Финансовый стандарт бухгалтерского учёта (ФСБУ) -/2020 регулирует учёт недвижимости, предназначенной для получения дохода от её сдачи в аренду, продажи или иной эксплуатации. Данный стандарт заменил прежние положения (в частности, ФСБУ 13/2015) и ввёл новые правила переоценки, амортизации и раскрытия информации в финансовой отчётности.
Что считается инвестиционной недвижимостью?
Согласно п. 1 ФСБУ 6/2020, инвестиционная недвижимость – это:
- Основные средства, представляющие собой земельные участки, здания и иные строения,
- Которые находятся в собственности (или находятся в аренде, если аренда считается долгосрочной),
- И предназначены для получения дохода от их эксплуатации (аренда, продажа, рост рыночной стоимости).
Важно отличать её от недвижимости, используемой в операционной деятельности (офисы, производственные помещения и др.) – такая недвижимость относится к «обычным» основным средствам и учитывается по другим стандартам (ФСБУ 4/2023, ФСБУ 13/2015).
Ключевые признаки инвестиционной недвижимости
- Длительный характер владения – объект планируется держать более одного финансового периода.
- Цель получения дохода – арендные платежи, прирост стоимости при продаже.
- Отсутствие непосредственного использования в основной деятельности организации.
Как меняется учёт после перехода на ФСБУ 6/2020?
До вступления в силу ФСБУ 6/2020 переоценка инвестиционной недвижимости была ограничена: переоценка учитывалась как изменение справедливой стоимости, но её влияние на финансовый результат ограничивалось лишь в случае продажи. После 2020 года появились новые правила:
- Переоценка каждый год – организация обязана проводить ежегодную переоценку объектов инвестиционной недвижимости.
- Отражение переоценки в прибыли‑убытке – увеличение стоимости фиксируется в текущем финансовом результате (п. 21 ФСБУ 6/2020), а не в капитале.
- Отдельная строка в балансе – инвестиционная недвижимость показывается в отдельной группе активов, а не смешивается с «обычными» основными средствами (п. 32 ФСБУ 6/2020).
- Амортизация – объект амортизируется в течение срока полезного использования, но к концу срока амортизации его балансовая стоимость должна стать нулевой (п. 32 ФСБУ 6/2020).
Переоценка и её влияние на финансовый результат
Если по результатам переоценки стоимость объекта выросла, разница между новой справедливой стоимостью и балансовой стоимостью до переоценки признаётся прибылями текущего периода. При снижении стоимости – признаются убытки. Это отличает ФСБУ 6/2020 от прежних стандартов, где переоценка могла учитывать только в капитале.
Порядок проведения переоценки
Выбор метода оценки
Организация может использовать один из следующих методов, признанных международными стандартами оценки:
- Метод сравнения рыночных цен (сравнительный метод).
- Метод доходного подхода (дисконтирование будущих арендных доходов).
- Метод затрат (стоимость восстановления за вычетом износа).
Шаги переоценки
- Определение даты переоценки (обычно – конец финансового года).
- Выбор независимого оценщика или внутренней экспертизы;
- Получение справедливой стоимости объекта.
- Сравнение с балансовой стоимостью, отражённой в учётных записях.
- Признание разницы в отчете о финансовых результатах:
- Увеличение – прибыль от переоценки;
- Снижение – убыток от переоценки.
- Корректировка балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учёте.
Пример расчётов
Допустим, к г. балансовая стоимость офисного здания составляет 150 млн руб. По результатам независимой оценки к г. справедливая стоимость – 165 млн руб.
- Разница = 15 млн руб.
- Эта сумма признаётся прибылями текущего периода 2026 года и увеличивает чистую прибыль.
- Новая балансовая стоимость = 165 млн руб.
Амортизация инвестиционной недвижимости
По п. 32 ФСБУ 6/2020 амортизация должна быть рассчитана так, чтобы к концу срока полезного использования балансовая стоимость стала нулевой. При этом:
- Срок полезного использования определяется на основании экономической целесообразности эксплуатации (обычно 20‑30 лет).
- Метод начисления – линейный, но допускается ускоренный метод, если он более точно отражает экономический характер потребления выгоды.
