- Установить форму собственности на каждую отдельную квартиру;
- Определить, находится ли дом в управлении государственных или муниципальных органов;
- Проверить наличие специального назначения (общежитие, дом-интернат и пр.).
Только комплексный анализ этих факторов позволит правильно отнести многоквартирный дом к соответствующему типу жилищного фонда, что имеет важное значение для налогообложения, управления и предоставления коммунальных услуг.
Статья подготовлена на основе открытых источников: ЖК РФ, КонсультантПлюс, DOMOVODSTVO.RU, RussianRealty и др.