20 апреля 2026 года — российская Госдума во втором чтении одобрила пакет налоговых поправок, которые впервые за последние 10 лет пересматривают правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Что именно меняется, кого коснётся повышение налогов и как законно уменьшить выплаты — в подробном материале РБК Недвижимости.
Главные нововведения в «короткой» продаже жилья
Отмена льготного трёхлетнего срока
До 2025 года владелец квартиры мог продать объект без НДФЛ, если владел им от 3 до 5 лет (в зависимости от способа получения: приватизация, наследство, дарение, долевое строительство).
С 1 января 2026 года это правило упраздняется: налог придётся платить вне зависимости от срока владения.
Повышение ставки для «сверхдохода»
- Базовая ставка остаётся 13 % для доходов до 2,4 млн ₽ за налоговый период.
- Всё, что свыше, облагается по 15 % (новая прогрессивная шкала).
- Расчёт ведётся исходя из кадастровой стоимости 2023 года, но с коэффициентом 0,7 (см. раздел 3).
Расширенные категории льготников
Закон вводит новые социальные вычеты, которые позволят полностью освободиться от налога:
- Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.
- Семьи, где второй родитель официально безработный более 12 месяцев.
- При продаже единственного жилья для погашения ипотечного долга (новый пункт 5 ст. 217.1 НК РФ).
Пошаговая схема расчёта налога в 2026 году
Шаг 1. Определите доход от продажи
Доход = максимум из двух величин:
- Цена по договору купли-продажи;
- Кадастровая стоимость × 0,7.
Шаг 2. Примените вычет
| Вид вычета | Размер | Когда применяется |
|---|---|---|
| Имущественный | 1 000 000 ₽ | На любую недвижимость |
| Документальные расходы | Сумма покупки + ремонт | Есть чеки/договоры |
| Социальный (новый) | 100 % налога | Семьи льготников |
Шаг 3. Умножьте на ставку
Налог = (Доход − Вычет) × Ставка
Примеры расчёта для разных категорий
«Обычная» квартира, купленная в 2024 году
- Цена продажи: 9 000 000 ₽
- Кадастровая: 7 500 000 ₽ × 0,7 = 5 250 000 ₽
- Используем вычет расходов: купили за 6 500 000 ₽, документы есть
- Налог: (9 000 000 − 6 500 000) × 13 % = 325 000 ₽
Семья с ребёнком-инвалидом
Те же цифры, но семья подпадает под новую льготу. Налог = 0 ₽.
Календарь действий продавца до конца 2026 года
- до 1 июля 2026: Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- до 15 июля: Подайте заявление на социальный вычет через личный кабинет ФНС (новый сервис «Льготная продажа»);
- до 1 декабря: Уплатите налог, если льгота не применилась.
- до 30 апреля 2027: Подайте 3-НДФЛ за 2026 год.
Типовые ошибки, которые теперь дороже
- Ошибка: «Считаем с договорной цены»;
Последствия: ФНС доначислит налог по кадастровой × 0,7 + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день. - Ошибка: «Не храним чеки на ремонт».
Решение: Заключайте договоры с юр. лицами, оплачивайте по безналу. - Ошибка: «Переписываем квартиру на родственника-льготника».
Риск: Сделка может быть оспорена как «искусственная» (ст. 54.1 НК РФ).
Что дальше: планы Минфина до 2028 года
2027: запуск единого реестра доходов от недвижимости, интеграция с ЕГРН.
2028: переход на ежеквартальную уплату авансов для «частых» продавцов (более 2 сделок в год).
Чек-лист продавца квартиры в 2026 году
- ☐ Проверил кадастровую стоимость
- ☐ Собрал чеки на покупку и ремонт
- ☐ Проверил право на социальный вычет
- ☐ Рассчитал налог онлайн-калькулятором ФНС
- ☐ Подал заявление на льготу до 15 июля
- ☐ Уплатил налог до 1 декабря
Информация актуальна на . За консультацией обращайтесь к налоговому эксперту или используйте сервис «Льготная продажа» на сайте nalog.gov.ru