Вид разрешенного использования (ВРИ) – один из ключевых параметров земельного надела. Он определяет, какие виды деятельности могут осуществляться на данном участке и какие ограничения при этом действуют. Поскольку экономические и градостроительные потребности со временем меняются, собственники и арендаторы часто сталкиваются с необходимостью изменить ВРИ.

Правовая основа

Изменение вида разрешенного использования регулируется следующими нормативными актами:

• Статья 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) – определяет порядок установления и изменения ВРИ.
• Часть 4 статьи 37 Гражданского кодекса РФ (ГрК РФ) – дает арендатору право изменять ВРИ с согласия собственника.
• Пункт 2 статьи 7 Закона о земле (ЗК РФ) – фиксирует, что ВРИ фиксируется в правоустанавливающих документах и в ЕГРН.
• Постановление администрации городского округа (пример: Красногорск от № 1628/7) – конкретизирует порядок изменения ВРИ в рамках ПЗЗ.
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 540 – утверждает классификатор видов разрешенного использования.

Классификация видов разрешенного использования

В соответствии с классификатором (п. 1 Приказа Минэкономразвития № 540) ВРИ делятся на три группы:

1. Основные виды использования – определяют главное назначение участка (например, сельскохозяйственное, жилое, промышленное).
2. Условно разрешенные виды – допускаются лишь при соблюдении определённых условий (например, организация гостиничного бизнеса в зоне, где преобладает сельское хозяйство).
3. Вспомогательные виды – используют участок в поддерживающих целях (например, складские помещения при промышленном производстве).

Когда возникает необходимость изменить ВРИ?

Изменение ВРИ может потребоваться в следующих ситуациях:

• Перепрофилирование земли в связи с изменением рыночных условий (например, переход от сельского хозяйства к строительству жилых домов).
• Изменение целей арендатора (арендатор желает использовать участок под склад вместо производства).
• Выполнение требований градостроительного регламента (изменение размеров участка, изменение зоны зонирования).
• Публичные инициативы или решения местных органов власти о переоформлении территории.

Порядок изменения ВРИ

Подготовительный этап

1. Определить, какой вид ВРИ требуется (основной, условно разрешенный или вспомогательный).
2. Проверить соответствие выбранного ВРИ градостроительному регламенту (ПЗЗ) территории.
3. Получить согласие собственника (если Вы арендатор) – в соответствии с ч. 4 ст. 37 ГрК РФ.
4. Подготовить пакет документов (см. ниже).

Сбор документов

Стандартный набор включает:

• Заявление о внесении изменений в ВРИ (образец можно взять в МФЦ или на портале Госуслуг).
• Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (договор купли‑продажи, аренды, свидетельство о праве собственности).
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
• Согласие собственника (если изменение инициировано арендатором).
• Экспертное заключение о соответствии нового ВРИ градостроительному регламенту (при необходимости).
• Копия решения органа местного самоуправления (если требуется согласование в рамках ПЗЗ).

Подача заявления

Заявление подается в один из следующих органов:

• Многофункциональный центр (МФЦ) – удобно оформить через портал Госуслуг.
• Отдел земельных ресурсов администрации муниципального образования.
• Росреестр (через сервис «Изменение сведений в ЕГРН»).

Рассмотрение заявления

Сроки рассмотрения зависят от региона, но в среднем составляют 15‑30 рабочих дней. При положительном решении в ЕГРН вносятся новые сведения о ВРИ, а в правоустанавливающих документах (договор, свидетельство) – соответствующая запись.

После регистрации

• Получить выписку из ЕГРН с обновлённым ВРИ.
• Если планируется строительство, оформить разрешение на строительство с учётом нового ВРИ.
• Уведомить контрагентов (банки, инвесторы) о смене назначения участка.

Возможные препятствия и как их избежать

• Несоответствие ПЗЗ. Перед подачей заявления обязательно сверяйте выбранный ВРИ с актуальной картой зонирования и градостроительным регламентом.
• Отказ собственника. Если арендатор хочет изменить ВРИ, а собственник не согласен, изменение невозможно без судебного решения.
• Ограничения по площади. В некоторых зонах предусмотрены минимальные и максимальные размеры участков для конкретных видов использования.
• Общественные слушания. При изменении ВРИ, относящегося к крупным объектам (гостиницы, ТЭЦ и т.п.), могут потребоваться публичные обсуждения.

Практические примеры

Пример 1: Перепрофилирование сельскохозяйственного участка под жилой комплекс

Собственник участка в Подмосковье оформил заявление в МФЦ, приложив кадастровый паспорт, согласие муниципального совета и проект будущего жилищного комплекса. После 20‑дневного рассмотрения в ЕГРН был изменён ВРИ с «сельскохозяйственное» на «жилищное».

Пример 2: Арендатор меняет ВРИ с производственного на склад

Арендатор, арендующий завод в Красногорске, получил письменное согласие собственника и подготовил экспертное заключение, подтверждающее, что складское использование не нарушает ПЗЗ. Заявление подано в Росреестр, изменения внесены в течение 15 дней.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли изменить ВРИ в одностороннем порядке?

Нет. По решению Верховного Суда РФ изменение ВРИ в одностороннем порядке недопустимо. Требуется согласие собственника или решение суда.

Сколько стоит изменить ВРИ?

Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет от 500 до 2000 рублей в зависимости от региона и типа изменения. Плюс возможные расходы на экспертизу и нотариальное заверение.

Можно ли изменить ВРИ сразу после покупки участка?

Да, но только после государственной регистрации прав на землю. В противном случае изменения будут считаться недействительными.

Какие виды ВРИ считаются «условно разрешенными»?

Это виды, которые допускаются при выполнении дополнительных условий (например, размещение гостиницы в зоне, где преобладает сельское хозяйство, при условии соблюдения шумовых норм).

Что делать, если заявка отклонена?

Получить официальное объяснение причин отказа, устранить выявленные нарушения (например, несоответствие ПЗЗ) и подать повторное заявление.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка – процесс, требующий тщательного анализа правовых требований, согласования с собственником (если это арендатор) и соблюдения градостроительных норм. При правильном подходе процедура достаточно прозрачна: подготовка документов, их подача в МФЦ/Росреестр, рассмотрение заявки и внесение изменений в ЕГРН.

Если Вы планируете изменить ВРИ, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельном праве, и убедиться, что выбранный вид использования полностью соответствует текущим планам развития территории.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.