Актуально на 20 апреля 2026 года.
В российском законодательстве договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) регулируется гл. 33 ГК РФ. Его ключевая особенность — передача жилого помещения в собственность получателя ренты, который взамен обязуется обеспечивать рентоотправителя (прежнего собственника) пожизненное содержание (денежное, жильё, медицинское и т.д.).

Ниже мы подробно разбираемся, в каких случаях возникает налоговое бремя для каждой из сторон и как его минимизировать.

Кто и какой именно налог платит?

Для рентоотправителя (бывшего собственника)

• Он передаёт квартиру (либо долю) в собственность рентополучателя.
• С точки зрения НК РФ это считается реализацией имущества — объектом НДФЛ (ст. 210 НК РФ).
• Ставка НДФЛ = 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).

Для рентополучателя

• Он получает квартиру, но обязан выплачивать ренту (ежемесячно или единовременно).
• Доход от сдачи этой квартиры в аренду в дальнейшем облагается НДФЛ аналогично обычной сдаче жилья.
• Если же рента выплачивается в денежной форме, то он не получает дохода от самой передачи квартиры, а значит НДФЛ не возникает.

Когда НДФЛ равен 0 рублей

Минимальный срок владения

Если рентоотправитель владел квартирой:

• 3 года и более (если квартира была получена по наследству, в результате приватизации, дарения от родственников или по договору пожизненной ренты);
• 5 лет и более во всех остальных случаях,

то доход освобождается от НДФЛ полностью (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ).

Возможные вычеты

Имущественный вычет при продаже

Если срок 3/5 лет не выдержан, можно уменьшить налогооблагаемую базу:

1. на 1 000 000 рублей фиксированный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ); или
2. на расходы, связанные с приобретением этой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Семейный вычет при наличии детей-инвалидов

С 2024 года введён дополнительный освобождённый срок для семей с детьми-инвалидами любого возраста и для семей, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2025 года (закон № 382-ФЗ).
Если условия выполняются, минимальный срок владения снижается до 3 лет даже при обычной купле-продаже, что косвенно затрагивает и договоры ренты.

Пример расчёта

Ситуация: гражданин Иванов заключил договор пожизненной ренты в 2022 году, передав квартиру и получая ежемесячные платежи. Он владел квартирой с 2018 года (то есть 4 года). Квартира была куплена на собственные средства за 3 млн рублей.

1. Срок владения 4 года → применяется «5-летнее» правило → срок не выполнен.
2. Налоговая база — рыночная стоимость квартиры на дату договора ренты, допустим 4 млн рублей.
3. Иванов применяет вычет в размере расходов 3 млн рублей.
4. НДФЛ = (4 млн — 3 млн) × 13 % = 130 000 рублей.
5. Если бы он владел квартирой с 2015 года (6 лет), НДФЛ был бы 0 рублей.

Декларирование и сроки

• До 30 апреля года, следующего за годом передачи квартиры по договору ренты, рентоотправитель подаёт 3-НДФЛ.
• Налог оплачивается до 15 июля.

Что важно помнить в 2026 году

1. Договор ренты всегда считается «реализацией» для рентоотправителя, даже если деньги не передаются сразу.
2. Семейный вычет распространяется только на «родительские» квартиры: если квартира была оформлена на ребёнка-инвалида, освобождение не действует.
3. Рентополучатель не платит налог при получении квартиры, но обязан платить НДФЛ с доходов от аренды этой квартиры.

Краткий чек-лист

Для точного расчёта и подтверждения права на вычет рекомендуется консультироваться с налоговым юристом и проверять обновления на официальном сайте ФНС России.