Актуально на апрель 2026 года. В статье собраны последние изменения законодательства, постановления Конституционного суда, практика судов и рекомендации собственникам, которые хотят легально сдавать жильё «на сутки» в Москве.
Кратко о главном: что изменилось за два года
- 3 апреля 2024 г. вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ и Федеральный закон № 436-ФЗ от г; о туристской деятельности;
- с 1 сентября 2025 г. начал работать регистр объектов краткосрочного размещения, куда обязаны вносить свои квартиры все посуточные арендодатели;
- Конституционный суд РФ в 2024 году разъяснил: «ограничивать посуточную аренду можно только в том случае, если она маскирует гостиничную деятельность»;
- Москва ввела дополнительные муниципальные правила (ППМ 2025-17) о шуме и ночных часах тишины в МКД.
Краткосрочный найм: термины и определения
В законодательстве нет словосочетания «посуточная аренда». Используется термин «договор краткосрочного найма жилого помещения» (ст. 671.1–671.4 ЖК РФ). Он допускает:
- срок от 1 суток до 5 лет;
- жильё должно использоваться «по назначению» (для временного проживания);
- арендодатель обязан соблюдать права соседей и правила эксплуатации общего имущества.
Как не перейти черту «гостиничной деятельности»
Если квартира:
- сдаётся постоянно,
- имеет адресный указатель или вывеску,
- обустроена как мини-отель (общий коридор, стойка регистрации),
- обслуживается персоналом,
— суд может признать это гостиничной деятельностью без лицензии (ст. 14.1 КоАП, дело № 2а-534/2025 от ).
Регистрация в Реестре объектов краткосрочного размещения
Кто обязан подать заявление
- все собственники квартир, сдающих жильё меньше 5 лет;
- ИП или самозанятые, выставляющие жильё на Booking, Airbnb, ЦИАН, «Авито».
Как подать
Через портал Госуслуги в разделе «Жилищные услуги» → «Регистрация КРЖ». Потребуются:
- выписка ЕГРН;
- договор управления МКД или протокол ОСС;
- согласие 50 %+1 собственников (при необходимости, см. п. 5).
Срок: 3 рабочих дня. Штраф за отсутствие записи: 2 000–5 000 ₽ (ст. 19.7.9 КоАП).
Соседи: согласие, жалобы и суд
Нужно ли согласие всех соседей?
Нет. Закон 2024 г. отменил требование получать подписи соседей. Однако:
- если в уставе дома или решении ОСС прямо запрещён краткосрочный найм, арендодатель обязан соблюдать это решение;
- при многократных жалобах соседи могут подать коллективный иск (ст. 293 ГПК РФ) о прекращении нарушений.
Что считается «нарушением»
| Вид нарушения | Пример санкции |
|---|---|
| Шум после 22:00 | Административный штраф 500–3 000 ₽, м. № 77 «О тишине» |
| Загрязнение общих площадок | Иск о компенсации от УК или соседей |
| Превышение числа проживающих | по 4 м² на человека — норма Мосжилинспекции |
Налоги и статус арендодателя
Три легальных варианта
- Самозанятый — режим «НПД».
• Ставка 4 % при доходе до 2,4 млн ₽/год.
• Не требует ООО/ИП, но нельзя сдавать квартиру > 5 лет. - Индивидуальный предприниматель — патент «Доход от сдачи жилья».
• Патент 6 мес. — 30 000–60 000 ₽ (зависит от района Москвы). - Физлицо по договору найма.
• НДФЛ 13 %, но можно применить вычет 1 млн ₽ (при продаже квартиры).
Важно! С 2026 года ФНС запускает автоматическую сверку Booking/Airbnb с базой Росреестра. Недоимку будут списывать со счёта без суда (ст. 45 НК РФ).
Пошаговая инструкция: как легально сдать квартиру посуточно
- Проверьте устав дома на предмет запрета.
- Зарегистрируйтесь в Реестре объектов краткосрочного размещения.
- Выберите налоговый режим (самозанятый или ИП).
- Составьте договор краткосрочного найма (шаблон ниже).
- Установите датчики шума и видеонаблюдение в подъезде (согласно закону 2025-ФЗ).
- Разместите объявление на площадках, указывая официальный номер из Реестра.
Шаблон договора краткосрочного найма (1-страничный)
ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. Москва, «____» __________ 2026 г. Наймодатель: ФИО, паспорт, адрес регистрации. Наниматель: ФИО, паспорт, контактный телефон. Предмет: квартира ул. ______, д. __, кв. __, площадь 45 м². Срок: с «__» по «__» 2026 г. (кол-во суток: ___). Цена: _____ ₽ в сутки. Внесён залог в размере 3 000 ₽. Права и обязанности: стороны обязуются соблюдать права соседей и тишину с 22:00 до 7:00. Стороны подтверждают, что квартира внесена в Реестр КРЖ № ______. Подписи: ________________ / ________________
Горячие линии и ссылки
- Госуслуги — регистр КРЖ: ###-###-####
- Москомстройинвест, проверка устава дома: login.mos.ru
- Мосжилинспекция — жалобы на шум: ###-###-####