С 19 апреля 2026 года в силу вступают ключевые разъяснения Верховного Суда РФ, касающиеся возможности и порядка изменения вида разрешенного использования (ВРИ) арендованного земельного участка․ Ниже — подробная инструкция для арендаторов и собственников, с учетом свежей судебной практики и изменений законодательства․
Что такое ВРИ и почему его нельзя менять «по желанию»
Целевое назначение земельного участка определяет:
- вид разрешенного использования (ВРИ);
- категорию земель;
- перечень возможных объектов капитального строительства․
Важное: с 2022 года Верховный Суд РФ прямо указал: арендатор не вправе самостоятельно менять ВРИ без согласия собственника и органов местного самоуправления, даже если земля используется в рамках договора комплексного освоения территории․
Базовые правила смены ВРИ для арендатора
Согласие собственника (муниципалитета или частного лица)
Этап 1․ Подготовка заявления в комиссию при администрации муниципального района․
Этап 2․ Проект планировки территории или проект межевания, подтверждающий допустимость нового ВРИ․
Изменение договора аренды
После положительного заключения комиссии:
- Стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды․
- Новое ВРИ вносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)․
- Арендатор обязан внести корректировочный платеж в бюджет, если кадастровая стоимость земли возросла․
Особенности для земель, полученных по договору комплексного освоения
Если участок был изъят из земельного фонда по договору комплексного освоения (ст․ 39․7 ЗК РФ), то:
- передача прав аренды возможна только гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам;
- изменение ВРИ допускается исключительно в пределах утвержденной схемы комплексного освоения;
- переход к жилой застройке возможен только после полного выполнения обязательств по социальной инфраструктуре․
Практические кейсы 2024–2026 годов
Кейс 1․ Перевод с «земель сельхозназначения» под «многоэтажную жилую застройку»
ООО «Дельта» арендовало 12 га сельхозземель․ В 2025 году компания подала заявление на смену ВРИ․ Комиссия отказала, указав несоответствие генплану․ Верховный Суд РФ оставил решение без изменений, подчеркнув: арендатор не может требовать перевода, если это противоречит градплану․
Кейс 2․ Реконструкция ОНС без изменения ВРИ
АО «Гамма» получило разрешение на реконструкцию склада․ В процессе работ выяснилось, что объект фактически используется под торговый центр․ Суд обязал вернуть объект к первоначальному ВРИ и уплатить штраф за самовольное изменение․
Пошаговый алгоритм: как арендатору легально изменить ВРИ
Шаг 1․ Анализ генплана и правил землепользования․
Шаг 2․ Получение градостроительного план земельного участка (ГПЗУ) с новым ВРИ․
Шаг 3․ Согласование с собственником (муниципалитетом) и подписание дополнительного соглашения․
Шаг 4․ Оплата кадастровой разницы и госпошлины за внесение изменений в ЕГРН․
Шаг 5․ Получение выписки из ЕГРН с обновленными сведениями․
Ответственность за самовольное изменение ВРИ
- Административный штраф для юрлиц — до 500 000 ₽;
- Обязанность вернуть участок в первоначальное состояние;
- Возможное расторжение договора аренды в суде․
Главное правило 2026 года: арендатор может изменить ВРИ только при одновременном соблюдении трех условий, согласие собственника, соответствие генплану и оплата кадастровой разницы․ Игнорирование процедуры грозит не только штрафами, но и потерей права аренды․
Дата актуализации: