С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу важные поправки к Жилищному кодексу (ЖК РФ) и Федеральному закону № 608‑ФЗ от . Они затрагивают два взаимосвязанных процесса:
- Перепланировку – изменение площади‚ границ‚ конфигурации или внутренней планировки помещения;
- Переоборудование (перевод) помещения – изменение его назначения (жилье ↔ нежилье).
Ниже подробно рассмотрены новые определения‚ порядок согласования‚ обязательные документы и практические нюансы.
Правовая база
Основные нормативные акты‚ регулирующие вопросы переоборудования и перепланировки:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 25‑й и последующие).
- Федеральный закон № 608‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и закон о государственной регистрации недвижимости» (принят 22 декабря 2023).
- Постановление Правительства РФ от 19 декабря 2023 г. № 1690 «Об утверждении Положения о порядке внесения изменений в ЕГРН о характеристиках помещений».
- Региональные акты (например‚ постановление № 508 Правительства Москвы от 25 октября 2011 г.) – уточняют порядок согласования в конкретных субъектах.
Согласно ГАРАНТ.РУ (источник [1])‚ с 1 апреля 2024 г. изменился порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот‚ а также уточнено понятие «перепланировка».
Что считается перепланировкой?
Новые поправки расширили определение. Перепланировкой теперь считается любое изменение:
- площади (увеличение или уменьшение);
- границ (перемещение стен‚ объединение или разделение помещений);
- конфигурации (создание новых комнат‚ изменение их формы);
- внутренней планировки‚ даже если площадь не меняется.
Ранее‚ например‚ объединение двух квартир рассматривалось как реконструкция. Теперь это перепланировка (см. ArhiBald‚ источник [2]).
2.1 Примеры‚ подпадающие под новое определение
- Увеличение жилой площади за счёт кладовки или коридора;
- Разделение большой комнаты на две небольшие;
- Объединение двух смежных квартир в одну;
- Снятие несущей стены и переустройство пространства;
- Создание новой комнаты за счёт изменения границ существующей.
2.2 Что НЕ считается перепланировкой (можно выполнять без согласования)
- Остекление лоджии (при условии‚ что не меняются границы помещения);
- Косметический ремонт (покраска‚ обои‚ замена напольных покрытий);
- Монтаж встроенной бытовой техники;
- Замена окон и дверей без изменения размеров проёмов;
- Установка сплит‑кондиционеров‚ если не затрагиваются общие фасадные элементы.
Переоборудование (перевод) помещения
Перевод помещения из жилой категории в нежилую (и наоборот) регулируется отдельными правилами. Ключевые изменения:
- Если перевод не требует перепланировки‚ достаточно оформить решение уполномоченного органа и внести изменения в ЕГРН – перевод считается завершённым со дня регистрации.
- Если перевод требует перепланировки/переустройства‚ необходимо сначала завершить эти работы‚ получить акт приёмочной комиссии‚ а затем оформить перевод.
- Обязанность внесения сведений о новых границах/площадях в ЕГРН возлагается на собственника в течение 5 рабочих дней после утверждения акта приёмочной комиссии.
Для переоборудования требуется:
- Подготовить проект перепланировки (если работы влияют на границы/площадь).
- Получить согласование у органа‚ ответственного за перевод (обычно Мосжилинспекция в Москве или отдел по вопросам недвижимости в региональном МФЦ).
- После завершения работ оформить акт приёмочной комиссии.
- Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН (заполнение формы РЕГ‑2‚ уплата госпошлины).
- Получить выписку из ЕГРН‚ подтверждающую новый статус помещения.
Пошаговая процедура согласования перепланировки
Ниже – детальный алгоритм‚ который пригодится владельцам квартир и домов.
Этап 1. Подготовка проекта
- Обратитесь к лицензированному архитектору/инженеру.
- В проекте укажите:
- текущее и планируемое назначение помещений;
- изменённые границы и площади;
- техническую документацию (чертежи‚ схемы инженерных сетей).
- Если работы касаются инженерных коммуникаций (водоснабжение‚ электросеть)‚ подготовьте отдельные схемы переустройства.
Этап 2. Подача заявления в уполномоченный орган
- Заполнить форму Заявление о согласовании перепланировки (в МФЦ‚ через портал Госуслуги или в Мосжилинспекции).
- Приложить пакет документов (см. раздел 5).
- Уплатить госпошлину за регистрацию (размер зависит от площади и характера работ; обычно от 500 руб до 5 000 руб).
- Получить уведомление о принятии заявления (в течение 3 рабочих дней).
Этап 3. Рассмотрение заявления
Согласно новому закону‚ орган обязан вынести решение в течение 30 дней. Решение может быть:
- «Согласовано» – выдаётся разрешение на проведение работ.
- «Отказано» – причины отказа должны быть указаны‚ их можно обжаловать в суде.
Этап 4. Выполнение работ
- Работы могут вести только лицензированные подрядчики‚ если они затрагивают несущие конструкции.
- В течение 30 дней после завершения работ необходимо вызвать приёмочную комиссию.
Этап 5. Приёмочная комиссия и акт
- Комиссия (представители органа‚ технический эксперт) проверяет соответствие выполненных работ проекту.
- По результатам оформляется Акт приёмочной комиссии (должен быть подписан в течение 30 дней с момента уведомления о завершении работ).
