, Гражданин Иванов А.А. выразил согласие передать в собственность Петрову С.В. два объекта недвижимости: жилой дом и гараж.
Ниже разберёмся, какие особенности имеет такая сделка, какие документы потребуются и какие «подводные камни» могут встретиться на пути сторон.

Определяемся с правовым статусом объектов

Жилой дом

Дом должен быть поставлен на кадастровый учёт и иметь кадастровый номер. Если на участке расположены хозяйственные постройки (баня, сарай и т.д.),
они также подлежат описанию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Важно: если дом построен после , потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Гараж

• Капитальный гараж — объект с фундаментом, стенами, крышей. Он учитывается как недвижимость и имеет кадастровый номер.
• Металлический «гараж-бокс» на бетонной плите — при отсутствии кадастрового номера оформляется как временная постройка.
  В договоре купли-продажи такой объект описывают отдельно, указывая марку, год выпуска, габариты и VIN-номер конструкции (если имеется).
• Гараж в гаражном кооперативе, продаётся по договору уступки права доли (пай) в кооперативе. Потребуется выписка из протокола общего собрания и свидетельство о членстве.

Пакет документов продавца (Иванова)

1. Выписка из ЕГРН не старше 5 дней на дату сделки.
2. Свидетельство о праве собственности (если выдано до 2016 г.) или выписка из ЕГРН после 2016 г.
3. Паспорт РФ.
4. Кадастровый паспорт (для дома и капитального гаража).
5. Справка об отсутствии задолженности по налогам и ЖКУ.
6. Согласие супруга (если имущество приобретено в браке).
7. Документы-основания (ДКП, дарение, наследство и т.п.).

Пакет документов покупателя (Петрова)

• Паспорт РФ.
• СНИЛС (для регистрации права собственности в Росреестре).
• Доверенность на представителя (если используется риелтор или супруг).
• Документы, подтверждающие уплату налога (форма 3-НДФЛ) при необходимости.

Выбор формы договора

Для одновременной продажи дома и гаража возможны два варианта:

Единый договор купли-продажи

Плюсы: одна регистрационная процедура, единый платёж, меньше госпошлины.
Минусы: если один объект окажется «проблемным» (например, обнаружится обременение), сделку могут приостановить целиком.

Раздельные договоры

Договор №1, на жилой дом.
Договор №2 — на гараж (или на долю в ГСК).
Плюсы: ошибка в одном договоре не влияет на второй объект.
Минусы: удвоенная госпошлина и больше документов.

Пошаговая схема сделки

1. Предварительный аудит.
   Петров заказывает независимую экспертизу дома и гаража (юр.+техн.) и проверяет ЕГРН.
2. Предварительный договор (по желанию).
   Вносится задаток (10–20 % от цены), прописываются сроки заключения основного договора и неустойка за отказ.
3. Оформление основного договора купли-продажи.
   У нотариуса (если сумма ≥ 50 млн руб. или есть обременения) или в простой письменной форме.
4. Расчёты.
   • Через банковскую ячейку (самый безопасный способ).
   • Использование аккредитива или сделки «на руках» — только после получения расписок.
5. Подача на регистрацию.
   В МФЦ или Росреестр в течение 5 рабочих дней после подписания договора.
6. Получение ЕГРН-выписки.
   На руки выдаётся уже с новым собственником — Петровым С.В.

Налоговые последствия

Совет: если срок владения менее 3 лет, Иванов может использовать двойной вычет: 1 млн на дом + 250 тыс. на гараж (ст. 220 НК РФ).

Типовые ошибки сторон

• Не оформленный гараж. Его нельзя зарегистрировать в Росреестре без кадастрового паспорта.
• Отсутствие техплана. Для дома нужен кадастровый инженер, иначе регистрация остановится.
• Скрытые обременения. Выписка из ЕГРН может показать арест или залог, даже если владелец об этом не знал.
• Оплата наличными без расписки. При споре доказать передачу денег невозможно.

Рекомендации риелтору (если привлечён)

1. Оформить договор поручения с Ивановым и договор возмездного оказания услуг с Петровым.
2. Проверить дом и гараж на предмет самовольных построек (БТИ, администрация).
3. Включить в договор пункт о передаче показаний счётчиков, ключей, пультов и кодов от шлагбаума.

Чек-лист окончательной передачи

Сделка между Ивановым и Петровым, охватывающая и дом, и гараж, в 2026 году требует строгого соблюдения формализованных процедур;

Грамотное оформление документов, проверка юридической чистоты объектов и безопасная схема расчётов — залог того, что обе стороны останутся довольны и избежат споров в будущем.