Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

При проектировании, строительстве и эксплуатации нежилых зданий (офисов, торговых центров, складов, производственных помещений и др.) необходимо точно определить площадь здания; Эта величина не является монолитной – она складывается из нескольких компонентов, каждый из которых имеет своё назначение и правила расчёта согласно нормативным документам (СНиП, ГОСТ, СМР и др.). Ниже рассмотрены основные виды площадей, которые участвуют в формировании общей (полной) площади нежилого здания.

Основные типы площадей

Общая (полная) площадь здания (ОПЗ) – суммарная площадь всех этажей, включающая все внутренние и наружные помещения, а также служебные зоны. ОПЗ часто используется в кадастровой документации и при расчёте налога на имущество.
Полезная (используемая) площадь (ПП) – площадь, фактически предназначенная для эксплуатации (офисные помещения, торговые залы, производственные линии и т.п.). В неё не включаются площади стен, колонн, шахт, вентиляционных шахт, лестничных пролетов и др.
Техническая (служебная) площадь (ТП) – площади, занятые инженерными и обслуживающими конструкциями: лестницы, лифты, коммуникационные шахты, котельные, электрощиты, вентиляционные каналы и др.
Оборудованная (рабочая) площадь (ОП) – часть полезной площади, где расположено оборудование, производственные линии, складские стеллажи и т.п.
Площадь наружных элементов (ПНЭ) – площадь балконов, террас, навесов, открытых площадок, которые относятся к зданию, но находятся вне его наружных стен.

Детализация составных частей полной площади

Площадь этажей

Для расчёта полной площади каждое этажное помещение измеряется по внутренней планировке (по границе наружных стен). Площадь этажа (ПЭ) считается как:

ПЭ = Σ (Площадь всех помещений на этаже) + Площадь служебных зон этажа

Где площадь помещения определяется по площади его проекции на горизонтальную плоскость (по горизонтальному сечению).

Стены, колонны, перегородки

В зависимости от назначения площади, стены и колонны могут учитываться по-разному:

В полной площади, по наружному контуру (включая толщину наружных стен).
В полезной площади — по внутреннему контуру (толщина стен исключается).
В технической площади — учитываются только те части, где находятся коммуникации (например, шахты, вентиляционные каналы).

Лестницы и лифты

Лестничные клетки и шахты лифтов относятся к технической площади. При расчёте их площади применяются следующие правила:

Площадь лестничного марша измеряется по проектному уровню (по горизонтальному сечению марша).
Для многоквартирных (многоуровневых) зданий площадь лестницы считается на один этаж (например, 1/3 от общей площади лестницы, если она обслуживает три этажа).
Лифтовая шахта учитывается полностью, а при расчёте площади посещения (для аренды) часто берут коэффициент 0,5 от её полной площади.

Технические помещения

К ним относятся:

Котельные, электрощиты, вентиляционные и кондиционерные установки.
Санитарные узлы, кладовые, подсобные помещения.
Коммуникационные шахты, трассы электропроводки, трубопроводы.

Эти площади полностью входят в техническую (служебную) площадь и в полную площадь, но не в полезную.

Открытые и полузакрытые зоны

К ним относятся балконы, террасы, навесы, открытые площадки, которые могут быть использованы под коммерцию (например, кафе с открытой террасой). При расчёте:

Если зона закрыта (имеет крышу и стены) – считается полной площадью как часть соответствующего этажа.
Если зона открыта, но находится в пределах фасада здания – обычно учитывается в площади наружных элементов с коэффициентом 0,5–0,7 в зависимости от уровня защиты от атмосферных осадков.

Примеры расчёта площади нежилого здания

Офисный центр (3 этажа)

Этаж	Площадь офисных помещений (м²)	Площадь технических помещений (м²)	Лестничные марши (м²)
1	1200	200	50 (учитываем 1/3 = 16,7)	1416,7
2	1300	180	50 (учитываем 1/3 = 16,7)	1496,7
3	1250	190	50 (учитываем 1/3 = 16,7)	1476,7
4389,9 м²

В этом примере:

Общая (полная) площадь = 4389,9 м².
Полезная (используемая) площадь = 1200+1300+1250 = 3750 м²;
Техническая площадь = 200+180+190 + 50 (полный объём лестницы) = 670 м².

Торговый центр с открытой террасой

Допустим, на первом этаже торговый зал 2500 м², на втором этаже – 1800 м², открытая терраса 400 м² (полузакрытая, с навесом).

Полная площадь торговых залов = 2500 м² + 1800 м² = 4300 м².
Терраса считается с коэффициентом 0,6 → 400 м² × 0,6 = 240 м².
Техническая площадь (лифты, склад, обслуж. зоны) = 350 м².
Полезная площадь (только торговый зал) = 4300 м².

Нормативные документы, регулирующие расчёт площадей

ГОСТ Р 50597-93 «Площадь зданий. Общие требования» – определяет методики измерения полной и полезной площади.
СНиП 2.08.02-89 «Барьеры, лестницы и лифты» – регламентирует учёт площадей лестничных клеток и шахт.
СП 44.13330.2016 «Технические нормы проектирования зданий и сооружений» – описывает коэффициенты для открытых и полузакрытых площадей.
Налоговый кодекс РФ (ст. 378) – определяет, какие площади учитываются при расчёте налога на имущество.

Практические рекомендации при составлении расчётов

Собирайте точные планы – используйте CAD‑чертежи, где каждый элемент (стена, колонна, шахта) имеет отдельный слой.
Определите цель расчёта – налоговая декларация, аренда, проектирование инженерных систем требуют разных наборов площадей.
Применяйте корректные коэффициенты – для открытых зон, лестничных маршей, шахт лифтов.
Ведите журнал изменений – при перепланировке площади могут изменяться, а это влияет на налоговые и арендные обязательства.
Проверяйте соответствие нормативам – в случае сомнений обратитесь к эксперту‑геодезисту или к специалисту по строительному праву.

Площадь нежилого здания – это сумма нескольких компонентов, каждый из которых учитывается в зависимости от цели расчёта и требований нормативных документов. Ключевые составляющие:

Общая (полная) площадь – включает все этажи, технические помещения и наружные элементы.
Полезная (используемая) площадь – только те части, где происходит основная деятельность (офис, торговля, производство).
Техническая площадь – служебные зоны, лестницы, лифты, инженерные шахты.
Площадь наружных элементов – балконы, террасы, навесы (с учётом коэффициентов).

Точный расчёт этих площадей позволяет правильно оценить стоимость недвижимости, корректно рассчитать налоги и арендную плату, а также обеспечить эффективное проектирование инженерных систем.