- Если в ходе работ образовалось новое помещение‚ к акту прилагаются сведения об уплате госпошлины за госрегистрацию прав.
Этап 6. Регистрация изменений в ЕГРН
- Собственник подаёт в Росреестр заявление о внесении изменений (форма РЕГ‑2).
- Прикладывает:
- Акт приёмочной комиссии;
- Технический план перепланированного помещения;
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Регистрация должна быть завершена в течение 5 рабочих дней после подачи заявления.
После внесения изменений в ЕГРН перевод помещения считается завершённым.
Список обязательных документов
| № | Документ | Назначение |
|---|---|---|
| 1 | Заявление о согласовании перепланировки (по форме РЕГ‑1) | Инициирование процедуры |
| 2 | Технический план (чертёж) перепланируемого помещения | Подтверждение изменений границ/площади |
| 3 | Проект перепланировки‚ разработанный лицензированным специалистом | Основание для выдачи разрешения |
| 4 | Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности‚ договор купли‑продажи) | Подтверждение права собственности |
| 5 | Квитанция об уплате госпошлины за согласование | Финансовое подтверждение |
| 6 | Акт приёмочной комиссии (по завершении работ) | Подтверждение соответствия выполненных работ проекту |
| 7 | Технический паспорт (если требуется) и/или схема инженерных сетей | Контроль за безопасностью зданий |
Сроки и финансовые аспекты
| Этап | Срок | Примерные затраты |
|---|---|---|
| Рассмотрение заявления | ≤ 30 дней | Госпошлина — от 500 руб до 5 000 руб |
| Выполнение работ | Зависит от объёма (от 1 недели до нескольких месяцев) | Стоимость работ (по смете) — от 10 000 руб до > 500 000 руб |
| Приёмочная комиссия | ≤ 30 дней после завершения работ | Оплата комиссии — около 1 000 руб |
| Регистрация в ЕГРН | ≤ 5 рабочих дней | Госпошлина за регистрацию — от 500 руб |
Все сроки указаны в соответствии с новыми нормативами и могут быть ускорены при использовании электронного документооборота (Госуслуги‚ МФЦ).
Практические рекомендации
- Проверьте‚ относится ли ваш план к перепланировке. Если изменение касается только косметики‚ согласование не требуется.
- Сохраняйте копии всех документов. При проверках в банке‚ суде или при продаже недвижимости они понадобятся.
- Обращайтесь к лицензированным специалистам. Несоблюдение требований к проектной документации может привести к отказу в согласовании.
- Не затрагивайте общедомовое имущество. Любые работы‚ влияющие на лестничные площадки‚ фасады‚ крыши‚ требуют согласования с управляющей компанией и‚ часто‚ с совладельцами.
- В случае отказа в согласовании подайте административный иск в течение 30 дней‚ приложив аргументы и экспертные заключения.
- Следите за сроками. Пропуск 5‑дневного окна для регистрации в ЕГРН может привести к штрафу и необходимости повторного обращения.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
8.1 Нужно ли получать согласование‚ если я просто сношу стену между кухней и гостиной?
Да. Снятие несущей или несущей перегородки считается изменением конфигурации помещения и подпадает под определение перепланировки.
8.2 Можно ли объединить две смежные квартиры без согласования?
Нет. Объединение приводит к изменению границ и площади‚ а также к изменению количества помещений в МКД. По новому законодательству это перепланировка‚ требующая разрешения и регистрации в ЕГРН.
8.3 Как быстро оформить перевод квартиры в офис?
Если перевод не требует перепланировки‚ достаточно:
- Получить решение уполномоченного органа о смене назначения;
- Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН (форма РЕГ‑2) и уплатить госпошлину;
- Получить выписку‚ подтверждающую новый статус.
В этом случае срок регистрации – до 5 рабочих дней.
8.4 Какие штрафы предусмотрены за отсутствие регистрации перепланировки?
Согласно статье 14.1 ЖК РФ‚ за отсутствие регистрации в ЕГРН может быть наложен административный штраф от 30 000 руб до 150 000 руб‚ а также требования о восстановлении исходного состояния помещения.
8.5 Можно ли провести перепланировку самостоятельно без привлечения специалистов?
Теоретически возможно‚ но в случае‚ если работы подпадают под определение перепланировки‚ без проекта‚ подготовленного лицензированным специалистом‚ согласование будет отклонено.
С 1 апреля 2024 г. законодательство о перепланировке и переоборудовании жилых помещений в России стало более чётким и строгим:
- Определение перепланировки расширено до любого изменения площади‚ границ или конфигурации;
- Обязательна регистрация изменений в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после утверждения акта приёмочной комиссии;
- Перевод помещений из жилой категории в нежилую (и обратно) требует либо только решения органа‚ либо предварительной перепланировки‚ если меняются границы/площадь;
- Сроки рассмотрения заявлений и утверждения актов ограничены 30‑дневными лимитами‚ что ускоряет процесс.
Соблюдение новых правил защищает собственников от штрафов‚ упрощает последующую продажу недвижимости и повышает безопасность зданий. При планировании любых изменений рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости‚ подготовить полный пакет документов и строго соблюдать установленные сроки.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Источники: ГАРАНТ.РУ (Источник [1])‚ ArhiBald (Источник [2]).