- Переоценка не влияет на срок амортизации, но изменяет величину ежегодных отчислений, поскольку базой для расчёта становится новая справедливая стоимость.
Пример амортизации после переоценки
Исходные данные:
- Срок полезного использования – 25 лет.
- Балансовая стоимость на – 150 млн руб.
- Годовая амортизация = 150 млн ÷ 25 = 6 млн руб.
После переоценки стоимость выросла до 165 млн руб. Оставшийся срок – 24 года.
- Новая годовая амортизация = 165 млн ÷ 24 ≈ 6,875 млн руб.
Отображение в финансовой отчётности
Баланс
Инвестиционная недвижимость указывается в отдельном блоке «Основные средства» с подпунктом «Инвестиционная недвижимость». Пример строки баланса:
Основные средства ⎼ Инвестиционная недвижимость 200 000 000 ₽ ⎼ Прочие основные средства 350 000 000 ₽
Отчёт о финансовых результатах
Изменения стоимости (переоценка) отражаются в строке «Прочие доходы и расходы», часто под подпунктом «Прибыль (убыток) от переоценки инвестиционной недвижимости».
Примечания к финансовой отчётности
В примечаниях необходимо раскрыть:
- Метод оценки и даты переоценки;
- Срок полезного использования и выбранный метод амортизации;
- Сумму прибыли/убытка от переоценки за отчётный период;
- Сведения о том, что объект учитывается отдельно от прочих основных средств.
Учет инвестиционной недвижимости на УСН
Для организаций, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), важны следующие нюансы:
- Налоговая база «доходы минус расходы» – увеличение стоимости недвижимости, признанное в прибыли, будет учитываться как доход. При этом расходы по амортизации уменьшают налогооблагаемую базу.
- Налоговая база «доходы» (6 %) – переоценка не влияют на налог, так как в этой системе учитываются только поступления от арендной платы и продаж.
- Важно вести отдельный учётный регистр для инвестиционной недвижимости, чтобы корректно разделять её доходы и расходы от прочих операций.
Практический совет
Если организация использует УСН «доходы минус расходы», рекомендуется:
- Своевременно фиксировать прибыль от переоценки в бухгалтерском учёте, но при расчёте налога учитывать только реальный денежный доход от аренды и продажи.
- Включать амортизацию инвестиционной недвижимости в расходы, что уменьшит налогооблагаемую базу.
- Консультироваться с налоговым экспертом, так как правила могут различаться в зависимости от региона и вида УСН.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли переоценивать инвестиционную недвижимость, если её стоимость не изменилась?
Да. ФСБУ 6/2020 требует ежегодной переоценки, даже если результат показывает отсутствие изменения стоимости. Это необходимо для подтверждения справедливой стоимости и соответствия требованиям раскрытия информации;
Можно ли учесть переоценку в капитале, как это делалось ранее?
Нет. По новому стандарту прирост стоимости отражается в текущем финансовом результате, а не в капитале (п. 21 ФСБУ 6/2020).
Какой срок полезного использования следует выбирать?
Срок определяется исходя из экономической целесообразности эксплуатации недвижимости. Рекомендованные сроки – 20‑30 лет, но могут быть иные, если обоснованы техническими или рыночными факторами.
Что делать, если после переоценки стоимость упала?
Убыток от переоценки признаётся в отчёте о финансовых результатах и уменьшает чистую прибыль. При этом амортизационная база также снижается, что в дальнейшем уменьшит расходы по амортизации.
ФСБУ 6/2020 существенно изменил подход к учёту инвестиционной недвижимости в России. Ключевые изменения – обязательная ежегодная переоценка, отражение её результата в текущем финансовом результате и отдельное представление объекта в балансе. Для организаций, использующих УСН, важно правильно распределять доходы и расходы, связанные с переоценкой и амортизацией, чтобы оптимизировать налоговую нагрузку.
Соблюдая требования ФСБУ 6/2020, компания получит более прозрачную финансовую картину, повысит доверие инвесторов и избежит рисков, связанных с неверным учётом недвижимости.
Автор статьи: Ваш полезный помощник. Дата публикации: 18 апреля 2026 г.