Актуально на 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Может ли ИП на УСН сдавать нежилое помещение?
2. Выбор объекта налогообложения «доходы» или «доходы минус расходы»
3. ОКВЭД и регистрация деятельности
4. Уплата налогов: УСН и НДФЛ
5. Нужно ли вменять ЕНВД или ПСН?
6. Учёт арендной платы и расходов
7. Обязанности по НДФЛ-агенту
8. Касса, онлайн-касса и контроль ФНС
9. Продажа объекта при УСН: особенности
10. Пошаговая чек-лист для ИП в 2026 г.

Может ли ИП на УСН сдавать нежилое помещение?

Да, может. Согласно письму Минфина РФ № 03-04-05-01/808 от , сдача имущества в аренду (найм) считается предпринимательской деятельностью. Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, вправе сдавать принадлежащее ему нежилое помещение без ограничений по виду собственности (арендованное, купленное, полученное в наследство и т.д.).

• Объект должен быть оформлен как объект недвижимости (кадастровый паспорт, ЕГРН).
• Адрес помещения должен находиться в одном муниципальном образовании, иначе могут возникнуть вопросы по налоговой регистрации в другом регионе.

Выбор объекта налогообложения «доходы» или «доходы минус расходы»

Пример расчёта. Арендная плата 150 000 ₽/мес., коммуналка 20 000 ₽/мес.
УСН 6 %: 150 000 × 6 % = 9 000 ₽.
УСН 15 %: (150 000 − 20 000) × 15 % = 19 500 ₽.

ОКВЭД и регистрация деятельности

Для сдачи нежилых помещений нужно указать в ЕГРИП коды:

• 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»
• Либо 68.20.1 / 68.20.2 — детализация по видам объектов.

Если код ранее не был заявлен, подайте форму Р24001 в ИФНС в течение 3 рабочих дней.

Уплата налогов: УСН и НДФЛ

1. Авансовые платежи УСН: до 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
2. Годовой налог: до 30 апреля следующего года.
3. Страховые взносы ИП за себя (2026 г.):
   — фиксированные 53 658 ₽ (ПФР + ФФОМС);
   — 1 % с доходов свыше 300 000 ₽ (но не более 257 061 ₽).
4. НДФЛ с арендатора-физлица: ИП-арендодатель не является налоговым агентом, если арендатор, юрлицо или ИП. Если арендатор — гражданин, то ИП обязан удержать 13 % (15 % для нерезидентов) и перечислить до 15-го числа следующего месяца.

Нужно ли вменять ЕНВД или ПСН?

Нет. Сдача нежилых помещений не входит в перечень ЕНВД (постановление Правительства РФ № 249).
Патентная система возможна только для жилой недвижимости (п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
Поэтому УСН — единственный упрощённый вариант.

Учёт арендной платы и расходов

• Доход признаётся на дату поступления денег (касса, расчётный счёт) — кассовый метод.
• К расходам при УСН 15 % относятся:
  • Налог на имущество (при расчёте по кадастровой стоимости).
  • Коммунальные услуги, переданные арендатору по договору.
  • Ремонтные работы (если не капитальный ремонт = улучшение).
  • Проценты по кредиту на приобретение объекта.
  • Амортизация не учитывается, т.к. УСН 15 % разрешает только реальные расходы.

Обязанности по НДФЛ-агенту

Если арендатор — юридическое лицо или ИП, оно сама не удерживает НДФЛ, а ИП отчитывается по УСН.
Если арендатор — физическое лицо без статуса ИП, то:

1. Составляете договор аренды.
2. Каждый месяц удерживаете 13 % НДФЛ из суммы аренды.
3. Не позднее 15-го числа следующего месяца перечисляете налог.
4. До 1 апреля следующего года подаёте 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

Касса, онлайн-касса и контроль ФНС

• ИП на УСН при аренде помещений обязан применять ККТ (ФЗ-54).
• Фискальный режим: Приход при получении арендной платы.
• Можно использовать онлайн-кассу с ФФД 1.2.
• Исключение: если арендатор — юрлицо и оплата только по безналу, можно не пробивать чек, но должен быть платёжное поручение вместо чека.

Продажа объекта при УСН: особенности

При продаже недвижимости, ранее использованной в аренде:

1. Доход от продажи включается в базу УСН.
2. При УСН 15 % можно учесть остаточную стоимость (если объект числился на балансе ИП как ОС).
3. Если объект был куплен до перехода на УСН, принимается стоимость по документам, но не выше цены при приобретении.
4. Если срок владения ≥ 3 года, возможно освобождение от НДФЛ при продаже (ст. 217.1 НК РФ) — но не применяется к доходам от УСН, т.к. считается предпринимательскими.

Пошаговая чек-лист для ИП в 2026 г.

1. Убедитесь, что в ЕГРИП есть код 68.20. Если нет — подайте Р24001.
2. Выберите объект УСН (6 % или 15 %).
3. Составьте договор аренды (бессрочный или до 5 лет).
4. Откройте расчётный счёт (для безналов с юрлицами).
5. Зарегистрируйте ККТ (или подтвердите освобождение).
6. Если арендатор — физлицо, настройте ежемесячное удержание 13 % и сдачу 6-НДФЛ.
7. Раз в квартал уплачивайте аванс УСН.
8. До 30 апреля 2027 г. сдайте декларацию УСН за 2026 г. и доплатите налог.
9. До 1 июля 2027 г. уплатите фиксированные взносы 53 658 ₽ + 1 % свыше 300 000 ₽.

Важно: если помещение находится в Москве, убедитесь, что объект зарегистрирован в том же районе, где вы состоите на учёте ИП, чтобы избежать дополнительной регистрации в другой ИФНС.

Информация подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 г. Проверяйте обновления на сайте ФНС России.