Ключевые различия в одной таблице
| Параметр | Ипотека | Кредит под залог недвижимости |
|---|---|---|
| Цель кредита | Только покупка жилья (квартиры‚ дома) | Любая (бизнес‚ учёба‚ ремонт‚ рефинансирование) |
| Объект залога | Дом или квартира‚ которую покупают | Уже имеющаяся недвижимость заёмщика |
| Максимальная сумма | До 90 % от стоимости объекта | До 70 % от оценки залога‚ но не более 70 млн ₽ |
| Процентная ставка | От 5‚5 % годовых (с учётом льготных программ) | Ставка ≤ ключевой ставки ЦБ + 5 п.п.* |
| Срок | До 30 лет | Обычно 3–15 лет |
| Досрочное погашение | Без штрафов с 2024 г. | Без штрафов‚ но возможна комиссия банка |
*С 1 октября 2025 г. ЦБ ограничил ставку по залоговым кредитам‚ чтобы снизить долговую нагрузку граждан.
Когда выбирают ипотеку
- Покупка первичного или вторичного жилья.
- Возможность участия в льготных программах: семейная ипотека‚ IT-ипотека‚ господдержка для многодетных семей.
- Налоговый вычет 13 % от стоимости квартиры и уплаченных процентов.
Когда выбирают кредит под залог
- Срочная потребность в большой сумме на запуск бизнеса или оплату обучения детей.
- Рефинансирование дорогих кредитов и объединение долгов в один.
- Ремонт или достройка уже имеющейся недвижимости без смены собственника.
Новые правила Центробанка с 1 октября 2025 года
ЦБ РФ ввёл дополнительные макролимиты:
- увеличил лимит по ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) до 6 млн ₽ в регионах и до 12 млн ₽ в Москве и Санкт-Петербурге;
- установил максимальную долговую нагрузку (ПДН) -0 % для залоговых кредитов;
- запретил выдавать залоговые кредиты‚ если общий объём обязательств превышает 10 млн ₽ и срок более 15 лет.
Пошаговый алгоритм выбора
Шаг 1. Определите цель
Если деньги нужны на покупку конкретной квартиры — путь один: ипотека. Если нужны свободные средства — рассматривайте залог.
Шаг 2. Оцените платёжеспособность
Пример расчёта:
Доход семьи, 120 000 ₽/мес.
Максимальный ежемесячный платёж при ПДН 50 % = 60 000 ₽.
При ставке 7 % на 20 лет можно взять ипотеку ≈ 7‚8 млн ₽.
Шаг 3. Сравните ставки и условия
| Банк | Ипотека‚ % | Залог‚ % | Комиссия за оценку |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | 5‚9 | 9‚2 | 5 000 ₽ |
| Газпромбанк | 6‚1 | 8‚8 | 7 000 ₽ |
| ВТБ | 6‚0 | 9‚0 | Бесплатно при сумме > 1 млн ₽ |
Частые ошибки заёмщиков
- Смешивают понятия «ипотека» и «залог»: ипотека, это всегда покупка жилья‚ залог — это обеспечение уже имеющимся имуществом.
- Не учитывают страховку: ОСАГО по залоговому кредиту может доходить до 1 % от суммы ежегодно.
- Игнорируют комиссии за выдачу денег в день подписания договора (0‚5–1‚0 %).
Выбирайте ипотеку‚ если:
- покупаете жилье «с нуля»;
- хотите минимальную ставку и длинный срок;
- планируете получать налоговый вычет.
Выбирайте кредит под залог‚ если:
- уже владеете недвижимостью и нужны свободные средства;
- требуется крупная сумма без ограничения цели;
- можете погасить долг за 3–7 лет‚ чтобы не переплачивать проценты.
Независимо от выбора всегда сравнивайте минимум 3 предложения‚ читайте договор целиком и консультируйтесь с ипотечным брокером или юристом.