— в последние два года российское налоговое законодательство претерпело масштабные изменения, касающиеся порядка исчисления НДФЛ при продаже жилой недвижимости. В статье собраны ключевые нововведения, действующие с 2025 года, а также практические примеры расчёта и советы по минимизации налога.
Краткий вывод: когда продажа квартиры вообще не облагается налогом
С 01 января 2025 года сохранилось правило «минимального срока владения»:
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству или дарению от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания;
- являлась единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на рынке, получена по ДДУ и т. д.).
Важно: срок считается непрерывно от даты, указанной в ЕГРН (дата регистрации права собственности). При продаже до истечения минимального срока доход облагается НДФЛ, но можно существенно сократить налоговую базу.
Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
С доходы от продажи недвижимости попадают под обновлённую ставку:
- 13 % — на доход до 2,4 млн ₽;
- 15 % — на доход, превышающий 2,4 млн ₽.
Для нерезидентов РФ ставка по-прежнему 30 %, если иное не предусмотрено международным договором.
Как рассчитать налог: формула и примеры
Уменьшение на 1 млн ₽ (имущественный вычет)
Вы вправе уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет 1 000 000 ₽;
Пример 1
Квартира продана за 15 000 000 ₽, в собственности менее 3 лет, вычет 1 000 000 ₽:
Налогооблагаемая база: 15 000 000 – 1 000 000 = 14 000 000 ₽
Ставка 13 % на 2,4 млн + 15 % на остаток:
(2 400 000 × 13 %) + (11 600 000 × 15 %) = 312 000 + 1 740 000 = 2 052 000 ₽
Уменьшение на фактические расходы
Предпочтительнее, если вы покупали квартиру: можно вычесть документально подтверждённые расходы.
Пример 2
Продали за 12 000 000 ₽, купили 2 года назад за 9 500 000 ₽, оформлено ДКП и оплачено по банку.
База: 12 000 000 – 9 500 000 = 2 500 000 ₽
13 % на 2,4 млн = 312 000 ₽
15 % на 100 000 ₽ = 15 000 ₽
Особые льготы 2025–2026
- Семьи с двумя и более детьми полностью освобождены от НДФЛ при продаже жилья без ограничения срока владения, если в течение календарного года (или до 30 апр следующего) приобрели другое жильё большей площади/стоимости (закон от № 176-ФЗ).
- Новостройки (долевое строительство): право собственности возникает после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в ЕГРН, поэтому «пятилетний» срок отсчитывается именно с этой даты.
Сроки подачи декларации и уплаты
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаём 3-НДФЛ через сайт lkfl.nalog.ru или лично в ИФНС.
- До 15 июля того же года оплачиваем исчисленный налог.
Штраф за неподачу: 5 % от недоимки за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
Алгоритм «0 ₽ налога» в 2026 году
- Шаг 1. Проверьте срок владения в ЕГРН.
- Шаг 2. Если меньше 3/5 лет, подготовьте документы на покупку (ДКП, выписка из ЕГРН, платёжки).
- Шаг 3. Сравните выгоду вычета 1 млн ₽ и «расходного» метода.
- Шаг 4. При семейном капитале или переезде с детьми используйте полное освобождение.
- Шаг 5. Подайте декларацию даже при нулевом налоге, чтобы избежать «камералки» по данным Росреестра;
Что ожидать дальше: планы Госдумы
Весной 2026 года депутаты уже в первом чтении приняли поправки, предусматривающие:
- увеличение срока освобождения до 7 лет для всех объектов, кроме единственного жилья;
- отмену вычета 1 млн ₽ при одновременном применении «расходного» метода (двойное уменьшение исчезнет);
- обязательную онлайн-передачу сведений о сделке по API Росреестра-ФНС без участия налогоплательщика.
Закон вступит не ранее , поэтому в 2025–2026 действуют текущие правила.
Налог при продаже квартиры с 2025 года стал прогрессивным, но сохранил все привычные льготы. Если вы владеете жильём свыше установленного срока — продавайте без налога. При более ранней продаже грамотно выберите способ уменьшения базы и не забудьте вовремя подать 3-НДФЛ.