Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. 14:42

Почему это важно?

С 1 апреля 2024 года в России вступил в силу Федеральный закон № 608‑ФЗ от 19 декабря 2023 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Он радикально изменил понятие «перепланировка», уточнил порядок её завершения и ввёл новые сроки взаимодействия с органами власти.
Незнание новых требований может привести к штрафам, отказу в регистрации прав и проблемам с продажей квартиры.

Что изменилось в определении «перепланировка»?

Ранее перепланировкой считались только изменения, затрагивающие несущие конструкции, инженерные системы и иные объекты, требующие согласования. Теперь закон фиксирует, что любое изменение границ или площади помещения считается перепланировкой, в т.ч.:

• объединение двух смежных квартир в одну;
• разделение квартиры на несколько частей;
• создание новых помещений (кладовки, подсобных комнат) за счёт уменьшения жилой площади;
• перепланировка без изменения несущих конструкций (перестановка стен, изменение планировки комнат).

Ключевые новшества в процедуре

1. Согласование с органами власти сохраняется. Перепланировка по‑прежнему требует согласования согласно пункту 1 статьи 26 ЖК РФ.
2. Сроки принятия решения. С 1 апреля 2024 года органы (Жилинспекция, архитектурный отдел) обязаны вынести решение о согласовании или отказе в течение 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов.
3. Регистрация в ЕГРН. Перепланировка считается завершённой, когда изменения внесены в графическую часть Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Информация о новом назначении объекта должна появиться в реестре в течение 5 рабочих дней после получения согласования.
4. Электронный порядок подачи. Большинство регионов разрешают подавать заявления через портал Госуслуги/Росреестр. При этом требуется загрузить скан‑копии проекта, технического заключения и согласующего письма.
5. Упрощённая процедура перевода жилого помещения в нежилое. Закон вводит отдельный порядок, позволяющий оформить такой перевод без необходимости полной перепланировки, если помещение будет использоваться под коммерцию.

Пошаговый алгоритм оформления перепланировки

Шаг 1. Подготовка проекта

• Закажите проект у лицензированного архитектора/инженера.
• Убедитесь, что в проекте отражены все изменения площади и границ, а также указаны несущие конструкции (при их затрагивании требуется отдельное согласование).

Шаг 2. Сбор документов

Стандартный пакет включает:

• Заявление собственника (физического или юридического лица);
• Копию паспорта (для ФЛ) или устава (для ЮЛ);
• Техническую документацию (проект, расчёты нагрузок, схемы коммуникаций);
• Согласия соседей (если работы затрагивают общие части здания);
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН);
• Квитанцию об уплате госпошлины (по тарифам, действующим в регионе).

Шаг 3. Подача заявления

Подача может быть:

• Лично в отдел Жилинспекции (по месту жительства);
• Через единую электронную систему (Госуслуги, портал Росреестра).

Шаг 4. Ожидание решения (не более 30 дней)

Орган проверяет соответствие проекта требованиям строительных норм, пожарной безопасности и санитарных правил. При необходимости могут потребовать дополнительные документы.

Шаг 5. Получение согласующего акта

После положительного решения вы получаете:

• Согласующее письмо (или отказ);
• Постановку о необходимости внесения изменений в графическую часть ЕГРН.

Шаг 6. Выполнение работ и их контроль

Работы должны быть завершены в срок, указанный в согласовании (обычно не более 6‑12 месяцев). По окончании необходимо оформить акт приёма‑сдачи с подрядчиком.

Шаг 7. Регистрация изменений в ЕГРН

Подайте в Росреестр:

• Согласующее письмо;
• Акт приёма‑сдачи работ;
• Обновлённый проект (графическая часть).

В течение 5 рабочих дней в реестре появится запись о новом назначении помещения.

Что происходит, если перепланировка выполнена без согласования?

• Штрафы. По статье 14.1 КоАП РФ – от 5 000 до 30 000 рублей за каждое нарушение.
• Приведение в надлежащий вид. Органы могут потребовать восстановить прежнее состояние помещения за счёт собственника.
• Ограничения при продаже. При сделке с квартирой, где есть незарегистрированная перепланировка, покупатель может отказаться от сделки или потребовать снижения цены.
• Отказ в страховании. Страховые компании могут отказать в выплате при возникновении ущерба, если перепланировка не задокументирована.

Специальные случаи

Неперепланировочные переустройства

Работы, не меняющие площадь и границы (например, замена напольного покрытия, покраска стен, установка новой кухни) не требуют согласования, но в некоторых регионах их всё равно фиксируют в реестре в течение 5 дней. Это делается для поддержания актуальности данных о состоянии помещения.

Объединение/разделение квартир

Если несколько смежных квартир объединяются в одну, требуется согласие всех собственников и их соседей, а также согласование с Жилинспекцией. При разделении квартиры на несколько частей каждый новый объект подлежит отдельной регистрации в ЕГРН.

Перевод жилого помещения в нежилое

Нововведение позволяет оформить перевод без полной перепланировки, если помещение будет использоваться под коммерцию (офис, магазин). Требуется только заявление в Росреестр и подтверждающие документы о характере будущей деятельности.

Практические рекомендации от экспертов

• Заранее уточняйте региональные особенности. В разных субъектах РФ сроки и перечень требуемых документов могут незначительно отличаться.
• Сохраняйте копии всех документов. Электронные и бумажные версии могут понадобиться при проверке.
• Контролируйте сроки. Если орган не выдал решение в течение 30 дней, у вас есть право требовать ускоренного рассмотрения или обжаловать бездействие.
• Обращайтесь к лицензированным специалистам. Архитектор и инженер‑проектировщик, имеющие право подписи, существенно ускоряют процесс.
• Не откладывайте регистрацию в ЕГРН. После завершения работ подайте документы в течение 5 рабочих дней, иначе рискуете получить штраф за несоблюдение сроков.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли согласовывать замену перегородки из гипсокартона?

Если замена не меняет площадь и границы помещения, согласование не требуется. Однако в некоторых регионах рекомендуется уведомить Жилинспекцию, чтобы изменения отразились в реестре.

Вопрос: Какой документ подтверждает завершение перепланировки?

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ, завершение считается подтверждённым актом приёма‑сдачи работ и внесением изменений в графическую часть ЕГРН.

Вопрос: Можно ли выполнить перепланировку без архитектора?

Нет. Закон требует, чтобы проект был подготовлен лицензированным архитектором или инженером‑проектировщиком. Самостоятельные чертежи не принимаются.

Вопрос: Что делать, если сосед отказывается подписать согласие?

Согласие соседей требуется только в том случае, если работы затрагивают общие части здания (например, общие коридоры, лестничные клетки). При отказе соседей орган может потребовать альтернативные решения или отказать в согласовании.

Вопрос: Как оформить перепланировку в многоквартирном доме, где уже есть запрет на изменения?

Если в уставе ТСЖ или в договоре с управляющей компанией прописан запрет, необходимо получить согласие правления ТСЖ. В противном случае перепланировка будет признана незаконной, независимо от наличия разрешения органов.

С 1 апреля 2024 года понятие «перепланировка» в России стало гораздо шире, а процедура – более формализованной. Главное для собственника – заранее собрать полный пакет документов, подать заявление в установленный срок и после завершения работ обеспечить своевременную регистрацию изменений в ЕГРН. Соблюдая новые правила, вы избежите штрафов, проблем с продажей квартиры и сможете легально улучшать своё жильё.

Статья подготовлена на основе официальных разъяснений Росреестра, КонсультантПлюс и публикаций в СМИ, актуальна на 19 апреля 2026 года.